不動産の売買契約時に気を付けるべきこと

不動産の売買契約時に

「これだけは外してはいけない!」

という点について説明したいと思う。

言うまでもなく、不動産の売買は大きな金額が動く。

しかしこの業界は何に関しても「おおざっぱ」なことが特徴だ。

おおざっぱ過ぎると言ってもいい。大きい金額の売買に関わっているという自覚があまりなく、性格的に適当な人が多いことは否めない。

・・・とこんな愚痴を言ってもしかたがない。このやり方や慣習に慣れるしかないだろう。

この項では物件を購入する時の契約について、どこに注意すべきかについて余すとことなく書こうと思う。

少し長いがものすごく重要な部分だけを厳選して記載したつもりだ。特に契約を行う前のチェックとして活用して貰いたいと思う。

仲介会社の担当者を過度に信用してはならない理由

まず覚えておいてほしいのは、不動産売買において自分の身を守れるのは自分以外にいないという事実だ。

買主側の立場に立って交渉すべき仲介会社は、一見我々購入者の立場に立っているように見える。

しかしそれは間違いで、さっさと売買を終わらせて手数料を得たいのが本音だ。

知識が少ない買主を言いくるめようとする場合ことが多くある。そのような話を聞くたびに嫌になるし、私自身もたくさんそのような目に合ってきた。

買う立場と売る立場は異なる。それを仲介する人間の立場も異なるので、それはしょうがない。

わかって欲しいのは、あなたの味方は誰もいないにもかかわらず、さも味方のような素振りをする人が大勢いるということだ。

十分な知識を持って契約に臨まないと、不利な条件で契約して後で困ることになる。買付証明書を出す段階では細かい内容を気にする必要はない。

しかし契約は別だ。いったん契約書に印鑑を押印してしまえば、そこに書いてあることは全てあなたは了承したことになる。

この項では契約の際に絶対にはずしてはならない知識について記載する。

この内容を理解してチェックできていれば、契約後に問題が発生することはなくなると思うので是非読み進めてほしい。

まず契約を行う前の段階の話になるが、買い手側の(自分側)の仲介会社の言動について注意しよう。

・物件についての知識は十分あるか

・話が二転三転していないか

・とにかく任せて下さい、などと言って質問への回答を曖昧にしていないか

などの点だ。

仲介会社の担当者がこれらの内容に該当する場合は、かなり注意が必要だと言える。

場合によっては担当者の変更や質疑時に上司の同席をお願いした方がいい。

責任感が乏しいと感じた場合は、聞いた内容を文書化して提示するか、メールでやり取りをして記録を残す方法を取ろう。

仲介会社に確認した事項は、余すことなく全て契約書に盛り込むようにしてもらおう。ここに遠慮は全く不要だ。

不動産を購入する際の契約の説明(重要事項説明と契約書の内容説明)は、通常は売り手の仲介会社の担当者が行うことになる。

契約当日を迎える前にやるべきことは、事前に契約書を確認することだ。契約当日は、事前に見た内容通りの契約書であることの確認だけでいいようにしよう。

契約書で事前に確認すべき主な点は以下の通りだ。

レントロール

直近時点のレントロールがどうなっているかを確認しよう。

これが間違っていた場合は利回りが変わってくる。レントロールは必ず重要事項説明書に付けてもらおう。

決済後に間違いが発覚した場合は、利回りとの差額を仲介会社に請求する必要がある。ちなみに私は契約書に添付したレントロールとの差額を実際に請求したことがある。

出費一覧

共用部の水道代、電気代、インターネット費用、ケーブルテレビ費用、外部駐車場、エレベーター費用などの金額を確認しよう。インターネット設備や外部駐車場がある場合は、実質利回りが大きく下がる場合がある。必ず確認が必要だ。

出費一覧は契約直前ではなくもっと早い段階で確認をした方がいいだろう。

付帯契約の有無

管理契約、プロパンガス契約、インターネット契約などについて、決済後も引き継ぐ必要があるものがないかの確認をしよう。

引き継ぐ必要がある契約が存在する場合は、契約書に記載してもいいかもしれない。ただし契約の引継ぎは基本的には買主に不利となる制約なので、引き継ぎたくなければこの段階でその交渉をしよう。

契約書に記載のない契約は、基本的には引き継ぐ必要がない。

修繕履歴

どんな修繕を過去しているのかを確認しよう。外壁は外から見て大体わかるが、屋上は登れない場合もある。屋上防水の処置は定期的に必要だが多額の出費が伴う。過去何年以内に修繕したことがあるのかの確認が必要だ。

