インタビュー

リスク=危険ではない。普通の努力を徹底すればうまくいく。

【プロフィール】

不動産投資家。大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。本業とは別に愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、合計120室超を保有。投資総額は6億円超。地方高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。
運営サイト「不動産投資ユニバーシティ」の全ての記事を執筆・監修しており、自身が実践して得た不動産投資に関する300以上のノウハウを無料で公開している。著書『会社に勤めながら資産をつくる「不動産投資」入門』(日本実業出版社)は3回増刷を重ねており、アマゾンカテゴリーランキング1位を獲得した。


━まず、不動産投資を始めるきっかけは何でしたか?

それまで国内株とか中国株をやっていましたが、全然儲かりませんでした。色んな本を読んで行き着いた先が不動産投資でした。そこから不動産投資について勉強を始めました。

最初は加藤ひろゆきさんの本などを読みましたね。でもこの本の手法は、自分でセルフリフォームをやるので本業が忙しい自分には難しいと思いました。
勉強していく中でRC造1棟マンションへの投資に出合ってから、自分には『これだ!』と思い、2010年に愛知県にあるRCマンションを1棟購入し、そこから毎年買い進めました。
祖父が不動産を持っていて関連する業務に従事していたので、心理的な抵抗なく取り組めた部分はあったかもしれません。

メリットと
デメリット

━空室率の高い地方エリアでRC造の投資を得意としているようですが、メリットとデメリットはなんですか?

私のやり方は高利回りのRCを地方で買う手法です。収益性と投資規模の両方を狙えるのが一番のメリットだと言えます。
ただ、RCは競争が激しいのでなかなか利回りが高い物件が無いですね。ただ、木造の方が収益性は高いけど、次に融資を受ける際に建物の資産性が低く出てしまいますよね。これが次の融資に影響する可能性があります。
それに、木造は価格帯も数千万円台がほとんどなので、規模を大きくする点で少々面倒くさいと感じてしまいます。そんな中で、資産性と収益性を兼ね揃えたRC物件を買うとなると、必然的に地方で狙うことになります。

私は築20年~30前後の中古物件を狙っていますが、空室率50%以上の状態で買って、最低限のリフォームを室内に施して賃貸付けをする場合が多いです。
リフォーム代を含めた利回りは20%を超えることもあり、かなり高収益な物件を買っているという自負はあります。このような投資法は収益性が非常に高いというメリットがあるかわりに、リフォームや賃貸付けの知識や経験は多少なりとも必要です。

リスク

━となると、リスクが大きくないですか?

《リスク》って、何だと思いますか? 一般的には、《リスク=危険》という使われ方をされていると思います。 でも、資産運用の用語でいうリスクとは《ブレ幅》のことなんです。ボラティリティという言い方をしたりもします。

ハイリスク・ハイリターンと聞くと、危険が大きそうな印象を持ちますが、これは別に博打ではないんですね。危険が大きいけどもしかしたら、大きな収益を上げられるみたいなことではないんです。
確かに、ハイリスクな物件は損する可能性が低リスクの物件より高いですが、危険な部分を自分でカバーできれば、ハイリターンが望める可能性があるというわけです。不動産投資は株や為替と違って自分で介入できる余地がかなりあります。
同じ物件でも自分の介入の仕方次第で、高収益になることもあれば、全然空室が埋まらなくてにっちもさっちもいかなくなることもある。ブレ幅が大きい地方投資は、自分が物件に対してどう介入するかによって、ハイリターンにもなるし低リターンにもなるんです。

ただし、本当に一歩間違えば空室が全然埋まらない事態も起きる。起きると言うよりも、地方ではそういう物件がほとんどという地域もあります。埋まるか埋まらないかの差は本当に紙一重で判断が難しい場合もあります。
でも、リスクがある分、ここの見極めは大事ですね。もちろん僕も始めた当初は空室に悩んだ事もありました。経験がない頃は満室にするのに4,5ヶ月かかってしまうこともありましたが、今は空室率が50%を超えているような物件でも、買ってから3ヶ月以内に満室にしています。この間にリフォームもするので、実質的には購入から2か月程度で満室にしていることになります。

空室対策

━では賃貸付けの難しい物件でも、空室を埋める対策はなんですか?

