知らないと危険!アパート経営のリスクの種類

アパート経営をするにはリスクを伴う。

しかし、このリスクが何なのかを漠然に捉えている人が実に多い。

リスクを極力抑え、リターンを最大化するのはビジネス全般の基本だ。

アパート経営・不動産投資においても、リスクの内容を分類して一つずつ検討していけば、対処方法がないリスクはあまりないことがわかる。

この項ではアパート経営におけるリスクの分類と、対処方法の考え方について解説する。ポイントは、それぞれのリスクを自分でどこまでコントロール出来るかということだ。

リスクは出来るだけ取らない方がいいが、市場にはリスク以上のリターンを得られる物件はほとんどない。

空室リスクが少ない23区内で利回り12%以上の物件などはそうそうないのだ。そのような物件ばかり狙っていても、いつまでも買うことが出来ないだろう。

そのような状況下でどのように割安に物件を買うかというと、自分でコントトロール出来るリスクを増やすしかない。

例えば、かなり田舎で周辺の入居率が低い物件があるとすると、その物件はコントロール出来ないリスクを抱えていると考える人は多い。

しかし、そのような大多数の人がリスクが大きいと考えていても、自分で入居率を改善できるだけのプランを考えられれば、入居率が低いというリスクは工夫することにより低減出来る可能性がある。

不動産投資は物件を買う段階で8割が決まるが、購入後の運営で2割程度はカバーが出来る。逆に言うと勝負の8割方は買う時に決まってしまっている。

物件を買う段階で、どの種類のリスクをどの程度自分でコントロール可能なのかを照らし合わせて、購入の判断をする必要があるのだ。

少数ケースだが、運よく良い物件を買えても物件管理で大失敗して破たんする人もいる。これは単に知識を得て実践する努力がもの凄く足りないだけだ。

アパート経営のリスクは以下の3つに分類できる。

1.入居需要減のリスク

2.災害など外部環境のリスク

3.金利上昇など資金調達面のリスク

1点目の入居需要減のリスクだが、

・入居率の低下
・家賃の下落
・家賃の下落に伴う不動産価格の低下

などが挙げられる。

これらのリスクは人口減と人口の都心流入が大きく関係しており、マクロ環境の問題に深く連動している。

しかし自分である程度対処してこれらのリスクを軽減できる場合もある。

私は地方物件を所有しており、他の人にも地方のアパートやマンションを所有することを推奨している。

しかし地方の人口の流出は顕著であり、入居募集は毎年前年より厳しくなっているという声を現地の不動産会社各社から聞いている。

そのような状況下においても満室を続けられるのは、それでも満室に出来るだけの工夫を募集やリフォームで行っているからだ。

空室率30%の地域の3点ユニット物件を満室稼働させているので、かなり難易度の高い物件でも入居率を上げることが出来る自信はある。

しかしさすがにどんな物件でも満室に出来る自信があるわけではない。

森の中にある10年以上空室になっているさびれたアパートや、田んぼの真ん中にあり駅まで1時間掛かるのに駐車場がないマンションは、さすがに厳しいと感じる場合もある。

入居率についてあまりに楽観視することは禁物だ。

どちらかというと購入後の運営を工夫するよりも、事前のリサーチの方が重要だからだ。

田舎で埋まりそうにないという先入観とは裏腹に、良く調べてみると意外と需要があり、アパート経営に適している地域というものは意外と多く存在する。

2点目の、災害などの外部環境のリスクは、地震、津波、火事などが該当する。外部環境という意味では、家賃の滞納や自殺者の発生などもこのリスクに入るだろう。

これらは、どちらかと言うと不動産投資やアパート経営について良く知らない人が感じるリスクだ。

何となく漠然とこれらの災害について不安視するが、実際は思っている以上に発生する確率は低い。

ある地域で5,000戸管理している管理会社で火事がどれ位の頻度で発生するかを聞いたことがあるが、ボヤではなく本格的な火事は5年に1度あるかないかだそうだ。

5年に1度だと年間換算で25,000戸に1戸という割合になる。

あなたが10戸所有しているとすると、2,500分の1だ。確率の低さがわかるだろう。

火事が発生したからと言って、必ずしも破たんしたり修繕に多額のお金が必要になるわけではない。

私が火事に遭遇した時もそうだったが、損害保険で全て賄えてしまった。

2,500分の1に該当したからと言って、即座に不動産経営に支障をきたすリスクがあるとは限らないのだ。

津波や地震も同様だ。保険に入ったり、沿岸部の物件を買わないようにすることにより被害を蒙る確率を下げることは可能なのだ。

3点目の金利上昇のリスクだが、これが実際は一番対処しにくい問題だ。

心配なら固定金利にするのが一番だが、金融機関の事情もあるのでなかなかそうはいかない場合も多いだろう。

資金に余裕があるのであれば、CDSなどにより予め金利上昇のヘッジをしておくことも理論的には可能だ。しかしそこまでやるのかという問題がある。

2016年現在、私は数年以内に大幅な金利上昇が起きるとは考えていない。

しかし実際の金利は政府のかじ取りや海外のヘッジファンドの動向など複雑に絡み合った要因により上下するので、いつどうなるかの正確な予想は誰にも出来ない。

今後1-2年で急激な金利上昇が発生すると考える人は、不動産投資には向かないと言える。

最後にリスクに対する全般的な話として、何でもやってみないと始まらない部分が少なからずあることを付け加えたい。

私も最初からいい物件ばかりを買っているわけではなく、最初は変な物件に買付を入れて失敗したこともある。

物件単体で見ると損をしたと認めざるを得ない物件もあるのだ。

しかし実際にやってみて勉強代を払わないと経験が積めないし知識も増えない。局所的に失敗しても、アパート経営の全期間を通して利益がプラスであれば良いのだ。

不動産投資をしたいのにリスクを感じていて一歩踏み出せないという人は、やらないことのリスクというものにもう少し重きを置いて考えてみてもいいかもしれない。

周りにアパート経営の実践者がいたりすると、自分が持っているリスク感覚は大きく変わることが多い。

そういう人に積極的に話を聞きに行くことも、リスク感覚を養うための効果は大きい。

無料オンライン講座では、アパート経営のリスクについていくつもの事例を交えて詳細な解説をしている。

アパート経営のリスクは、ほとんどが事前に対策を立てることにより回避可能だ。

アパート経営で成功することを本気で目指しているのであれば、ぜひ登録してみて欲しい。

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