投資用不動産の失敗しない選び方

投資用不動産を探す際、どんな軸で物件を選んでいるだろうか?物件選びは、不動産投資の成否を分ける重要なフェーズだ。不動産会社の担当者にいわれるがまま物件を購入していては、継続的に大きな利益をあげることは難しい。

そこで今回は、投資用不動産をもつメリット・デメリットから、物件選びで失敗しないためのポイント、年収ごとのおすすめ投資用不動産などを紹介する。

投資用不動産とは?

投資用不動産とは、所有者自身が住まずに他人に貸して利益を得る不動産投資目的の物件全般のことで、収益不動産や収益物件ともよばれる。投資に特化した特別なマンションやアパートが存在するわけではない。

投資用不動産は様々な種類があり、マンションのワンルーム(区分)アパートやマンション一棟などメジャーなものから、賃貸用の戸建、店舗、事務所、駐車場、トランクルーム、倉庫などマイナーなものも存在する。自分が居住するための不動産ではなく、家賃収入を得ることを目的として所有する不動産であれば、すべて投資用不動産と呼ぶことが出来るといえる。

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投資用不動産をもつメリット・デメリット

投資用不動産は居住用不動産と違い、所有していると毎月家賃収入が得られる。サラリーマンなどの本業以外に毎月安定した収入が長期的に入ってくることは、投資用不動産をもつ大きなメリットだといえるだろう。

ただし、投資用不動産をもち家賃収入を得るためには、金融機関から融資を受けて資金を借りたり、空室や入居者トラブルなどのリスクに備える知識や労力も必要になる。投資用不動産をもつメリット・デメリットにはどんなものがあるか、それぞれ具体的にみていこう。

投資用不動産をもつメリット

Young woman showing the circle sign

安定的に不労所得が得られる

投資用不動産をもつメリットは、なんといっても安定的な不労所得を得られるということだろう。優良な投資用物件を手に入れ、安定的な家賃収入を得られるようになるまではそれなりの知識や労力が必要になるが、一度部屋を貸し出してしまえば、短くて1〜2年、長ければ10年を超えて同じ入居者から家賃収入が得られ、運営の手間は一気に少なくなる。

マンションやアパートの賃料水準は、基本的に短期間で大きな変動をすることがないため、株価や為替、金利のように時間単位で大きな変動をする株やFX、仮想通貨などほかの投資と比べても、投資用不動産をもつことは安定的な投資だといえるのだ。

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計画的に資産を増やせる

投資用不動産をもつメリットとして、計画的に資産を増やせるということも大きい。投資用不動産の運営は、一度部屋を貸し出せば長期的に賃料が得られる仕組みのため、「家賃月◯万円の部屋が◯部屋ある一棟アパートでは、◯年後に◯◯万円の収益が得られる」というのを予測できる。

たとえば、「定年後までに家賃収入500万円を突破するためには、もう1棟アパートを購入する」など具体的な将来像を見据えて資産形成を行うことができるのだ。

一方、株や投資信託、FXなどの投資で確実に利益をあげ続けるには、世界情勢や経済を含めかなりの専門知識を学ぶ必要がある。それを習得したとしても、ブラックマンデーやリーマンショックといった予測不能の大暴落に巻き込まれ、一夜にして大きな資産を失うといったリスクがつきまとう。株価や為替の変動は明確に予測できるものではないため、いつまでにいくら資産を増やすというのを計画しづらいのだ。

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相続税対策に有効

投資用不動産を所有することは、相続税対策にも有効だ。相続した現金をそのまま保有するのではなく、その現金で投資用不動産を購入することで、相続税の評価額を圧縮し、節税できるメリットがある。現金の場合は、そのままの金額が相続税の評価額になるのに対し、投資用不動産に換えた場合は、評価額が3分の1〜4分の1に下がる。

なぜ投資用不動産の評価額が下がるのかというと、建物の評価が時価ではなく「固定資産税評価額」にもとづいて決まるからだ。固定資産税評価額は、建築費用の50〜60%程度になり、投資用不動産として他人に貸している場合は、さらに30%が評価額から控除されるのだ。

