投資用物件の選定・融資・契約・決済で絶対に気を付けるべきこと

不動産投資を始めたいが、まだ投資用物件を持っていない人は、どのようにして物件をみつけて購入まで行うのかがわからないと思う人が多いと思う。

不動産投資は普通の投資よりもプロセスが多い。

金額が大きいので物件探しの時点で慎重になるべきだが、投資用物件を見つけてからも、融資、契約、決済などいくつものステップを経ないと購入までたどり着けない。

私は

「どうやっていい物件を見つけてきているんですか?」

という質問とともに、

「決済までに何を気を付けるべきですか?」

という質問を受けることも非常に多い。

投資用物件を見つけた後のプロセスにおいて気を付けるべき点は、本当に多く存在する。

いい投資用物件を見つけても、見落としている事項があってり、契約で失敗して余計なお金を払うことになったら、金額が大きいだけに致命的な金銭ダメージを負うこともある。

以下より、投資用物件をみつけて契約をするまでの大まかなプロセスと、どのようなことに気を付けるべきかについて解説を行おうと思うので、ぜひ参考にして欲しい。

物件探し

物件探しはインターネットから始めるのがいいと思う。

インターネットにはいい物件情報は少ないという話は聞いたことがあると思うが、これは半分当たっている。

凄く割安な物件なら、最初に売り物件の情報が持ち込まれた不動産会社でまず買い取って再販することを検討するのが普通だ。

自社で購入をしないという判断をした場合、次に情報を出すのは自社で抱えている既存の上客である。

自社で抱えているお客さんが購入すれば、手数料が買い側と売り側から両方とも得られるので2倍になるからだ。

自社の顧客からの信頼度が上がるという効果もあるだろう。

それでも決まらない場合は取引のある別の不動産会社に情報を出すことになる。

不動産会社同士持ちつ持たれつでいい投資用物件の情報をあげたり貰ったりしているので、いい情報を渡したらいずれ何らかの形で間違いなく返ってくる。

売主が希望する値付けが厳しい場合はこれでも決まらない。

その場合最終手段としてネットに載せたり、REINS(レインズ)という不動産業者向けのサイトに載せて他社に募集を依頼したりするのだ。

ごく稀にいい物件がネットに載ることも確かにある。賃貸専門の不動産会社が投資用物件の売却依頼を受けたが、どうしていいかわからなかったのでいきなりネットに載せたりする場合などだ。

こういう慣れていない仲介に売却を頼んでいる投資用物件は、掘り出し物となる可能性がある。そしてこのように極まれにネットに載っていたりすることもある。

しかし、このようなケースはかなり稀だ。

では、ネットで探すことを何故私が推奨するのかというと、物件の概要資料やレントロールの請求を通じて不動産会社とつながりを作れるからだ。

一度やりとりをしたら電話で話したり実際に事務所や営業所に行くといいと思う。そうすればより親密な関係が作れるし個別にメールや電話で物件情報が来るようになる。

不動産会社からすると、顔がわかる相手じゃないとおいそれと情報は出せないのだ。変な冷やかしの客や飛ばしを行って売主に直接交渉するような人は相手にしたくない。

しっかりとした職業についていて、人となりもちゃんとした人に取引をしたいのだ。これは何の仕事でも一緒だろう。素性を良く知らない相手とは仕事をしたくない。

こういう懇意にしている会社をまずは5社とか10社作ることが重要だ。そうすれば投資用物件の情報はだんだん入ってくるようになる。

買付証明書の提示

いい物件を見つけたら家賃表(レントロール)と支出の一覧を確認して、収支計算を必ず行おう。

キャッシュフローが出そうだと判断したらその裏付けを取る必要がある。

現地の視察と周辺の不動産業者へのヒアリングだ。

収支が合いそうで入居付けも問題ないと判断した場合は、買うことの意思表明をするために買付証明書を出すことになる。

出すタイミングや価格などの条件は、仲介を行う会社と相談して良い塩梅を決めると良い。ただし購入物件に関する自分のハードルは下げない方がいい。

常識的な価格でなくても、指値(値引き)は通る場合があるからだ。

余談だが、買付証明書には法的な拘束力はない。ただの意思表明を文書にしただけである。買付証明書は基本的にバンバン出した方がいいが、取り下げると不動産会社から大変嫌がられる。

