不動産投資ローンの融資を受けられる金融機関一覧(年収別)

2018年12月07日5,585

不動産投資を進めるうえで、金融機関から不動産投資ローンの融資を受ける局面はとても重要だ。ローンや融資について、どれだけ知識があるかは投資の成否に大きな影響を与え、知識がないまま手当たり次第に収益物件を探すのは時間の無駄になってしまう。

今回は、不動産投資ローンとは何なのか、融資を受けるメリットやリスク、年収別に違う不動産投資ローンを受けられる金融機関の一覧など、不動産投資を加速させ成功に導くための融資ノウハウを紹介する。

不動産投資ローンとは?住宅ローンとの違い

不動産投資ローンとは、1棟アパートや区分マンションなどの収益物件を購入する際、購入資金を得るために銀行や信用金庫などの金融機関から融資を受けて組むローンのことである。不動産投資で活用するアパートローンやプロパーローンの総称として「不動産投資ローン」とよばれている。

不動産用のローンとしては、不動産投資ローンの他に住宅ローンがある。住宅ローンは、自分や家族が居住するための住宅を購入するためのローンであり、収益物件の購入には原則使用できない。不動産投資では、アパートローンやプロパーローンなどの不動産投資ローンを使うことになる。

不動産投資ローンと住宅ローンでは、居住用か投資用かなどのローン使用目的だけでなく、融資対象となる人や金利、審査基準などさまざまな違いがある。

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不動産投資ローンを使うメリットとデメリット・リスク

不動産投資をスムーズに進めるうえでローンの活用は欠かせない。実際に、不動産投資ローンを使って不動産投資を進めていくことにはどんなメリットやデメリット・リスクがあるのか解説していこう。

メリット1:少ない自己資金で不動産投資が始められる

銀行から不動産投資ローンの融資を受ける1つめのメリットは、少ない自己資金で不動産投資を始められるということだ。

投資用の収益物件を購入するには、かなりの資金がかかる。都市部でいい物件を購入したいと思ったら、区分のワンルームマンションで1,000万円前後から、1棟アパートなら3,000万円以上は必要になるだろう。さらに、仲介手数料や物件購入に関わる税金などの諸経費も、物件価格の7%前後かかってくる。

収益物件購入のための高額な資金が全額貯まるのを待ってから買おうとしていては、いつまでたっても不動産投資をスタートできない。

不動産投資を知らない人からすれば、貯金ゼロの状況で数千万円もする不動産を購入するのは到底無理だと思うだろう。しかし、銀行などの金融機関が融資をしてくれることで、たとえ貯金ゼロであっても不動産投資は始められるのだ。これが、株や投資信託などにはない不動産投資特有かつ最大のメリットである。

もちろん、貯金ゼロのすべての人が融資を受けられるわけではない。金融機関は、資金を貸りる人の属性(年収や貯金など)や不動産の収益価値を評価して融資を行うかどうかを決める。あくまでローンとしてお金を借りるため、融資を受ける人や物件に返済能力があると判断されれば、「少ない自己資金+銀行からの融資」で不動産投資は始められるのだ。

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メリット2:投資スピードを早められる

不動産投資ローンを使う2つめのメリットは、投資拡大のスピードを早められるということだ。

不動産投資で利益を増やすには、次々と新しい物件を購入し投資規模を拡大していく必要がある。そのためには、いかに自己資金を少なく、ローン分を多く融資を受け続けられるかがポイントだ。一つひとつの収益物件に対する自己資金の割合はなるべく抑え、次やそのまた次の物件購入の初期費用(物件価格の1〜2割程度の頭金や7%前後の諸経費など)に温存した自己資金あてるのだ。

たとえ貯金など自己資金が豊富にある不動産投資家でも、収益物件を全額現金で購入する人はほとんどいない。皆、なるべく現金を使わずローンを最大限に利用して不動産を購入する。

不動産投資を行うにあたって、「銀行に借金をすることになるローンは組みたくない」と恐がってしまう人は、不動産投資における最大のメリットである融資の恩恵を受けられなくなるため、考え方から変えたほうがよいだろう。不動産投資における成功は「毎月のローン返済額をいかに少なくして不動産を保有するか」ではなく、「毎月の家賃収入−ローン返済額をいかにプラスに最大化できるか」ということなのだ。