次に契約書の内容確認に移ろう。

押印する書面は、売買契約書(通称「売契」)と重要事項説明書(通称「重説」)の2つがある。
基本的に同じことが書いてあるはずなので、双方に差異はない。

確認すべきポイントは以下の点だ。

売買面積が公簿か実測か

「公簿面積」は登記されている面積だ。実際よりも大きい可能性がある。

出来れば測量を行い実測面積を出してしてもらった方が良い。ただし、測量には数十万円のお金がかかる。

公簿でも買い手が多く存在する安い値付けになっているのであれば、測量を別途売主負担で行うのは、売主が嫌がる可能性がある。その場合は物件の購入を優先しよう。

瑕疵担保責任

瑕疵担保は、建物や土地に、売り主も買主もわからなかった瑕疵(不具合)があった場合の保全措置だ。

一般の人が不動産業者(宅建業者)から買う場合は、必ず2年間の瑕疵担保責任が付く。2年以内に瑕疵が見つかったら、売主の業者はその責任を負う必要がある。

白アリ、土壌汚染、埋設物などが該当する。一般の個人が売主の場合、瑕疵担保はあってもなくても良く売主と買主で自由に決めることが出来る。

一般的には3か月~2年の間で決めることが多い。瑕疵担保は面積にとすることも可能だ。

瑕疵担保は非常に重要な項目なので、どうなっているか必ず確認しよう。

業者間の売買では、この項目の折衝が折り合わずに売買自体がキャンセルになることもある。それほど重要な項目だということだ。

融資特約の有無

融資特約は融資が実行されなかった場合に契約を白紙撤回を可能とする特約だ。

この項目が入っていることと、その期限が妥当かについて確認しよう。融資内諾が既に出ている場合は、決済までの期間を融資特約期間にしておけばまず安心だ。

融資特約以外で撤回する場合は、手付金(通常5-10%)の2倍を損害金として払う契約にすることが多い。いわゆる「手付倍返し」だ。

これは売主にも適用され、例えば手付金を倍返しにしても契約を破棄した方がいい場合(より高く買う買主が見つかったなど)は、あえて利用する可能性もある。

かなり割安な良い物件が購入出来そうな場合は、手付金を多く入れて早く契約までやってしまった方が良いだろう。

現状有姿売買かどうか

中古の不動産物件の場合、現状有姿売買にすることがある。現状有姿とは、契約から決済までの間に現状の状態が変わっても、売主は責任を負わないということだ。

勘違いが多いのは、現状有姿売買であっても隠れた不具合があった場合に売主が責任を負わなくていいということでは決してないという点だ。

これは瑕疵担保の範囲になるので、現状有姿かどうかは関係ないのだ。

境界杭の確認

測量を行わない公募売買でも、境界が明確になっていない場合は売買をしない方が良いだろう。

境界の杭が入っていないとすると、隣地の所有者との間に争いがある場合があり、実質的に測量が行えない可能性があるからだ。

このようなケースを避けるために、測量図がない場合でも杭があることを売買前にしっかり確認し、その写真を契約書の添付資料にしてもらおう。

隣地の所有者が境界確認の書類に印鑑を押さないと突っ張っている場合も、多少の心づけ(印鑑代)を渡せば応じてくれる場合もある。優秀な仲介会社であればこの辺はお手の物なので相談してみるといいだろう。

上記の内容が全て確認できてから、契約当日を迎えることになる。契約書の他の項目もしっかり確認して欲しいが、上記だけは絶対に外さないでほしい。

契約書の読み上げは、売主側の仲介会社の宅建主任者が行うことになる。宅建主任者が契約の場に居ない場合、業法違反なので契約を行うことは出来ない。

契約の場は基本的に事前確認した契約書の内容通りかの確認をするのみにするようにしよう。当日までに行う契約書の折衝にパワーを注ぐことが重要だ。

契約当日も売主側から詳細な内容について口頭補足が行われる場合がある。

新しい情報をこの場で話すこともあるので、言った言わないの水掛け論が後で起きないように、必ずICレコーダーを持参して全ての会話内容を録音しよう。

不動産の契約を行う場合はこのくらい慎重にならないといけない。

当日は数万円の印紙代が必要となる(金額は物件の価格により異なる)。

契約書は2枚作成してそれぞれに押印を行うことになる。持ち回り形式で契約を行う場合は、どちらかが押印してからもう片方が後日押印することになる。

この方式でも大きな問題はないが、自分が最初に押印する場合は速やかに買主にも押印をしてもらい、契約書がいつ返送されるかを確認しよう。

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