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生命保険代わりになる

投資用不動産は、生命保険代わりにもなり得る。投資用不動産を購入する際には、金融機関から資金を貸してもらう条件として、団体信用生命保険(団信)への加入が義務づけられていることが多い。団信に加入していると、融資を受けた契約者が「死亡または高度障害状態になった時」に、投資用不動産のローン残債を保険金で支払うことが可能になる。

そのため、残された家族は、毎月のローン返済がなく家賃収入をまるごと利益として得られる状態の投資用不動産を受け取ることができるのだ。これが、投資用不動産が生命保険代わりになるといわれる仕組みであり、残された家族にとって大きなメリットとなる理由だ。

自己資金が少額からでも始められる

投資用不動産は、多額の自己資金がないと購入できないと思っていないだろうか?たしかに、投資用不動産の購入は、株やFXなどほかの投資に比べとても高額だ。安く購入できる中古のワンルーム物件であっても、経費など含めると1,000万円前後になってしまうものがほとんどだろう。

しかし、それだけの自己資金がないと投資用不動産が購入できないわけではない。投資用不動産を購入する際は、ほとんどの人が金融機関から融資を受ける。そのため、金融機関から「この人には◯円まで貸せる」という評価が高ければ、たとえ自己資金が0円でも投資用不動産を購入できるのだ。

自己資金だけでなく自分の属性(年収・勤務先・家族構成・貯金など)を資金に変えられるということは、不動産投資の特権であり、大きなメリットだ。

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節税効果がある

サラリーマンが投資用不動産を所有すると、場合によっては節税のメリットも得られる。

たとえば、給与のうち課税される所得が800万円で、不動産所得が100万円だった場合、800万円+100万円=900万円に対して税金がかかってくる。一方、課税所得が同じ800万円でも、不動産所得が100万円マイナス(赤字)だった場合は、800万円−100万円=700万円に対して税金がかかるため、支払う税金が安くなるというのが不動産投資による節税の基本だ。

ただし、節税を目的とした不動産投資はおすすめしない。節税効果が大きい投資用不動産=利益がでない(赤字が大きい)物件」ということであり、それを目指してしまっては本末転倒である。税金をいかに減らすかよりも、利益をいかにあげるかを重視すべきだ。

「節税効果がある」というのは、投資用不動産を所有していて万が一マイナスがでてしまった場合に、税金を抑えることができる程度に考えておこう。

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投資用不動産をもつデメリット・リスク

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投資を始めるまでに時間と手間がかかる

不動産投資は、一度軌道に乗せることができれば、手間をかけずに安定的かつ長期的に資産を増やしていくことが可能な投資だ。しかしながら、初心者が思い立ってすぐに始められるものではない。

投資用不動産を購入して運営を行うためには、知識の習得や物件探しなどの準備にそれなりの時間がかかる。さらに、資金を貸してくれる金融機関や物件を紹介してくれる不動産会社、物件を管理してくれる管理会社、税理士やリフォーム会社など多くの専門家に協力してもらう必要もある。

この手間と時間を惜しまず行動できた人だけが、不動産投資で成功することができるのだ。

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投資額が高額

投資用不動産は、金融機関からの融資によって購入することが多いため、自己資金が少なくても始められるというメリットがあるとお伝えした。しかし、トータルで考えるとやはり投資額が数千万円など高額になることは避けられない。銀行からお金を借りてローンを組むということに抵抗がある人もいるだろう。

投資額が高額になるからこそ、しっかりと知識を身につけて計画を立て、あらゆるリスクを回避することが大切だ。どんなことが起こるかわからず漠然と大金が動くと考えるから不安になる。お金の流れや起こりうるリスクを想定し、事前に対策ができれば不安になる必要がないということがわかるだろう。