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メリット3:家賃収入をローン返済の財源にあてられる

不動産投資ローンのメリット3つめは、ローン返済に家賃収入をあてられるということだ。

居住用不動産を購入するための住宅ローンは、基本的にローンを組んだ人や配偶者の給与所得を返済の財源としている。それに対し、不動産投資ローンは収益物件からもたらされる毎月の家賃収入が返済財源となるのだ。

たとえば、毎月の家賃収入が36万円(1部屋6万円×6部屋)見込める4,800万円の1棟アパートを全額ローンで購入したとする。ローンの返済期間は25年、金利は変動2.5%と仮定すると、毎月のローン返済額は約21万5千円となる。

このアパートを満室運営できれば、「毎月の家賃収入(36万円)−ローン返済額(21万5千円)=14万5千円」が手元に残る。仮に、2部屋空室がでてしまって毎月の家賃収入が24万円になったとしても、ローン返済額21万5千円は家賃収入分から問題なく支払える。

このように、不動産投資ローンの返済は購入した物件からの収益によってまかなえるため、ローンの金額がいくら高額になったとしても、毎月の家賃収入から問題なく返済が見込めるのであれば融資を受けられる可能性があるということだ。

反対に、購入しようとしている収益物件に毎月ローンを返済していくだけの価値がないと判断されると、いくら少ない額のローンだろうと融資を受けることは難しい。

[関連記事] なぜ空室率が高い地域でも満室でアパート経営ができるのか

デメリット・リスク:ローン返済が困難になる可能性がある

不動産投資でローンを組む一番のリスク・デメリットはローンの返済ができなくなり破綻することだろう。

不動産投資ローンの返済には家賃収入があてられるため、家賃さえ確保できていれば返済に支障はない。しかし、適切な清掃やリフォームを行わなかったり、入居者募集に手を抜いたりといった経営努力の不足によって空室が多くなってしまった場合には、月々のローン返済額が家賃収入を上回ってしまう可能性がある。

そうなると、空室をうめる努力をしつつ、毎月の赤字分を会社からの給与なり貯金で補填してしのぐしかない。その状態が長く続くと、アパート経営は一気に厳しくなり、破綻のリスクも高まってしまう。

ただ、不動産投資で失敗し破綻する人の割合は、実は1%にも満たない。多くの不動産投資初心者が恐れている「ローンの返済が困難になり破たんするリスク」はデータとしてみるとかなり小さなものなのだ。不動産投資ローンの細かいリスク・デメリットについては、「マンション投資のローンで破綻しない為に注意すべき4つのリスク」も参考にしてほしい。

[関連記事] アパート経営で失敗する人の特徴7つと回避法

融資より、物件を見つけるほうが先?

金融機関から不動産投資ローンの融資を受けて物件を購入しようとする場合、収益物件を見つけるのが先か、融資を受けられる銀行を見つけるのが先か悩む人も多いだろう。

基本的には、物件を見つけるのが先になる。なぜなら、物件がないと銀行などの金融機関も、融資ができるか否かの判断ができないからだ。融資打診をする際には必ず物件情報もセットでもっていく必要がある。

しかし、物件を見つける際に、自分が融資を受けられる金融機関やローン可能額などの大まかな情報を事前に把握していないと、自分が融資を受けられないエリアや条件の収益物件を探すことになり時間と労力の無駄になってしまう。

そのため、本格的な融資を受ける前に自分の希望に近い条件の物件資料をもって銀行にローン相談にいくとよいだろう。一度ローン審査をしてもらえば、自分が組めるローンの可能額がわかり、金融機関との繋がりもできる。そして、本気で買いたい物件がでた際には、担当者に直接連絡し、スピーディーにローン審査を行ってもらうのだ。

