サラリーマン大家が入居率の低下により大失敗する理由

サラリーマン大家が不動産投資を行うにあたり、入居率の低下は出来るだけ避けなくてはいけない問題だ。

1室5万円の部屋が2部屋あいてしまうと、それだけで毎月10万円の損失になる。ある日、毎月10万円給料が減ったとしたら、かなり痛いだろう。

空室があるという状態は、お金が入ってこない状態ではない。

本来、自分のふところから入っているはずのお金が、出て行ってしまっている状態なのだ。

我々投資家は、融資を引いて物件を購入している。

借金の額に対して、手元に残る利益はかなり少ない。その少ない利益からさらに空室による減収が重なると、キャッシュフローはかなり厳しくなる。

稼働率は95%以上を目指さないと、十分な利益は得られないと考えてほしい。

数万円のリフォームや経費削減に取り組むよりも、空室解消に本腰を入れた方がよほど効果的だ。

空室に苦しんでいるサラリーマン大家は、私の周りにももの凄く多い。

私自身、過去入居付けにかなり苦労したこともあった。購入後、数か月経っても稼働率が一向に上昇しないのだ。

色々試行錯誤して身を持って知った経験があり、何が効果的な施策で何がダメかは身を持って理解している。

私のように地方に大規模な物件を持っていると、何もしていないとドンドン空室が増えていき入居率は低下していく。

その中で、幸い私が保有している既存物件の年間稼働率は97-98%で推移している。

しかしながら、私自身の実感として、入居付けについて日々スキルアップしていないと、すぐに空室が増えてしまうのではないかという危機感は持っている。

空室の解消には、オーナーである我々がどれだけ入居率にこだわるかという点が、かなり重要だ。

結局のところ、その想いが管理会社や客付け会社に伝染するのだ。

では、具体的に何をやるべきかについて話そう。

まず入居率アップで一番重要なのは、埋まるポテンシャルのある物件を買うことだ。

ミもフタもない話だが、どうしても賃貸付けが難しい物件と言うのは存在するのだ。

例えば、以下のような物件だ。

・大学や工場が移転しまって、住んでいる人が居なくなってしまった地域の単身用物件

・森の中に建てられて、10年以上放置されているアパート

・駐車場がないにもかかわらず、駅まで徒歩30分以上かかるファミリー物件

家賃をいくら下げても決まらない物件というのは、実はかなり沢山ある。こうなると手の施しようがない。

これらの物件の購入は絶対に避けなくてはならない。

購入した後に重要になってくるのは、その地域で一番賃貸付けが得意な不動産会社と手を組めるかどうかだ。

募集のために出来る施策は、敷礼ゼロゼロ、フリーレント、設備の追加、広告費アップなど色々ある。

しかし、募集が得意な管理会社と組まない限り、これらの施策をいくらやったところで本当に無駄だ。良い募集会社と組めなければ、全ての施策が意味をなさなくなるのだ。

地方に物件を所有しているのであれば、地元で一番募集に強い会社に管理を含めてお願いするのが一番いい。

都市部と違い、地方は物件の数がそもそも少ない。募集が強い会社であっても、自社で管理している物件を埋めるだけで精一杯なのだ。

管理会社の管理面のスキルは、多少劣後してもかまわない。管理面は多少ルーズでも目をつむろう。

それよりも募集が強いことが、何にも増して重要なのだ。

これは私の失敗例だが、首都圏の某市で物件を購入したことがあった。

その物件は3点ユニットの物件で、現在は売却済みなのだが、購入当初は管理をく仲介した東京の会社に依頼をした。

正確には、私から依頼をしたのではなく、仲介の契約に購入後の管理を任せるという条項が付いていたので、仕方なく依頼したのだ。

しかしこれが間違っていた。

ご存知の通り、3点ユニットは日本全国どこに行っても不人気な設備だ。

購入した物件のエリアでもそれは同じで、リフォームを工夫したり室内に字電車置き場を設置したりしたが、一向に埋まる気配がなく数か月が過ぎた。

その間、広告費を3か月分付けたり、周辺の不動産会社にあいさつ回りをしたりしたが、稼働率は70%から全然上がらないのだ。

正にサラリーマン大家の典型的な失敗事例と言ってもいい。

色々と試行錯誤したものの埋まらず、管理会社側のスキルの問題がボトルネックだという結論に行きついた。

結局、管理会社の変更を行い、募集に強い地元の会社に任せることにした。

そうすると、家賃を上げて広告費を下げたにもかかわらず、3か月程度で問題なく埋まったのだ。

これには、苦戦していた時間が長かったので、かなりビックリした。

やはり、募集を行う会社とどれだけ親密な関係を作って目標を共有できるかが、入居率改善には重要なのだ。

管理会社と接する際に重要になるのは、必ず満室にするという気合を常に持ち続け、それを見せ続けることだ。

どこの管理会社に行っても、管理物件が空いたまま放置されているものは沢山ある。

それらの物件にもオーナーはいるはずだが、元々土地持ちで残債もない人達なので、大家業で利益を上げることにそこまでのこだわりはない。

我々投資家がどのようなスタンスで不動産賃貸に臨んでいるかは、しっかり言葉と態度で示さないと管理会社の社員には伝わらない。

「出来れば満室がいいです」

程度のニュアンスで、管理会社に伝わっていないだろうか?

そんなスタンスでは、大家業に興味がない地主の人たちと、同じく括りにされてしまっているかもしれない。

これでは、その先で実際にお客さんを案内する営業マンが、動いてくれるハズがないだろう。

我々サラリーマン大家は、満室の状態が普通であり、それ以外は異常な状態であることを、しっかり伝えないといけないのだ。

空室が一室でもあるのであれば、最低でも月に数回は問い合わせ件数と内見件数を確認して、管理会社の社員一緒に考えて対策を講じないといけない。

募集に強い管理会社と組み、我々自身が入居率の向上に対して意欲を見せることが、何にも増して重要なのだ。

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