不動産投資の初心者講座「融資が武器となる4つの理由」
不動産投資において全額自己資金で物件購入をするケースはほぼない。
多くの人は、頭金という形で自己資金を投資して、残りは金融機関から融資を受ける。
こういった不動産投資の特性を初心者の方が見ると、お金を貯めて現金で物件を購入すれば借金を負う必要もなく、馬鹿げた利息を払う必要もないのではないか？と考えるかも知れない。
しかし、不動産投資で融資を利用しないのは、不動産投資の価値を理解していないに等しい。
今回は不動産投資の初心者の方に向けて、融資が武器となる4つの理由を順を追って説明していきたい。
1.現金で購入を続けるのは不可能に近い
先にも述べたように不動産投資の初心者の方の中には、「投資に必要な資金の大部分を金融機関からの借り入れで行う」という投資法に違和感を持つ方が多いようだ。
「借金をしてまで高額な不動産を買いたくない」
「やるのであれば、借金はせずにお金を貯めてから安全な不動産投資を行いたい」
初心者の方はこのように、金融機関からの借り入れを借金と認識し、危険なものだと感じる傾向がある。
では、今日から不動産投資の資金を貯め始めたとして、いつになったら開始できるのか簡単に計算してみよう。
例えば、年収500万円の会社員が都市圏にワンルームマンションを買うために、1,200万円を貯金したとする。
年収から住民税・所得税を引いた手取り給与は年間約400万円で、そのうち3割を貯金すると年間120万円（400万円×0.3）になる。
つまり、年間3割もの金額を貯金してもマンション1室を購入するために10年はかかる計算だ。
しかし、融資を受けることが可能であれば、年収500万円の一般的なサラリーマンであっても今すぐに1,200万円の物件を手に入れるチャンスが生まれる。
また、購入した物件を次の物件購入時の担保にしたり、物件を運営する中で経験を積んでさらに大きな物件にチャレンジすることも出来るだろう。
もし、規模を拡大するために、融資を利用せずに同規模のワンルームマンションを3部屋購入するとなると、30年もかかってしまう計算になる。
つまり不動産投資においては、現金で物件を購入し続けて規模を拡大することは不可能に近いということだ。
2.不動産投資にだけ許されている融資の特権
前段では、そもそも融資を利用せずに不動産投資を拡大するのは不可能に近いという説明した。
次に、不動産投資がその他の投資より優れている点について具体的にみていこう。
少ない資金を元手に大きな取引を行う投資方法は「レバレッジをかける」と表現され、信用取引や為替取引などいくつかある。
不動産投資も同じように、金融機関から融資を受けることでレバレッジをかけて投資をすることが可能になる。
特に日本では日銀の金融政策で20年近くの長きに渡って低金利が続いているにも関わらず、賃料の相場は概ね安定している。
つまり、金融機関から低金利で借りた資金を元に、高い賃料利回りが得られる物件を購入すれば、その差額が利益になるということだ。
さらに不動産投資家は、購入した物件からの賃料で借金を返済し、借金で購入した物件を自分の資産にしていくことも同時に可能となる。
こうした手法は、不動産投資以外では難しい。
なぜなら、金融機関は意欲的に不動産を担保にお金を貸してくれるが、その他の資産を担保に個人にお金を貸してくれることは通常ではほぼないからだ。
融資を利用した投資は、不動産投資家にだけ許されている特権であると言えるのだ。
3.不動産が値下がりしても返済を迫られない
また、個人向けの不動産投資ローンで融資を受けた場合、購入した物件が値下がりしたとしても金融機関から返済を迫られるようなことはないという大きな強みがある。
例えば、5,000万円（土地3,000万円、建物2,000万円）の1棟アパートがあったとする。
購入した後に何らかの事情で土地の価格が大幅に下がり、仮に価格が4,000万円（土地2,000万円、建物2,000万円）になったとしよう。
つまり、1,000万円もの含み損（売買を確定させてない状態での損失）が出てしまった訳だが、だからといって金融機関から返済を迫られることはない、ということだ。
上記の例のように、万が一急激に不動産が値下がりしたとしても、賃料収入があればそれで持ちこたえながら、景気の回復や物件周辺の値上がり要因が訪れるまでじっくりと待つことが出来る。
不動産投資における融資は、前段で説明した通り不動産投資家にだけ許された特権であるだけでなく、投資家に有利な条件でもあるのだ。
4.CCRで示す投資効率の良さ
このような特権と有利な条件を活かして、金融機関からの融資を用いて不動産投資を拡大していくと、投資の効率はどんどんあがっていく。
その際に重要視するのはCCRだ。
CCRはCash On Cash Returnの略で、下記の式で計算できる。
CCR = 利益 ÷ 自己資金
例えば自己資金が1,000万円、利益が年間100万円の物件を購入した場合の計算式は、
CCR = 100 ÷ 1,000 = 10％
となり、投資の回収が1年で10％進み、全ての回収までに10年かかることを表す。
もし自己資金が半分の500万円で購入出来たとすると、CCRは倍の20％となり、全ての回収期間は半分の5年に短縮される。
つまり、融資のレバレッジをきかせるほどCCRは上昇し、自己資金に対しての収益率を大きく上げることができるのである。
出来る限り少ない自己資金でレバレッジをきかせて融資を受け、物件の購入を続けて規模を拡大する。
シンプルに言うと、不動産投資のプロセスはこれに尽きるのだ。
5.まとめ
融資はマイナスの概念で捉えると借金や負債である。
しかし不動産投資においては、他の投資よりも有利な条件を実現させてくれる唯一無二の武器であること4項目に分けて説明した。
これから不動産投資を行っていく際には、この融資の利点を充分に理解して、武器として最大限に活かせているかを確認しながら行ってほしい。
この記事の監修者
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