ただし、銀行ごとで融資ルールに一定のパターンはあるものの、申し込む人の状況やタイミングなどによって融資結果は大きく異なるということは覚えておこう。

[関連記事] 優良物件を探すために重要な「7つの要素」とは

年収別!不動産投資ローンを受けられる金融機関一覧

アパートローンやプロパーローンなどの不動産投資ローンは、借りる人の属性や物件価値・担保能力などさまざまな要素が組み合わさって融資条件や可否が決定される。さらに、時期によって金融機関の方針・支店の方針などに違いがあり、同じ人でも資金を借りられる時期と借りられない時期がでてくる。

とはいえ、融資を受けられるかの一番大きな判断材料である個人の年収によって、使える金融機関がある程度決まるため、年収別にローンを受けられる金融機関を紹介しよう。

年収500万円以下の人が融資を受けやすい金融機関

まず、年収500万円以下の人が不動産投資ローンを組みやすいのが以下の金融機関だ。

全国

このうち、エリアの制約がもっとも少ないのは政府系の金融機関である日本政策金融公庫だ。年収500万円以下の場合、基本的には日本政策金融公庫を中心に融資戦略を組み立てることになる。

この年収層に該当する場合、ローンが組める金融機関は限られてくる。初めは、金利が高かろうが返済期間が短かろうがなりふり構わず、融資をしてくれる金融機関を使うという方針にしたほうがいい。一度収益物件を買って不動産賃貸業の実績を作ることができれば、初めは相手にしてくれなかった金融機関も融資をしてくれることがある。

居住地近くの信用金庫地銀(地方銀行)をあたれば、融資可能な金融機関が必ずあるので、自分で探して訪問してみよう。

さらに、年収500万円以下の人でもローンを組みやすいのが、ノンバンクとよばれる金融機関だ。ノンバンクとは、預金の受け入れ機能をもたず融資のみを行う銀行のことで、金利は高く返済期間も短めである。メガバンクなどと比べて条件は不利になるが、収益物件運用の実績がない段階では、ノンバンクをメインに物件購入を検討するのが無駄の少ない方法の一つだ。

また、年収が300万円など低くても不動産投資をあきらめる必要はない。年収が低くても、数億円以上の融資を受けて成功している大家の人はたくさんいる。年収をカバーするだけの努力ができるかどうかが重要なのだ。

[関連記事] 日本政策金融公庫で投資物件を買うなら「3,000万円以内の木造築古」を狙え!

年収500万円〜700万円の人が融資を受けやすい金融機関

次に、年収500万円〜700万円程度の人が不動産投資ローンを組みやすい金融機関だ。年収500万円以下の人向けの金融機関に加え、以下も使うことが可能になってくる。

関東

  • SBJ銀行(金利2%台)

関西

  • みなと銀行(金利2%前後)
  • 関西アーバン銀行(金利2%前後)
  • 近畿大阪銀行(金利2%前後)
  • 池田泉州銀行(金利2%前後)

年収500万円〜700万円程度の人の融資戦略としては、対象エリアが比較的広いSBJ銀行を使うことを最初に検討するのがよいだろう。

また、地方銀行である静岡銀行も不動産投資に積極的な金融機関で、ワイドローンとよばれる個人向けの不動産投資ローンがよく使われる。融資エリアも広く、東京や大阪・愛知・神奈川などの都市部に支店があるため、これらのエリアに住んでいればローンを組める可能性がある。

関西のみなと銀行・関西アーバン銀行・近畿大阪銀行の3つの地銀は、統合される予定であることが2017年に発表された。今後不動産投資ローンにどう影響してくるか注目したい。

年収500万円以上であれば、目安として、居住地域の約2割の金融機関が融資候補になるだろう。

年収700万円〜1,000万円の人が融資を受けやすい金融機関

次に、年収700万円〜1,000万円の人が不動産投資ローンを組みやすい金融機関だ。

全国

  • オリックス銀行(金利2%前後)

年収700万円を超えると、使える金融機関の範囲はかなり広がり、購入できる物件の数も一気に増える。対象となる金融機関の数自体は、年収700万円未満とさほど変わらないが、融資が通る確率はかなり上がるだろう。

