不動産投資ローンは危険なの!? 融資を使って不動産投資を成功させる方法

2021年06月11日110

不動産投資を始める際、多くの人が不動産投資ローンを利用して物件を取得している。しかし不動産投資を検討している人の中には、「不動産投資ローンって組んで大丈夫?」と迷っている人もいるのではないだろうか。この記事では不動産投資ローンを組むべきかどうかの判断基準となる「不動産投資ローンのメリット・デメリット」を説明し、「融資を受けるコツと注意点」「住宅ローンとの違い」「今やるべきなのか」などついても詳しく説明することで、不動産投資ローンを使って不動産投資を成功させる方法を解説する。

1.不動産投資ローンとは?

不動産投資において不動産投資ローンは重要な役割をするものであり、どういう仕組みかを理解することは極めて重要である。まずは不動産投資ローン現状について説明する。 

1.1 不動産投資ローンの現状

近年、不動産投資に対する各金融機関の融資が厳しくなったと言われている。2017年までは増加傾向であった不動産投資への融資だが、2018年中盤頃から金融機関による不動産業への不正融資が相次いで発覚したことで、金融庁は不動産融資に対しより厳しいモニタリングを行うようになったからだ。

1.2 不動産投資ローンの仕組み

審査が厳しくなった金融機関から今後も融資を受けるために、まずは不動産投資ローンの仕組みを理解する必要がある。

不動産投資ローンは、不動産投資で収益を得るために組むローンだ。ローンの借り入れには金融機関ごとに年収制限や融資額割合、金利、連帯保証の有無などの違いがある。

下記の表にて一般的な不動産投資ローン商品の内容について説明する。

対象個人及び法人名義。法人不可の金融機関もある。
資金使途投資用不動産の購入
融資金額購入金額に対する融資実行金額。何億円までなど上限もある。
債務者属性、物件評価によって決まる。
満額融資のフルローン、さらには諸経費やリフォーム費用も込みのオーバーローンもあるが、基本的には1〜2割程度の頭金が必要。
※所有不動産を担保提供(共同担保)することにより、融資金額を伸ばすことができるケースもある。
対象エリア基本的には金融機関の営業エリアと債務者所在地による。
年収要件年収〇〇○万円以上などの基準がある。
申込時年齢完済時年齢から逆算して融資期間の設定がある。
借入期間建物の耐用年数、申し込み時年齢などによる。
適用利率固定金利、変動金利。変動金利の方が利率は一般的に低い。
事務手数料融資金額に対して数%の設定。
解約料対象不動産売却、借換時に発生する費用
返済方法元利均等月払い・元金均等
担保融資実行対象不動産
連帯保証人連帯保証人及び連帯債務者の設定が必要な場合がある。

このように様々な項目によって各金融機関が独自に商品を設定している。

次に、メガバンク、地方銀行、信金・信組、ノンバンク、日本政策金融公庫、ネット銀行など各金融機関の特徴について簡単に下記表にまとめる。

 融資スタンス金利特徴
メガバンク厳しい低い
1~2%前程度
(変動金利の場合)
全国対応
物件評価・属性ともに査定が厳しい
地方銀行少し厳しい
(低金利であればあるほど厳しい)
少し高め
1~4%程度
(変動金利の場合)
地域エリア外は融資してもらえない
信金・信組地方銀行と同程度地方銀行と同程度営業エリアが限られている
ノンバンク緩やか高い
2%~15%台
築古物件への融資やオーバーローンが可能な場合もある
日本政策金融公庫比較的優しい低い
1~2.5%程度
融資期間が短い
融資上限が低い
ネット銀行地方銀行と同程度高め
3%~9%程度
銀行によって金利幅や条件が大きく異なる。評価伸びにくい。
金融機関毎にそれぞれ一長一短はあるので、自分の状況、投資方針などに応じてマッチングする金融機関へ打診することが重要です。