魔法のようなものはないですね(笑)コツと言えるかわかりませんが、【埋まる物件を買ってるから】という部分が大きいです。
エリア次第って事もありますけど、青や黒などかなり奇抜な配色の内装にしたりすることもやってます。でもこういうリフォームに頼る投資は危険ですね。「アクセントクロスを使えば多分埋まるだろう」位の考えで物件を買う事はまず無くて、とにかく事前に綿密にリサーチをします。
相場家賃と賃貸需要のリサーチを徹底して行い、購入前に8割~9割いけるだろうと確信してからじゃないと、私みたいに空室率が高い地方の中古物件を購入する手法は命がいくつあっても足りません(笑)
なので、購入対象の物件自体の数も少ないですし、買う前は本当に苦労して買っていますよ!

私は物件購入のコンサルティングもやっていますが、基本的には私と同じやり方をやってもらっています。教える際にも、希望的観測に基づいて買ってしまうと、取り返しのつかない失敗してしまう可能性もあるので、十分気を付けなければならないことは口酸っぱく言っています。
あとは、管理会社に管理全般を任せているのですが、結構細かく指示出しをします。少々うるさいぐらいの大家になった方がいいのかなって思いますね。管理会社から「この大家はうるさいからちゃんとやろう」と思われるぐらいがちょうどいいと思います(笑)

管理会社からしたら、私は沢山いる大家中の一人な訳で、何も言わずに放っておいたら退去後空いたままになってしまう事もあると思います。どこの管理会社も、投資家よりも地主さんの割合の方が高く、地主さんの中には空室率にあまり頓着しない人も多くいます。返済比率が投資家である我々よりも低いですし、それでもあまり問題がないから、それで別にいいんですよね。我々投資家は融資比率が低い地主さんとは違うので、管理会社から見てこういう地主さんたちと同じくくりになってしまうのはダメです。

だから、頻繁に電話して、内見の様子はどうか・インターネットの閲覧数はどの位か・何が問題で空室が埋まらないのかを、細かく確認して対策を考えてもらいます。あまり口うるさく言い過ぎるのは良くないですが、見ている限りだと、空室が常にある人は、投資家であるにも関わらず、管理会社からは地主さんと一緒にされていることが本当に多いですね。

私は山梨県に所有物件が2棟あるのですが、山梨県は県全体の空室率が30%以上だと言われています。そんな中でも、こうした普通の努力を徹底すれば埋められます。

不動産投資の
良い所

━志村さんが思う、不動産投資の良い所は何ですか?

不動産をアセットの中の一つとして考えると、株や債券と比べて特段優位な点がある訳ではないと思うんです。だから、不動産会社が提案する物件を普通に買っても全然儲からないですね。これは当たり前です。本当に厳選しないといい物件は買えないし、リスクもとらなければならない。投資とは言え多少の労力はかけなければダメです。

でも不動産投資の良いところも当然あって、一度いい物件を購入して高収益で回せれば、その後の手間が全然掛からないのは良い点ですよね。
株や為替は日々価格が上下するので、どんな運用手法であれ、基本的には毎日相場を見張っている必要があります。家賃は景気感応度が低く価格硬直性が高いので、収益物件の相場は株や為替と比べるとすごく安定しています。
だから、一ついいのを買ったあとはほぼ全ての労力を次の物件に投じられます。このように、収益の積み上げを確実に狙えるのは良い点だと思います。

あとは、レバレッジを使える事。これは多くの人が言っていますが、株とかと違って融資が使える事ですね。融資の重要性はいくら言っても言い足りないです。自己資金には限界がありますが、融資を引ければ理論上はどこまでも運用額を増やすことが出来ます。融資がなければ、一点目に挙げた収益を積み上げる話も、短期間では実現不可能ですよね。自分の資金はそもそも限られていることが多いと思うので。

不動産投資の
ポイント

━不動産投資のポイントって何だと思いますか?