年収700万円以上であれば、居住地域の約5割の金融機関が融資候補になるイメージだ。

年収1,000万円以上の人が融資を受けやすい金融機関

次に、年収1,000万円の人が不動産投資ローンを組みやすい金融機関だ。

全国

  • みずほ銀行
  • りそな銀行
  • 三井住友信託銀行

年収が1,000万円を超えると、メガバンク(都市銀行)や信託銀行などの金融機関が検討対象に入ってくる。

地方銀行や信用金庫の金利が2.0〜3.5%からスタートするのに対し、メガバンクは保証人を入れれば初めから1%以下になることもある。さらに、都市銀行や信託銀行は、地方銀行や信用金庫、ノンバンクなどと比べて、金融機関としての格が高い。

メガバンクでローンを組めるというのは、それだけで高属性の証明であり、今後他の金融機関でローンを組む際に「メガバンクでもローンを組めるお客様」として扱われるメリットがある。

年収1,000万円以上であれば、居住地域の約8割の金融機関は融資候補になるだろう。

[関連記事] 失敗しないための金融機関選び25選

ローンの審査が通りやすい・通りにくいケースは?

アパートローンやプロパーローンなど不動産投資ローンの審査で重要となるのは、主に「自己資金」「個人属性」「物件評価」の3つだ。

まず、1つめの「自己資金」とは貯金のことだが、手持ちの資金が多くあることで、空室が増えたり突発事項が起こっても対応できると判断され、ローン審査がスムーズに進みやすい。

2つめの「個人属性」は、勤務先や雇用形態、勤続年数などの社会的立場と、年収や保有資産などの経済的状況のことをさす場合が多い。大企業の会社員や医者、弁護士などは高属性とされ審査でも有利になる。

3つめの「物件評価」は、購入する予定の物件がどれだけの収益性(実質利回り)をもたらすかが判断軸になる。収益性の高い物件は、審査を通りやすくなるだけでなく、融資額や金利についても交渉がしやすくなる。

もちろん、すべての評価がよい方がローン審査においては有利だといえるが、自己資金が少なく個人属性が低い人でも、物件評価がずば抜けて高ければ審査の土台にあがることは十分可能だ。

さらに、ローン審査について付け加えておくと、居住地というのも影響してくる。たとえば、福岡にある某地銀は東京の人に融資しないという基本姿勢を打ち出している。ほとんどの東京の人はこの銀行から融資を受けられない。

しかし、その銀行の担当者に直接聞いてみると、東京の人にも不動産投資ローンの融資をだしたケースがゼロではないという。それは、銀行が融資したいタイミングにたまたま合致していたり、試験的に東京の人に融資を出していた時期が短期間あったのかもしれない。

このような例外はどの銀行にも必ずあり、「居住地でないから融資は受けられない」、「自己資金が少ないから審査は通らない」など自己完結で判断してしまわず、トライ&エラーで行動していくことが不動産投資成功への近道だと覚えておいてほしい。

[関連記事]  不動産投資において自宅の住宅ローンは不利になる?

融資を受ける際に気をつけるポイント

年収別に融資を受けやすい金融機関や、ローン審査が通りやすいケースなどをみてきたが、融資を受ける際に気をつけるポイントがいくつかある。特に、不動産投資において有利だとされる高属性な人ほど注意が必要だ。

まず、不動産投資ローンを組む金融機関について、自己資金が少なく年収も低い人は、多少金利が高くても返済期間が短かくても、融資をしてくれる金融機関を使うという方針が大切だと伝えてきた。

一方、年収が高く高属性の人は、いきなりノンバンクを使うのではなく、できるだけメガバンクなど格の高い金融機関から使うようにしよう。ノンバンクでしか融資を受けていないと、そのような金融機関からしか資金を借りられない人だという見方をされてしまうことがあるのだ。そうなると、2棟め以降の融資が不利になってしまう。

また、年収の高い人が融資を受けようとする際、個人属性がいいと判断され、物件の評価が多少低くてもローンが組めてしまう。そのため、高属性な人ほど不動産会社にすすめられるがままダメな物件を買っていることが多い。きちんと勉強している年収500万円以下の人のほうが、良い物件を買っている割合が高いのではないかと思うほどだ。

属性がよく自己資金も豊富にある人こそ、物件自体がイマイチでもローン審査が通りやすく買える物件の範囲が広いため、物件選定をより慎重に行う必要があるのだ。

[関連記事]  融資を受けるには属性の理解が重要

不動産投資ローン(アパートローン)借入れまでの流れは?