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流動性が低い

投資用不動産をもつデメリット・リスクとして、市場の流動性が低いということがあげられる。株やFXなどのように売買の仕組みが整っていて、世界中に売り買いする人が多く存在する市場では、そくざに適正価格での取引が可能だ。こういった市場を流動性の高い市場とよぶ。

一方、投資用不動産の取引が行われるのは、流動性が低い市場である。適正な価格算出が難しい、売買に時間がかかる、取引市場が存在しない、一物件の価格が高いなどの理由から、ほかの投資のようにすぐに売買を行い損益を確定することが難しいのだ。

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税金の種類が多く複雑

投資用不動産を運営することは、税金との戦いでもある。不動産に関する税金はとても複雑で、理解するまでにかなりの時間を要するだろう。そこで手助けをお願いしたいのが税金のプロである税理士だ。

しかし、税理士を雇うにしても、自分である程度勉強していないと、知らないうちに損をしてしまうことが大いにありえる。さらに、税理士のタイプや相性もさまざまで、税理士全員が不動産の税金にくわしいわけではないので注意しよう。

投資用不動産を所有して利益をあげていきたいのであれば、自分で最低限の税知識をもって取り組まなければならないのだ。

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ネット?大手?投資用不動産の探し方

部屋でラップトップコンピュータを見る女性

投資用不動産を探すとき、どのような方法で物件を探しているだろうか。インターネットや不動産会社、チラシなどさまざまな方法があるが、それぞれの特徴やオススメの探し方を紹介しよう。

楽待・健美家などの検索サイト

まずは、インターネット上の検索サイトを使って投資用不動産を探す方法だ。不動産投資を始めたばかりの初心者の人はまずここから始めるとよいだろう。

検索サイトを使う方法では、たくさんの投資用不動産情報を一気に得られるだけでなく、収益物件の相場観を見る目が養える、不動産会社とのつながりが作れるというメリットがある。

普段から多くの投資用不動産に関する情報にふれ、物件を見る目を養うことで、相場観や割安ラインがある程度判断できるようになる。また、検索サイトで気になる物件があれば、不動産会社に資料請求をし、自分の属性や希望する条件などを伝えておくことでコネクションができ、優先的に物件を紹介してもらえる可能性もある。

投資用不動産の検索サイトでは、まず「楽待」と「健美家」をチェックしてみるとよいだろう。楽待は、収益物件数No.1というだけあって、物件情報数も多く検索もしやすい。健美家は、楽待よりも掲載物件数が少ないものの、健美家にしか掲載していないオリジナル物件もあるため、楽待とあわせてチェックしてみよう。

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野村不動産・住友不動産・三井不動産などの大手不動産会社

野村不動産や住友不動産、三井不動産などの大手不動産会社が運営するサイトも投資用不動産を探す際に活用できる。これらのサイトでは、基本的に自社に情報が入ってきた物件を中心に販売しているため、独自情報が多いのが特徴だ。

割安物件の情報がまぎれていることも多く、投資用不動産を探している際には細かくチェックしてみるとよいだろう。

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不動産会社に直接行く

不動産会社に直接行って、投資用不動産を紹介してもらうのも有効だ。ただし、直接行くといっても、飛び込みでは相手にしてくれない不動産会社も多い。投資用不動産の検索サイトなどで問い合わせをしつつ、熱心に連絡をくれる不動産会社を選んでアポを取ってから、会いに行くとよいだろう。

その際、自分がどんな投資用不動産を探しているのか、金融資産はどれくらいあるのか、融資先の候補はあるのかなどを具体的に話せるとより良い物件を紹介してもらえる可能性が高まる。

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新聞広告やチラシなど紙媒体の情報

投資用不動産を探すには、基本的にインターネット上の検索サイトを利用するのが効率はいい。しかし、郊外や地方ではネットよりも新聞広告やチラシなどが普及している場合もある。

地元の不動産会社が売り物件情報をあずかって広告やチラシを作成するケースが多いため、掘り出し物が見つかる可能性があるのだ。ただ、そういった情報が「掘り出し物」だと判断できるようになるためには、やはり投資用不動産を多く見て、相場観を養っておく必要があるだろう。

