アパートの空室対策は、管理会社選定が重要

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いい管理会社を探すことが不動産投資で成功するためには必要不可欠である。

物件の管理と募集を担う管理会社の存在なくして、購入物件を安定的に満室可動させることは難しいからだ。

会社員で他に仕事をしながら、さらに保有物件を自分で管理する人もいるが、手間の問題から私はこのやり方をあまりお勧めしない。

不動産投資の良いところは、集金管理、問い合わせ対応、清掃などの業務をアウトソースして他の人に任せられることだからである。

このメリットを享受せず、経費を安くするためという理由により手間をかけるのは本末転倒だ。

空いた時間は次の物件の購入に費やすべきだからだ。

「営業」が強い管理会社がお勧めする理由

いい管理会社を見つける方法を解説する前に、私が考えるいい管理会社とはどのようなものなのかについて説明しよう。

不動産の賃貸に関わる業務は、大きく分けて入居前の「募集業務」と入居後の「管理業務」の二つに分かれる。

「管理業務」は業務量は多いものの比較的簡単な仕事が多い業務である。

仕事自体は、入居者の振込家賃を管理したり、問い合わせを受けたり、リフォームを手配したり、賃貸会社やオーナーとやり取りをしたりと多岐に渡るものの、一つずつの仕事はそれほど難しいものではない。

しかし、たくさんの物件を管理している管理会社は社員一人当たりで1000戸以上管理することもあるので、そうなると大変である。

それでも、それぞれ一つずつの仕事はそれほど難しいわけではなく、マニュアル化された仕事を確実にこなすことができる能力があればある程度こなすことは可能だ。

管理業務が簡単な仕事だとは言わないが、ある人は1人で1000戸の管理が可能で、ある人は100戸以下しか出来ないということは起こらないので、差が付きくい性格の仕事だと言える。

募集業務が一番強い会社に管理を依頼する

一方、「賃貸業務」は能力により仕事の結果にかなりの差が生じる。同じ店舗でも、優秀な営業マンは繁忙期でなくても毎月20件以上入居者を決めるのに対して、ダメな営業マンは月5件も決められないということもある。

賃貸業務はいわゆる営業を行う仕事なので、素養があるかないかによって結果に大きな差が生じるのである。

では、どのような管理会社を選べばいいのかについて説明しよう。

ひと言で言うと、賃貸営業がその地域で一番強い会社に任せるというのが選ぶべき基準になる。

先述したとおり、「管理」は簡易な仕事をたくさんこなす業務である。

そこに差はそれほど生じない。

厳密に言うと、リフォームのノウハウを持っていたり、入居者への対応が素晴らしかったりする管理会社は存在するが、不動産オーナーにとって重要なのは、空室が出ても早期に埋められる状態を作ることである。

入居者の満足度を高めることは必要であり、それを目指すべきだと思うが、収益性の高い投資を実現したいのであれば、空室を極限まで減らすことが必要である。

それには、多少管理面に難があったとしても、賃貸の営業力のある会社と組む必要があるのだ。

どのくらいの期間で満室にできるか聞いてみることが重要

では、このような営業が強い管理会社をどのようにして見つけるかについてお伝えしよう。

物件の最寄りの駅、もしくはターミナル駅の近くの不動産会社をまず当たってみよう。

地域によっては幹線道路沿いに不動産会社が点在している場合もあるので、インターネットで「地域名 不動産会社」で検索するか、物件検索サイトで多く物件を登録している会社を探してみよう。

営業力が強い会社の共通的な特徴というものは、実はあまりない。

大手の不動産賃貸会社(エイブル、ミニミニ、アパマンショップ、ピタットハウス等)は本部からの支援があるので賃貸付けが強いことが多いが、それがベストな選択肢かどうかは地域によって異なる。

地場の不動産会社の営業力が強い場合もよくあるので、少なくとも3社以上は問い合わせてみよう。管理会社を探しており、店長やマネージャーと話がしたい旨をあらかじめ電話等で伝えてから訪問すると良いだろう。

管理会社に聞くべき内容はシンプルに一つだけだ。

「家賃〇万円で管理を任せたら、3か月以内に満室にできるか」について、まず真っ先に聞いてみよう。

ここで重要になるのは満室までの期間を明示することだが、空室が多い場合でも3か月を上限にしよう。

自信がない管理会社はこの時点で弱気な姿勢になることもある。

もし3か月以内の満室可動に自信がありそうだったら、その根拠を聞いてみよう。

似たような管理物件は満室なのかどうかや、月何件成約しているのかなどを確認して、最終的にどこに任せるか決定する。

管理費用はどのエリアでもほぼ家賃の2~5%の間で設定されている。

最終的な契約段階で管理費用の交渉はしてもいいと思うが、費用が安い管理会社に任せたところで空室を埋められなければ意味がない。

多少管理費用が割高であっても、営業力が強いかどうかを基準にして選んだほうが良いだろう。

 

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