なぜ空室率が高い地域でも満室でアパート経営が出来るのか

2018年07月18日131

私は県平均の空室率が30%以上に上る山梨県で、マンションとアパートを複数棟所有している。

全国で空室率が30%を超えているのは山梨県と福井県だけだ。

この2つの県は不動産投資をするには本当に適していない。

満室にするためにどのような対策を行っているのか

地場の管理会社数社にヒアリングしてみると、大半のアパート・マンションの稼働率は30%~70%程度なのだ。

満室の物件はあまりなく、よほど条件が良いか非常に新しい物件に限られる。

しかしながら、このような非常に厳しい地域でも私が保有している物件は常に満室だ。

何か独自の秘密があるのかと思われるかもしれないが、突飛な施策はあまり取っていない。築年も古いし、外壁も塗っていないので汚いままだ。

私がやっている対策と言えば、

・室内を綺麗にする

・広告費を2か月など多め積む

・ガスコンロ、照明、ウォッシュレットなど、安価な標準設備をもれなく導入する

という空室対策の基本的な内容を、忠実に実行しているだけだ。

ただし、一つずつの対策はかなり高いレベルで実践しており、手抜きやり漏れは一切ない。

賃貸需要が厳しい地域でも、やるべきことを全て実践すれば必ず埋まるのだ。

管理会社選びが重要な理由

満室対策は、募集に強い管理会社と組んで「必ず満室にする」という目標設定を共有することが、何にも増して一番重要だ。

募集に強い管理会社と組まずに、他のあらゆる対策を講じたところで効果は薄い。

入居者が自分の物件に決めてくれるかどうかは、営業マンの腕次第だという面があることは否めないのだ。

ぜひ、管理会社選びだけは慎重に行って欲しい。

管理会社選びに関する詳しい内容は、以下の記事を見て頂ければ参考になると思う。

投資マンション購入後に失敗しないための管理会社の選び方

適切な管理会社を選び、広告費や標準設備のフルラインナップだけで厳しそうであれば、費用対効果が高いリフォームを追加で施したり、フリーレントを長めに付けたりする対応を行う。

とにかく、間髪入れずに色々やってみることが重要だ。

リフォームについては、以下のリフォーム事例を見てほしい。

リフォームで差をつける
かなり奇抜なデザインの方が、入居希望者へのアピール度は高い場合が多い。

そうしないと、似た物件はいくらでもあるので埋もれてしまうからだ。

ただし、リフォームのデザインに頼った募集を行うことを前提にした物件購入はやめた方がいい。

その地域においてどのようなデザインがハマるかはやってみないとわからないし、そもそもデザインに対する訴求力自体がエリア的に低い可能性があるからだ。

家賃を下げずに満室にすることにこだわる

家賃の値下げは出口戦略に関わってくるので、最終手段だ。

全ての施策を実行しても満室にするのが難しかった場合は、家賃を下げるしかない。しかし、そもそも相場のヒアリングが十分足りていたのかは反省する必要があるだろう。

決まる部屋と決まらない部屋の差はごくわずかだ。すべての施策を打っても埋まらないことは極めて少ない。

オーナーである大家が満室経営に対する情熱を失うと、それは募集を行う不動産会社に伝染する。

他の物件と同じく、7割程度の稼働で問題ない物件だと思われてしまうのだ。

そのようにならないようにするには、我々自身の意識改革が必要だ。

どれだけ空室率が高かろうとも購入後3か月で満室にしよう。

その後空きが出たとしても、1ケ月以上空室のままであることは緊急事態であるという強い思いを持つことが重要だ。

その熱意を持って管理会社と相談し、内見回数やウェブ閲覧件数などの定量情報を細かくチェックして対策を打とう。

原始的な話になるが、物件のオーナーである我々自身の情熱が、満室経営には欠かせないのだ。

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