現地調査のポイント～建物調査・周辺地域の調査

2020年12月17日2,522

物件の購入を決める前には、必ず現地調査を行わなければならない。

現地調査を行うことで物件概要書やレントロールなどの内容を確認しつつ、資料だけではわからないことを明らかにするのだ。

具体的に調査するポイントは、物件自体の状況、周辺地域の状況の状況について説明する。

物件自体の状況の調査

物件自体の状況を現地で調査する際は、1.建物調査と、2.賃貸借状況の調査をしておきたい。

これらの調査には不動産業者の担当者に同行を依頼しなければ現地確認できない項目もあるが、担当者同行の場合は納得いくまで細部を確認できない場合もある。

一度一人で物件を現地確認し、担当者同行を依頼しなければ確認できない項目については依頼するという手順も検討しよう。

1．建物調査（物件の土地・建物自体の調査）

①建物状況の調査

建物や設備の外観を確認し、外壁や廊下、屋上などの汚れや劣化の状況、クラックの有無や補修状況、また屋上があれば屋上防水の補修・張替などが資料通りに行われているかきちんと目視しておきたい。

特に大きな損傷部分があった場合、きちんと補修されていなければ購入後に大規模修繕費用がより多く必要になる場合があるので留意しよう。

②駐車場の有無

駐車場は各自治体の駐車場付置義務条例などを事前に確認し、敷地内に法定必要台数を満たしている駐車場があるか、敷地内に必要台数がなければ敷地外に必要数を確保しているかをまず確認する。

また、立体駐車場か平置か、機械式かを併せて確認しておく。

法定必要台数が満たされていれば、地域に応じて実際の駐車場需要からみて駐車可能台数が十分かを確認しておこう。

都市部では自動車離れの影響で駐車場が余ってしまい、物件に付属している駐車場を満室稼働させるためには賃料を下げる必要がある場合がある一方、地方ではショッピングセンターの郊外化の流れもあって車社会がより一層進展しており、ファミリー1世帯当たり2台などの駐車場がないと入居者募集が困難になる場合も多いので注意しよう。

③物件の管理状況

共用部分の清掃の状態、ゴミ置き場の状態、駐輪場の管理状況などを確認する。

これらは管理会社の程度や不良入居者の有無を把握するのに役立つばかりか、特に住居用不動産の場合は物件購入後に入居者を募集するにあたり、入居希望者も重視するポイントでもある。

④各住戸の室内の状況

事前に不動産会社に「空室部分の内覧が可能であれば住戸部分の室内を見せて欲しい」と伝えておけば、担当者が同行して内覧をさせてくれるはずだ。

各住戸の室内をみることにより、リフォームの状況やキッチン、トイレなどの各室内の設備水準や現状の確認ができる。

2．賃貸借状況の調査

①テナントの確認（商業用不動産）

店舗、事務所用ビルの場合や下駄履きビルなど、商業用のスペースがある物件の場合は、入居テナントの業種・業態を確認する。

飲食店が入居している場合火を扱うので火災保険料が高くなる、衛生害虫などが上層階の住宅部分に上がっているような状況だと入居者が敬遠してしまう場合がある。

下駄履きビルで1階にコンビニなどがある場合は夜間の騒音などにも留意しておきたい。

もちろん店舗の営業状況などを実際に見ることで売上がしっかり上がっているテナントかを把握し、安定して入居を続けてくれるテナントかどうかを見極めておきたい。

②実際の入居状況の確認

メールボックス・電気メーターなどと照合してレントロールと実際の入居状況に相違がないか確認しておこう。

メールボックスや電気メーターなどで見られない場合は各住戸の窓にカーテンがかかっているか見ることでも判断できる（空室であればカーテンは通常かかっていない）。

③不良入居者の有無

入居者がいる住戸部分は内部を見ることはできないが、一通り建物を見てゴミがたまっている箇所はないか、闇金業者の取り立てを受けていそうな住戸がないか、反社会的勢力とみられる入居者がいないかを確認する。

周辺地域の状況調査

①周辺地域の将来の動向

周辺に新しいショッピングセンターの開業予定がある、大学キャンパスや工場の移転予定がある、鉄道の駅の新設や延伸・相互乗り入れの開始予定、再開発計画の有無などがあれば、将来的に賃貸需要が強くなる可能性がある。

もちろん商業施設の廃止や駅・工場の閉鎖などがあれば賃貸需要にとっては大きなマイナスになる。

こういった情報はその地域の不動産業者が最も良く把握している場合が多いので、物件紹介を受ける際などにリサーチしておきたい。

②生活利便性の調査

まず最寄駅や最寄バス停までの距離が通勤・通学などの面から重要になるので、実際に自分の足で歩いてみよう。

歩いてみることで実際の距離感をつかめるとともに、周辺の町の状況も確認できる。

その他にもスーパー・ドラッグストア・コンビニの有無や距離なども生活の便利さを大きく左右するので確認しておきたい。

③嫌悪施設の有無

嫌悪施設とは、ゴミ処理場、火葬場、墓地、下水処理場、危険物貯蔵庫などの住宅地としての価値や名声を下げてしまう施設を指す。

他にも悪臭や騒音、振動を発生させたり危険物を扱う工場、風俗店、ギャンブル場、高速道路や鉄道の高架、自動車交通量が非常に多い幹線道路などがある。

地図などで確認した上で現地を歩き、最寄の交通施設からの間や物件周辺にこれらの施設がないか、あるとすれば物件までの距離はどの程度か、物件価値への影響があるかについて確認しておきたい。

現地調査のポイント～周辺地域の賃貸市場の調査も参考になると思うので読んでみてほしい。

この記事の監修者

不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール