「トランクルーム投資大百科」これさえ読めばすべてがわかる！

近い将来景気後退が噂されて久しい昨今、密かに注目を集めている不動産投資がある。人や企業にトランクルーム（物置）を貸して、賃料を得る「トランクルーム投資」だ。「トランクルーム投資」はリーマンショックの時でさえ市場規模が拡大した実績もある不動産投資である。

本記事はトランクルーム投資を検討している、土地を所有していないサラリーマンに向けて「トランクルーム投資とはどのような投資なのか？」「なぜ今トランクルーム投資を進めるのか？」「どのくらい儲かるのか？」「アパート、マンションへ投資した場合との比較した時のメリット、デメリット」などトランクルーム投資の全てを解説していく。

トランクルーム投資を今はじめるべき理由

計り知れない日本のトランクルーム市場の伸び代

アメリカでは1970年代からトランクルーム投資が広がりをみせ、現在では全米に1,700万室以上存在している。単純計算で10世帯に1世帯がトランクルームを利用していることになる。

それに対し日本ではトランクルーム普及は1990年代後半からと遅く、トランクルームの認知度も低い。そのため日本ではまだ50万室程度の供給数にとどまっており100世帯に1世帯しかトランクルームを利用していないことになる。日本でもアメリカと同じ割合までトランクルームが普及すると仮定する場合、日本におけるトランクルームの需要は今の5倍まで上昇することになる。

もちろんアメリカ人と日本人ではライフスタイルが異なるため、必ずしもアメリカと同じ割合で日本でもトランクルームが利用されるという保証はない。しかし日本の都市部は人口密度が高く、住宅の面積が狭いという特徴があげられる。トランクルームを利用したいというニーズは一定数いることが考えられ、認知度が上がるにつれて需要も大きくなっていく可能性が高い。

リーマンショック後も市場堅調！不況に強い「トランクルーム投資」

矢野経済研究所調べ「レンタル収納」「コンテナ収納」によると2012年度の国内トランクルームサービス（レンタル収納、コンテナ収納、トランクルーム）の市場規模はリーマンショックの起きた2011年度とくらべ7.4%増となっている。金額で言うと2011年度の455.5億円から489.2億円まで増加した。

リーマンショックによる金融不安により景気が後退したことで各企業はコスト削減に迫られた。それに伴ってオフィスを縮小移転する企業が増え、収納しきれなくなった荷物がトランクルームの需要を押し上げたものと思われる。

現在新型コロナウイルスの流行により、世界中で経済難がおきているといわれている。大手企業が新卒採用を中止にするなどその影響は日本でも色濃くでている。この状況下はまさにリーマンショック時を思い出させる。これからトランクルームの需要は確実に大きくなる。

トランクルームとは？

トランクルームとは荷物を預けるための施設の総称である。トランクルームは倉庫業者しか営業できない「認定トランクルーム」と、非倉庫業者でも営業できる「レンタル収納スペース」の2つに大きく分けられる。

認定トランクルームは、国土交通省の登録を受けた倉庫業者によって運営されている。そのため利用者は倉庫業法の基準を満たした空調・セキュリティが施されている倉庫に荷物を預けることができる。また保管されている荷物には補償がつくため荷物の出し入れは倉庫業者がおこなうという特徴がある。

認定トランクルームに対しレンタル収納スペースは運営するのに際し必要な審査や資格はない。預け荷物に対する補償もないため荷物の出し入れも利用者がおこなうという特徴がある。

以上のような特徴から多くの人が行うトランクルーム投資は、レンタル収納スペース投資となる。

ニーズに合った「レンタル収納スペース」を選ぶ

レンタル収納スペースの種類は主に屋内型トランクルーム、屋外コンテナボックス、屋外バイクボックスの3種類がある。地域によってニーズが異なるため、投資前の需要調査は必須だ。それぞれの特徴を理解し、どのレンタル収納スペースを用いた投資がもっとも収益をあげられるかを検討しよう。

1.屋内型トランクルーム

屋内型トランクルームの多くは住居用の家やオフィスを改装・仕切りをつくり各部屋に鍵をかけたものである。一室0.5畳ほどの小さな部屋から10畳以上の大きな部屋までさまざまな大きさがある。また形状もメーカーによってさまざまであり、部屋を上下2段に区切ってロッカーにしているものもある。トランクルームは屋内にあるため雨風ほこりなどの心配がいらない。

ものを置くだけのトランクルームで必要となるランニングコストは、店舗や事務所の賃貸料のみである。それ以外に検討されるものといえば業者に管理運営を委託した際に発生する費用や電気代などになる。

2.屋外コンテナボックス

屋外型物置の代表的な形態が貸しコンテナである。収納スペースとして利用されるコンテナは20フィート（縦6.058m横2.438m高さ2.598m）のコンテナを1部屋または複数に区切って利用するのが主流である。業者によってはコンテナに中廊下があるものや、2階建にして運用しているもの、または10フィート以下の小さなコンテナを使用しているものもある。

3.屋外バイクボックス

屋外バイクボックスは屋外型物置のなかでバイク置き場として発達したコンテナボックスである。1つの扉に対し2-3つの施錠箇所があり、通常のコンテナよりも防犯性に優れている。そのため高級バイクやヴィンテージバイクの保管に利用されることが多い。またバイクボックスは需要が供給を上回っているといわれる唯一のトランクルームでもある。安全なバイク置き場がほしいというニーズが全国的に非常に高いからだ。バイクボックスはバイクを置くためだけのコンテナなので狭い土地でもはじめられる。 

アパート・マンションへの投資と比較した際のメリットとデメリット

トランクルーム投資のメリット

初期費用が少ない

アパート・マンション投資では多くの場合数千万円から数億円の初期費用が必要となる。しかしトランクルーム投資の場合、規模にもよるがパーティションやコンテナの購入費用、警備機器設置費用、広告費など合わせて数百万円から始められ、初期費用が少なく済む。

近年の金融機関は融資出しがきびしくなっており、初期費用は自費でまかなわなければならないことが多い。そんな時に10分の1、100分の1の自己資産で投資を始められるのは何よりのメリットだといえる。

利益を出しやすい

トランクルーム投資は他の不動産投資と比べて利回りが非常に高い。一棟アパート物件では満室運営時の利回りが8%前後であることが多いが、トランクルームでは利回りが20％以上となることも多い。

くわえてアパート・マンション投資は退去の頻度が多く、退去のたびにリフォーム費用が発生する。また数年おきに外壁塗装や水道管の交換など大規模修繕が必要になることも多い。トランクルーム投資では物置という特性上多少の経年劣化は利用者も気にしない上、設備がシンプルなので大規模な修繕を必要とすることはほとんどない。

トラブルがほとんどない

設備の故障はほとんどない。しいて故障の可能性をあげるとすれば、パーティションやコンテナボックスの破損、エアコン・セキュリティー機器がごくまれに故障するかもしれないというレベルである。

また賃貸住宅でありがちな住民トラブル（騒音、ゴミ問題）、自殺、孤独死はそもそも人が住んでいないのだから起こり得ない。利用者に家賃補償会社に入ってもらうことで家賃滞納も回避でき、退去時に残置物が残っている場合の処分費用も補償会社によって補償される。

引越し撤退が容易

想定通りにトランクルームが埋まらないなどの理由で希望した際、トランクルーム投資では新たな土地さえ見つければ容易に移転することができる。

また想定通りトランクルームが稼働せず、引越し先も見つからない場合は即座に撤退することができる。

屋内型トランクルームの場合は、パーティションを撤去して貸与人に返す。パーティションが鉄製なら費用の一部を鉄の売却益で補填することも可能だ。

コンテナボックスの場合はコンテナボックスを撤去し、更地に戻して土地を地主に返す。コンテナボックスはかなり老朽化したものでも倉庫や保管庫として使いたいというニーズがあるため売却し撤退費用にあてることができる。

「契約済みの利用者がいる場合は契約満期まで撤去や移転はできないのでは？」と考える読者もいるかもしれない。しかし人が住むアパート・マンションと異なり、トランクルーム利用の契約書には「利用者に催告なしで契約を一方的に解除することができる」旨が記載されていることが多い。

このため自身の望むタイミングで契約解除が可能となっているのだ。トランクルーム業者に確認したところ、実際に利用者がいるにもかかわらず撤退することを決め、利用者に退去してもらった事例もあるようだ。

トランクルーム投資のデメリット

稼働率が上がるまで時間がかかる

一般的なアパート・マンション投資では新築の賃貸需要が高く、ほとんどの場合は満室で運営をはじめる。その後、建物の劣化とともに空室数が増え家賃が下落する。また不動産売却時には経年劣化の影響により価格の下落も避けられない。

一方トランクルームは空室が多い状態からスタートし平均2年をかけて80％以上の稼働率へと上がっていく。競合店の出店が相次ぐなどの不測の事態がおこらないかぎり、賃料の下落は起こりにくい

まずは収益が安定するまでの運転資金を確実に準備をしておくことがトランクルーム投資成功へのカギだ。トランクルームが埋まるまでの期間（トランクルーム使用料がテナントの家賃、光熱費、火災保険、警備システム代、宣伝費、管理費などの合計金額を超えるまでの期間平均2年間）は自己資金の持ち出しが続く。

そのため、看板・広告費にお金をかけて空室を早期に埋める必要がある。

同業のトランクルームが新しくできると価格競争にさらされる

トランクルームは一度契約すると荷物を出すことが心理的な障害となるため退去は少ないと言われている。しかし、近隣に過剰な供給が起こると賃料の価格競争が起こる。近くに安くて新しい最新鋭の設備が整ったトランクルームがオープンしたら借り換えを検討するユーザーが現れる可能性はある。

規模の拡大には向かない

投資金額が数千万円から数億円にのぼるアパート・マンションに比べ高くても1,000〜2,000万円と投資資金が少ないため規模の拡大には向かない。小型の案件を複数投資すれば良いと考える方がいるかもしれないが、アパート・マンションに比べ圧倒的に市場への流通量が少ないため次々と買い足すのも難しい。 

トランクルーム投資の初期費用は600万円！

ひとえにトランクルーム投資といってもその種類や規模によって初期費用は変わってくる。小さい規模で投資をすると初期費用はおさえられるが、管理・セキュリティ・空調費用が割高になってしまうため40坪以上から始めるのが望ましいといわれている。

またトランクルーム投資では屋内型トランクルームとコンテナボックスを自主管理にて運営した場合がもっとも安い運転資金で経営可能だ。屋外コンテナ型トランクルームの場合は地域や土地の性質により別途セメント舗装代、監視カメラ代が必要となる場合があるからだ。

またトランクルームをコンテナボックスと比較する場合、メリットとして初期投資が少ない点が、損益分岐点稼働率が高い点がデメリットとしてあげられる。また減価償却年数が15年とコンテナボックスの（２０フィート超　7年、２０フィート以下　3年）よりも長いこともメリットだ。

土地を持っておらず自己資金も少ない人は屋内型トランクルーム投資からはじめると運営しやすいだろう。

今回は屋内型トランクルームとコンテナボックスの最安値モデルを紹介していく。

屋内型トランクルーム598万円の投資モデル（40坪）

コンテナボックス594万円の投資モデル（6基）

トランクルーム投資の経営方法

トランクルームの運営方法として自営、フランチャイズの2つがあげられる。自身が日頃どのくらいの時間や労力をトランクルーム投資にさくことができるのかを熟慮し、もっともライフスタイルに合った方法を選んでほしい。

自営

自営は、設備購入から運営までの全行程を自身でおこなう方法である。土地所有者であれば、自分の土地でおこなうこともできるし、土地は借りて上物（トランクルーム、コンテナなど）のみ購入して運営することも可能だ。 

フランチャイズ

フランチャイズは、投資家がトランクルーム事業者とフランチャイズ契約を結び、開発した商標・チェーン名称、商品、ビジネス・経営ノウハウなどを使う権利をもらう代わりにトランクルーム事業者に加盟金を支払うものである。

トランクルーム事業のフランチャイズでは、物件探し、地主、建物のオーナーとの契約、レンタル収納スペースの建築、広告宣伝、利用者との契約、家賃の回収、清掃・メンテナンスと一連の作業を全て代行してくれる場合が多い。本業があり、トランクルーム事業にあまり時間を避けない場合はフランチャイズでトランクルーム投資を進めるのがオススメだ。

今からのトランクルーム投資で早期満室を現実に

「トランクルーム投資」はリーマンショックのような金融不安がおこり、企業がコスト削減を目的としたオフィスの縮小移転をおこなう際に需要が増える。収納しきれなくなった荷物の行き場がトランクルームとなるからだ。

コロナショックといわれ、多くの企業が経営難に陥っている今まさにトランクルームへの需要が高まっている。迷うことなくこの流れに乗った人が確実に収益を上げていくのではないだろうか。

この記事の監修者

不動産投資ユニバーシティ代表 志村義明

大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者 東京都知事(2)第98838号）を経営。
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