1.3 不動産投資ローンのメリット・デメリット

不動産投資ローンを組むべきかどうかの判断基準となるメリット・デメリットを把握しよう。

不動産投資ローンのメリット

レバレッジ効果が高い

不動産投資におけるレバレッジ効果とは、「小さい自己資金で高額な資産(収益不動産)を取得すること」である。不動産投資ローンを利用すれば、場合にもよるが自己資金の10倍程度もの資産を取得できる。

例えば、価格1,000万、利回り10%の物件を購入すると年収100万だが、1,000万を頭金として9,000万を不動産投資ローンで借り入れて1億円の物件を購入すると、年収は10倍の1,000万となる。そこからローン返済が仮に500万あったとしても500万の収益を得ることができる。同じ自己資金でも不動産投資ローンを使うことで5倍の収益を得ることができるわけだ。

つまり効率良く高額な資産の取得を可能にする不動産投資ローンを利用することで、レバレッジ効果によって収益性を高めることができるのだ。

手持ち資金を残せる

不動産投資ローンを組むことで自己資金を抑えることができる。それにより次の物件購入に資金を回すことで投資スピードを早めることができたり、突然の出費(不動産の修繕費など)に対応することができたりするので、効率的かつ安全な投資にすることができる。

団体信用生命保険に加入できる

不動産投資ローンを組むことで団体信用生命保険(団信)に加入することができる。

団体信用生命保険に加入することで借入者に死亡や三代疾病などの不慮の事故があったとしても、ローン完済済みの不動産を家族に残すことが可能になり、家族はその後家賃収入を得ることが出来る。

ちなみに団信は「生命保険」の一つなので、契約時には健康に関する告知が必要になり、持病があると告知事項に該当し加入できない場合があります。

不動産投資ローンのデメリット

利息が発生する

不動産投資ローンを組むことによって利息が発生する。現金のみで購入するより利息分プラスとなり総支払いが増える。しっかりと収支シミュレーションを行い返済額の把握をしよう。

融資付に時間と労力がかかる

不動産投資ローンを利用するには金融機関を探して融資を打診する必要があり金融機関での審査期間もかかるので時間と手間がかかる。打診した結果否決されたり、審査期間中に他の投資家が先に融資をまとめてしまったり現金買いなどで先を越されることもある。

返済ができなくなる可能性がある

これから不動産投資を始める人にとって、返済できなくなり破綻してしまうことが一番の不安材料だろう。家賃収入の減少、修繕費の増加、金利上昇など経営を圧迫するリスクは色々ある。しかし購入前にリスクを把握しておくことができていれば破綻にまで追い込まれることは稀である。

1.4 住宅ローンとの違い

不動産を購入するためのローンとしては住宅ローンの方が一般的に認知されている。ここでは不動産投資ローンと住宅ローンの違いを説明する。

 不動産投資ローン住宅ローン
対象となる物件収益物件自己居住
返済原資家賃収入給与収入
借入可能額年収の10〜20倍年収7〜8倍
金利中〜高(概ね2%以上低(0.5〜1%前後
審査項目住宅ローンの項目に加え、物件の収益性借入者の属性、物件担保評価

昨今、住宅ローンを利用しての収益物件購入が問題となっている。上記の表のように住宅ローンは金利が低くサラリーマンの信用のみで不動産投資ローンより簡単に融資を引くことができるからだ。しかし住宅ローンの対象物件は自己居住用であるので収益物件を購入することは金融機関との金消契約違反にもなるので注意が必要だ。

2.不動産投資ローンの流れ

ここでは不動産投資ローンの借り入れまでの流れを説明する。

2.1 事前審査

個人及び法人資料、物件資料をもとに金融機関に評価出しをしてもらう。良い物件を押さえるためにはスピードも重要なため、事前に個人及び法人資料は評価済みである状況が望ましい。事前審査は2〜3週間のことが多い。審査後に融資可否及び融資条件が金融機関から提示される。これをもとに対象物件の契約をするか否かの判断となる。