オススメの探し方は、ネットとリアルの掛け合わせ

投資用不動産を探す方法としてさまざま紹介してきたが、もっともオススメしたいのはネットとリアルを掛け合わせる方法だ。

つまり、インターネット上の検索サイトで相場観をみる目を養い、良さそうな物件があれば資料請求をして不動産会社とのつながりを作り、実際に足を運び、不動産会社と良好な関係を築く。これを地道に繰り返すことで、非公開物件を含めた良い情報を紹介してもらいやすくなるのだ。

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投資用不動産を選ぶ際に大切なこと

Model house in a miniature shopping cart: real estate, investments and home buying

投資用不動産をもつメリット・デメリットや投資用不動産のオススメの探し方などを紹介してきた。ここでは、さまざまな種類がある投資用不動産について、どういった基準で選ぶべきかのポイントを紹介する。

エリア・立地:都市部は駅徒歩15分圏内、地方は駐車場付き

不動産投資は立地がすべてなどといわれるが、投資用不動産を購入する際に立地が重要なのは間違いない。なぜなら、立地だけは後から変えることができないからだ。

立地について、おさえたいポイントは2つ。まず、東京や名古屋、大阪、福岡などの大都市で電車網が発達している地域であれば、 少なくとも駅徒歩15分以内の投資用不動産を選ぼう。

対して、人口10万人未満程度の地方都市であれば、駐車場は必須であることが多い。ファミリー物件であれば、一戸あたり2台分の駐車場が確保できている物件でないと厳しいだろう。

投資用不動産を選ぶにあたって、立地は重要だが、それがすべてではなく、立地に即した条件を見極めることが大切だ。

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ターゲット:単身者向けかファミリー向けか

投資用不動産を購入する際に、意識すべきターゲットは大きく分けて、単身者向けかファミリー向けかの2つだ。

単身向け物件は、ファミリー向け物件に比べて入居付けが簡単で、退去後のリフォームも簡易なのが特徴だ。物件の価格も比較的安く、ファミリー向け物件よりも購入しやすい傾向にある。

一方、ファミリー向け物件は、一度入居が決まると長く住むことが多いのが特徴だ。不動産投資では、空室をできるだけ少なく運営することが最重要課題となる。長期入居が期待できるファミリー物件は、その点が大きなメリットとなるだろう。

ターゲット選びは、立地によって大きく変わる。駅や大学、コンビニなどが近ければ単身向け物件が有利で、小学校やスーパー、公園などが近ければファミリー向け物件に適している。立地と合わせてターゲットを考えるのがよいだろう。

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築年数:耐用年数以内、新耐震基準の物件を選ぶ

投資用不動産を選ぶ際、築年数は昭和56年1月以降に建築確認を受けた新耐震基準で建てられた物件を選ぼう。昭和56年以前は旧耐震基準のため避けるべきだ。

さらに、築年数と合わせて耐用年数も重要である。金融機関は、耐用年数を超えている投資用不動産には融資をしてくれない(条件によっては耐用年数超えでも融資可能な場合もある)。融資期間は「耐用年数−築年数」で計算されるのが一般的で、いくらリフォームで綺麗になっている投資用不動産であっても、築年数が古いものには短い期間しか融資がおりないのだ。

投資用不動産の耐用年数は、構造によって決まっており、主に次の4つが目安となる。

構造耐用年数
木造22年
軽量鉄骨造19年
重量鉄骨造34年
RC造47年
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利回り:都市部と地方では利回りが異なる

投資用不動産を選ぶ際には、利回りについても考える必要がある。もちろん、利回りが低すぎるのは論外だが、高すぎてもよくない可能性がある。利回りのおおよその目安として、東京含む一都三県の都心では5〜9%、札幌・名古屋・大阪・福岡などの政令指定都市では7〜11%地方では10%〜程度が妥当な基準だろう。