行ったことをやらない人は信用をなくすので当たり前だ。ブラックリストとして業者間で回ってしまうこともある。

融資付け

2000年代までは買付証明書を出した順番で優先交渉権をもらえるケースも多くあった。早く買付を出すことが重要だったのだ。

しかし近年は、融資がついた順に契約をすることが多い。

融資がつかない相手と契約交渉しても意味がないので、売主からするとこれは至極合理的なやり方だ。(我々個人投資家はやりにくくなったが・・・)

どの銀行に融資を打診すればいいのかわからない場合は仲介会社に相談するといい。

融資付けも仲介会社主導で入ってもらってやるのが一番楽だ。

ただし融資条件をコントロールしたりより多くの銀行に当たりたい場合は、やはり自分で動くことが必要になる。

銀行にアクセスする際は出来れば紹介がいいが、全くなんのコネもない場合はいきなり最寄りの支店に電話をしよう。

売買契約

めでたく融資の内諾が降りたら契約に移る。ここまで来れば物件の入手出来る確率はかなり高まっている。

ただし油断は禁物だ。契約の前日に売主がこの金額では売りたくないと言い出すことも実際に起こっている。あとは売主の奥さんや親族が口出ししてくることもある。

契約書の内容はしっかり詰める必要があるが、こういう事態を避けるために基本的には出来るだけ早く契約を締結した方がいいだろう。

契約時に確認するべきことは、不動産の売買契約時に気を付けるべきことにまとめてある。これは必ず見てほしい。

金銭消費貸借契約

金銭消費貸借契約は銀行と融資について取り交わす契約である。

銀行との契約では物件の売買契約書が必要なので、売買契約が終了してから行うことになる。

基本的には行員から注意事項等を聞いて押印をするだけだ。逆に余計なことは言わなくていいだろう。

決済

決済とは売主に代金を払い所有権を移転してもらう一連の作業を指す。これの日を境に物件はあなたの物になる。

決済までにやらなくてはならないことがいくつかある。

光熱費・固都税などの日割り計算額、継承する敷金の確認、仲介手数料の金額などである。どさくさに紛れて良くわからない費用を積まれないようにしよう。

私は実際に融資アレンジ手数料という良くわからないお金を仲介会社に払ってしまったことがある・・・。

仲介手数料は物件の3%+6万円である。特段便宜を図ってもらったわけでないなら、これ以上はビタ一文払う必要がない。

色々なお金の計算は仲介会社が行うので、基本的にはその計算表が合っているかの確認をするだけで大丈夫だ。決済日までの間にやっておけば問題ない。

その他にやるべきことは購入後の管理会社の選定だ。これは遅くとも決済の1-2週間前には決めておいた方がいい。リフォームが必要な場合は、スムーズに開始できるよう予め見積もりだけ取っておければ万全だ。

決済は基本的に平日の午前中に銀行の支店内の一室などで行われる。午前中に行うのは銀行融資の送金に時間がかかる場合があるためだ。

一旦自分の口座に融資金額が入金され、そのあと売主に頭金を引いた残金を送金することになる。

もし売買代金の送金が15時を過ぎてしまうと翌日の振込になり、当日所有権移転が出来なくなるので大変困った事態になる。

売主に送金が行われたことを確認したのちに、司法書士が法務局に走り登記移転手続きを行う。

売主・買主・仲介会社は残金の送金が行われたら解散となり、あとはカギの受け渡しなどを管理会社と行うだけとなる。

まとめ

以上が、投資用物件購入までのおおまかな流れとなる。

売買の手順は取引を3回、4回とこなしていけば何をどのタイミングで確認するべきかがわかってくるが、1棟目2棟目で大きな物件を購入する場合はそんなことは言っていられない。

私は相談する相手がいなかったために、余分なお金を払ったりしたことも実際にあった。

しかし、このサイトをくまなく見てもらえれば失敗することはないと思う。

ただし万全を期したいのであれば、経験豊富な第三者に契約書の内容や決済までの手続きを確認して貰った方が良いだろう。

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