実際に、不動産投資ローンを利用する際の基本的な流れをポイントごとに説明していく。

1.ローン申請準備

まずは、金融機関の融資担当者にアポイントをとり、不動産投資ローンを申し込むための準備をしよう。

金融機関に相談に行く場合、申請に必要な書類をあらかじめ揃えておくと、その後のやりとりも短縮できるうえ、融資担当者の心証もよくなる。本気で購入する意思を示す為にも、これらの書類は時間がある時に準備しておこう。

必要書類内容備考
運転免許証コピー
健康保険証コピー
源泉徴収票3期分
確定申告書3期分(ある場合)
保有資産の一覧金融資産の保有額と合計の表
保有資産のエビデンス保有資産の残高証明書、通帳の最終ページなど仮審査が通ったあとに提出する場合が多い
返済予定表既に借り入れがある場合、すべての返済予定表全ページではなく最初の1ページ目のコピーで対応可能な場合が多い
住民票3枚程度市役所で取得
(地域によっては自動交付機があり土日も取得可)
印鑑証明書3枚程度市役所で取得
(印鑑登録をしていない場合、必ず事前に登録しておく)
納税証明書3期分税務署で取得
(その1、その2、その3の2などフォーマットの指定が金融機関よりある)
給与明細直近3ヶ月分

金融機関にもよるが、公的書類はおおむね3ヶ月以内に取得したものであれば問題ない場合が多い。

2.ローン審査申し込み

融資担当者が個人属性や物件資料を確認し、ローン審査の申し込みが可能だと判断されると個別に連絡がくる。相談から担当者から連絡がくるまでの日数は、一般的に数日〜数週間程度だ。

査可能と判断されると、その時点で申込書の提出が必要な金融機関もある。また、不足している資料の提出や別途必要な書類が求められる場合も多い。

3.ローン審査開始

提出した書類をもとに申し込みが完了したら、担当者が融資の稟議書を作成し、金融機関本部によるローン審査が始まる。ローン審査にかかる時間は、通常数週間〜1ヶ月程度だ。

4.融資決定通知

金融機関でローン審査が完了すると、担当者からローン審査の結果連絡がくる。その際、審査が通っていれば、融資額や融資期間、金利などの諸条件も一緒に告げられる。

5.融資手続き

ローン審査が通ったら、金融機関とローン契約を結び融資手続きを行う。

「金銭消費貸借契約(金消契約)」、「抵当権設定契約・根抵当権設定契約」、「団体信用生命保険」が主な契約事項だ。一般的に、融資をしてくれた金融機関の支店で行われる。

6.融資実行

金融機関との契約が完了したら、ローン実行日(決済日)を設定し、実際に物件を購入することになる。

[関連記事]  金融機関から融資がおりなかったらどうしたらいい?

自分にとって有利な条件の金融機関からローンを受けよう!

不動産投資ローンの仕組みや年収ごとに使える金融機関を紹介してきた。このような融資の知識は、不動産投資を拡大させていくうえで圧倒的な武器になりえる。自分の属性に合った金融機関を知り、担当者と繋がりをつくりながら、より良い条件で借入ができるよう定期的に情報収集を続けるとよいだろう。

不動産投資ローンの融資を受けるうえで、自己資金や属性が審査に影響することは否めない。しかし、不動産投資家として成功している人のなかには、「年収500万円以下の低属性」「正社員ではない派遣社員」「日本国籍を保有していない」といった状況からスタートしている人も存在する。

たとえ自分の属性が低かったとしても、諦めなければ道はひらける可能性があるのだ。決して安易に考えてはいけないが、日本には幸い金融機関が星の数ほどある。属性をなげく前に、自らの行動力・交渉力によって金融機関からの融資を勝ちとろう。

不動産投資ユニバーシティでは、融資についてさらに詳しく学び、「失敗ゼロで3棟以上の物件購入を実現する方法」がわかるセミナーも開催している。ここでしか聞けない情報がたくさんあり、実践的なセミナーになっているためぜひ参加してみてほしい。

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