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属性によって違うおすすめ投資用不動産

収入格差イメージ

投資用不動産は、その人の属性(年収・勤務先・家族構成・貯金など)によって買うべき物件が変わってくる。ここでは、年収別に主にどのような投資用不動産を狙っていくべきかを具体的に説明する。

年収500万円未満

年収500万円未満の人であれば、まずは物件を購入し実績を作ることが第一目標だ。具体的には、年収が低くても比較的購入しやすい中古ワンルーム、中古戸建て、一棟中古アパートを狙うのがよいだろう。

物件価格は3,000万円位までで利回り10%以上の物件を探したい。また、融資を受ける金融機関としては、日本政策金融公庫・信金信組・ノンバンクなどが妥当だろう。

年収500〜800万円

年収500万円〜800万円の人であれば、キャッシュフローのでる一棟物件(アパート・マンションなど)を狙っていきたい。物件の価格帯は5,000万円〜1億円までが目安で、融資は地方銀行からなどが受けやすいだろう。

800万円以上

年収が800万円以上の人も、キャッシュフローのでる一棟物件を狙ってほしい。価格は5,000万円〜2億円までの物件が対象になり、地方銀行に加えて融資条件の良いメガバンク・信託銀行も融資を受けられる金融機関の候補になってくるだろう。

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投資用不動産はローンを組んで購入するのが一般的

投資用不動産を全額自己資金で購入する不動産投資家はほとんどいない。多くの人が、物件価格の8〜9割ローンを組んで購入するのだ。

不動産投資の初心者は、「借金をしてまで高額な不動産を買いたくない」「やるのであれば、借金はせずにお金を貯めてから不動産投資を始めたい」と、金融機関からの借り入れを借金と認識し、危険なものだと感じる傾向がある。しかし、この金融機関から融資を受けて投資用不動産を購入できることが不動産投資が他の投資に比べて優れているポイントなのである。

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投資用不動産を担保に新たな物件を買うことができる?

避暑地の邸宅 / モダンハウス西面・昼景

金融機関から融資を受ける際には、一般的に担保を要求されるが、もし、すでに投資している不動産があれば、その物件を次の物件購入の担保として活用できる可能性がある。物件担保を使うことで、投資額をかなり効率的に拡大していくことができるのだ。投資用不動産の担保について説明していこう。

担保余力とは?

担保余力とは、「物件の時価−ローン残債額で示すことができ、ローンの返済が進むほど担保余力は増してくる。ただし、収益物件が担保余力として認められるのは、物件の時価がローンの残債額よりも大きい場合だけなので注意しよう。

投資用不動産を購入する際に、自己資金や自宅などの資産を担保として差し出さなくても、担保余力のある物件をもっていればその余力分を担保として考慮してもらえるというのはとても魅力的である。

不動産投資における担保余力の魅力

担保余力は、物件の時価がローンの残債額よりも大きい場合だけと説明したが、逆にいえば、投資用不動産を時価よりも割安に購入できた場合には、購入と同時に担保余力が発生することになる。たとえば、時価5,000万円の投資用不動産を4,500万円で購入できた場合、買った瞬間から500万円の担保余力を得られたことになるのだ。

このように、金融機関から資金を借りて(自分の資金を使わずに)収益物件を購入したうえに、担保余力も新たに生み出すことができるというのは不動産投資の面白いところだ。

どんな投資用不動産を選ぶかはとても重要!

不動産投資において、物件選びは投資の成否を分ける重要なフェーズだ。不動産投資では、動く金額も大きいため、一度失敗してしまうとリカバリーにかなりの時間と手間がかかってしまう。

簡単ではない投資用不動産選びにおいて、失敗せず利益をもたらす物件を手に入れられるよう事前にしっかり勉強し、自分の判断軸を身につけよう。不動産投資ユニバーシティの無料メルマガ講座では、非公開の収益物件情報も会員限定で配信している。ぜひ参考にしてみてほしい。

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