投資用不動産の担保の考え方について

金融機関から融資を受ける場合には一般的に担保を要求される。

不動産投資を行うに当たって、購入物件に融資額相当の担保価値があることは必須なのだ。

資産のない場合や、別の残債がない保有物件がない場合、担保価値がない物件に融資を付けることは非常に難しいだろう。

不動産投資をする場合の担保活用には他の投資にはないメリットもある。

それは、投資している既存の不動産を次の購入物件の担保として活用できるということだ。

これを活用できれば、投資額をかなり効率的に拡大できる可能性があるのだ。

担保余力の考え方を知る

担保余力とは、金融機関の担保価値に関する考え方と同義であり、「物件の時価-ローン残債額」で表される。

ただし担保余力として認められるのは物件の時価がローンの残債額より大きい場合だけだ。

最初の不動産投資を行う際に融資で物件購入額を賄った場合、ローンの返済を行うと残債が減る。

残債が減るということは、つまりストックとしての資産が増えていくということだ。

年数経過による建物の傷み等の物件の減価分を考慮した額がローンの残債額を上回っている場合、金融機関はこの差を担保余力として考えてくれる。

つまりローン返済が進めば進むほど、担保余力はローンを完済していなくても認められるということになる。

不動産は一般的に価格が大きいので、数千万円~数億円程度の担保余力、つまり物件の時価とローン残債の差を得やすくなる。

結果として、「収益不動産」=「現在投資している不動産」を担保に活用することで、更に多くの融資を獲得しやすくなる。

自己資金や自宅など、経営者個人の所有する資産を担保に差し出さなくても収益不動産によって担保余力を得られるといということは、特に資産の少ない中小企業にとっては大変魅力的である。

担保余力を新たに創造すら場合によっては可能になる

前段で、

「担保余力として認められるのは物件の時価がローンの残債額より大きい場合だけ」

と説明したが、これは逆に考えると物件を有利に、時価より割安に購入できた場合には購入と同時に担保余力が生じるということも意味する。

時価1千万円の不動産を金融機関からフルローン融資(物件購入額全額分の融資を受けること)を受けて購入した場合を考えてみよう。

時価1千万円の不動産を1千万円で購入した場合、担保余力の計算は以下のとおり0円となり、購入時に担保余力は発生しない。

物件の時価1千万円-ローン残債額(購入額)1千万円=担保余力0円

しかし、時価1千万円の不動産を800万円で購入できた場合はどうか。

この場合は、担保余力の計算結果は200万円となり、物件購入直後でローンの返済をしていない場合でも担保余力を得られることになる。

物件の時価1千万円-ローン残債額(購入額)800万円=担保余力200万円

このように、新たに融資を受けて他人資金で収益不動産を購入すると同時に、担保余力も得られるというようなことができるのは不動産投資の面白いところだ。

実際の市場において時価・相場より安く購入できる物件を探すことは難しいかもしれないが、このようにして担保余力を新たに創造することすらできる場合があるということは覚えておいて良いと思う。


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