ポイントですか(笑)うーん、建物がボロくなるスピードより、返済のスピードの方が早いというのは不動産投資の本質を理解する上で重要な点だと思います。返済期間が20年間だと、5%ずつ毎年残債が減って行きますが、建物は5%も毎年劣化するわけではないですよね。建物の劣化はRCなら2%ぐらいでしょうか。
実際は元利均等返済なので返済スピードは5%よりもう少し少ないですが、単純化すると5%‐2%=3%を毎年貯金しているような状態になる。
だから、時間の経過とともに残債がドンドン減り、有利になっていく。
そして、15%とかある程度以上の利回りで売りに出せば、建物が築30年以上などかなり古くても最終的には必ず売却可能です。

なので、たくさん投資してれば良いということを言うわけではないですが、2千万円の高利回り物件を持っているよりも2億円の普通の利回り物件を持っている方が、10年後の売却まで含めて計算するとより多くの利益を残せる可能性が高いと言えます。10年経てば相当返済が進んでいると思うので。
これは、DCF法とか面倒くさい計算式がわからなくても、感覚的に理解できると思います。

あとは、とにかく1棟目が肝心ですね。1棟目の融資は、残債などが無いため受けやすいです。その為、物件評価があまり良くなくても個人の年収や貯金額が多ければ融資を受けられる事があります。
しかし2棟目の融資を受けようとして審査してもらう際に、保有している物件の資産性や収益性が良くないという理由で融資を受けれないケースが多々起きます。
最初に融資を受けれた理由・次に受けれなかった理由を、銀行は詳しくは教えてくれないです。
そして不動産会社も1棟目の融資が受けやすい事を知っているから、《良い物件》ではなく《不動産会社が売りたい物件》を勧めてくる事もあります。そういう意味では最初の物件の選定は難しいですよね。

自分自身は購入した経験がないのに、ダメな物件でも買えてしまうので。最初の物件は周りの人に聞きながらでもいいと思うので、気を付けて慎重に厳選することをお勧めします。

初心者の方へ
アドバイス

━では最後に、初心者の方々にアドバイスをお願いします。

投資で多額の利益を上げようと考えるのは、そもそも狂気の沙汰に近いものがあり、実際に実現させるのは簡単ではありません。不動産に限らない投資活動全般に言えることですが、この現実をまずは理解してほしいと思います。不動産投資では、普通の物件を購入しても全然収益は残りません。
だから、物件の購入基準は最初から妥協せず高く持った方が良いと思います。
物件を購入するための努力は絶対に必要ですし、最初は毎日物件を探さないといけないですね。探し過ぎで買えないのもダメですが、本気で取り組むなら多少は割安だと思える物件を買わないといけません。

そして、いつ苦労するかを考えるのは大事だと思います。物件を買ってから苦労するのは嫌じゃないですか。当たり前ですが、買った後に保有している期間の方が買う前の数か月間よりも断然長いです。どうせどこかで苦労するなら物件を買う2~3ヶ月間だけ苦労する方が良いと思います。

今私は自分の投資も続けていますが、高収益物件を購入することのお手伝いをコンサルティングという形でやっています。
不動産投資も進め方は普通のビジネスと一緒です。目標と仮説を立て、実行して、検証して、反映させる。融資などの知識も教えますが、このPDCAの繰り返しの精度を高めて行うことが何にも増して重要です。コンサルティングを受けている人に直接物件を紹介することもやっていますが、私がPDCAを回すことのチェックをすることにより、投資家としての本質的な実力を上げてもらうことを目的としています。

だから、指導は厳しいですし不動産漬けの日々になります (笑)でも、その結果多くの人が3か月以内に物件を購入しています。
また、私が運営しているポータルサイト「不動産投資ユニバーシティ」では、物件選定、融資からリフォームする際の型番まで、不動産投資のあらゆる知識を本5冊分以上の内容で紹介しています。
もし不動産投資でわからないことや迷っていることがあれば解決策がみつかるかもしれないので、是非気になった項目から読んでみてください。

講師代表 志村 義明 写真

講師代表 志村 義明

会社員時代に不動産投資を始め、収益物件の総投資額は5億円超、保有物件の平均利回り16%超。『会社に勤めながら資産をつくる「不動産投資」入門』日本実業出版社 著者

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