2.2 本審査

事前審査にて購入判断をした後に進める場合には本審査となる。本審査では銀行の方との面談も行われる。仮審査は支店ベースだが、本審査は価格にもよるが本店ベースなることもある。事前審査で承認を得ていれば本審査は基本的に承認されますが、否決されるケースもゼロではないので注意が必要だ。

2.3 金銭消費貸借契約~融資実行

本審査の承認がおりたら、ローンの本契約である「金銭消費貸借契約」を結ぶ。金銭消費貸借契約を経て物件の引渡し日に融資が実行され、融資金と引き換えに物件の引渡しを受けるという流れとなる。

 

3.不動産投資ローンを引くためのポイント

物件購入費用を全て自己資金で賄うことができない限り不動産投資では不動産投資ローンを利用することになる。審査が厳しくなった金融機関から今後も融資を受けるためのポイントを説明する。

3.1 資産価値の高い物件を選ぶ

資産価値の高い物件を選ぶことで不動産投資ローンが受けやすくなる。金融機関は融資審査を行うとき立地・築年数・賃料相場などから物件を評価し、主に「安定的な家賃収入を得ることができるか」「返済が滞った場合、担保としての価値はあるか」という目線で審査を行う。金融機関の評価を受けやすい積算評価や収益性の高い物件を探すことが重要になる。

3.2 属性を高める

融資を受ける人の属性を金融機関は重視する。勤務先、勤続年数、役職、年収などが良いことや、国家資格、士業であることは高い評価につながる。逆に個人信用情報に問題があると融資を受けるのが難しくなる。または自身の居住エリアや実家エリアなど何かしら地縁があれば融資を相談できる入り口となることがある。属性は短期間で改善できるものではないが、どのような点が評価されるのか知った上で中長期的に計画する必要がある。

3.3 自己資金を増やす

自己資金が多いことは金融機関から評価されやすい。突発的な物件のトラブルや入居率の低下に対処が出来る、また返済能力があると金融機関から評価してもらえる。

3.4 金融機関からの信用を高める

金融機関からの信用を高める手段として事業計画書の作成や決算内容の改善が挙げられる。

投資初期はサラリーマンの信用によってアパートローンが使えるのでこれらは必ずしも必要ではないが継続的に買い進めて規模を拡大していくには必要になってきます。

事業計画書は購入物件でどのような経営を行おうとしているのかを示すものだ。予想される収益・経費を含めた収支計画やローン返済計画、キャッシュフローのシミュレーションなどを記載する。金融機関からの信用度を高める工夫は非常に重要である。

決算書は会社の成績表だ。これまでどのような経営をしてきたか金融機関へアピールすることができる。財務、利益、キャッシュフローの状況が良ければ会社としての評価によって事業性融資(プロパーローン)を引くことができる。

3.5 資産の入れ替え

銀行からの評価が低い物件などは追加融資の足枷になるので、売却の検討も必要になってくる。逆に含み益がある物件であれば売却することで現金資産を増やすことができるので追加融資を受けやすい状態を作ることができる。

3.6 紹介で金融機関へ打診する

不動産会社は付き合いのある金融機関を持っていることがある。または大家の先輩や仲間から紹介してもらうことも考えられる。自ら金融機関を新規開拓することも重要だが紹介してもらうことも並行して行うのがより多くの金融機関と取引するには有効だろう。

4.まとめ

不動産投資ローンは仕組みをしっかり理解し適切に利用すれば怖いものではなく逆に投資にレバレッジを利かせ資産拡大に大きく貢献してくれるものである。デメリットもあるがそれぞれ適切な対策をとることができるのでメリットの方が十分に大きいと言える。

昨今融資が厳しい時期が続いているがしっかり準備や対策をして臨むことで融資は引くことができる。融資が厳しい今こそ物件は安くなり正に買い時が来ているとも言えるだろう。融資を引くために必要なポイントを押さえることで融資をうまく利用して不動産投資を成功させよう。

この記事の監修者

不動産投資ユニバーシティ代表 志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社(宅地建物取引業者 東京都知事(2)第98838号)を経営。
詳細プロフィール

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