サラリーマンの不動産投資は、税理士を活用した方が効率的

2020年12月16日4,085

不動産投資を始める際には、不動産に関する最低限の税金の知識は必要だ。

よく「不動産投資は税金との戦い」などと言われているように、税金の知識を持たずに不動産投資で成功することは難しいとさえ言える。

今回は不動産投資に関わる税金の処理を、自分で行った場合と税理士に依頼した場合で比較して考えていきたい。

物件購入前にこそ必要な税金の知識

実際に物件を持つと、日々の経費の記帳から年度末の確定申告まで、会計面の事務処理は常に必要になってくる。

経費の記帳や確定申告ぐらいなら会計や簿記の知識がある人なら、「自分でもできるかもしれない」と思われるだろうし、実際に可能であろう。

税理士に頼むとお金がかかるだろうと、自分で勉強しながらやるという方も多いかもしれない。

ただ実際には、不動産に関する税金知識の有無によって、物件購入前から大きく差が出てくるので注意が必要だ。

まず購入前の重要ポイントは、「誰（自分、家族、法人など）が物件を購入するのか」だ。

誰が物件を購入したかによって、物件から得られる利益に対しての税率が変わってくるため、購入後の保有期間中に渡ってキャッシュフローに大きく影響を及ぼす。

後から名義人を変更しようとすると、更に「不動産取得税」などの税金が数百万円単位でかかってくることが多いため、最初から緻密にシミュレーションを行って決定したい。

また物件購入前に建物の金額割合を決定することも重要だ。

購入時に決定した建物金額によって、その後の保有期間中はずっと建物の減価償却費が経費として計上され、途中で変更することはできないのだ。

建物金額割合をどうするかによって、減価償却費が具体的にいくら変わってくるのか等のシミュレーションにも、細かな知識が必要になってくる。

また、物件購入前（家賃収入が発生する前）に発生する物件調査のための交通費やセミナー代などは経費化が出来るのだが、知っている方は意外と少ない。

これは個人の場合は「開業費」として計上できるので、領収書はまとめて取って置き、何のために使用した費用かをメモ書きしておくことをおすすめする。

物件を購入し開業した後は、事業開始後から5年以内の範囲で経費化できるので、初年度の確定申告時には忘れずに計上したい。

ざっと挙げただけでも、物件購入前の税知識やシミュレーションがその後のキャッシュフローに大きく影響を与えることがお分かり頂けただろうか。

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前段で述べたことを、個人で全て上手くやろうとするのは難しい。

やはり専門家である税理士に頼むのが得策だろう。

税理士に頼んだ場合の費用だが、記帳代行であれば月に5千円程度から、決算代行であれば3万円程度からの場合が多く、顧問費用も同額程度で可能だ。

また、大家専門の税理士もいるため、そういった会社を探すのも良いだろう。

顧問税理士を雇うとなると、個人事業主や規模の小さい法人には大それたことだと考える方も多いが、年間十数万円の支払いで先に述べたようにキャッシュフローに大きな違いが出てくる。

物件購入前から顧問税理士に税金関連の相談やシミュレーションをお願いした場合、かかる税理士費用を考慮してもプラスになることの方が多いだろう。

また、慣れない税務処理で個人の時間を費やすこともなく、その時間を他の物件探しなどもっと有効に使うことが出来る。

ただし、顧問料が安いからという理由で、面談が難しい遠方の税理士を選んだり、低料金で沢山の顧問先を抱えた連絡の取りにくい税理士を選ぶことは避けたい。

さらに顧問契約を結べば、物件購入後も総合的な会計や税務の相談ができるようになる。

法人化の検討や試算表の作成、節税や融資を有利にするための方法などを、知識と実績を積んだ専門家から教えてもらえるし、小さなことでも心配ごとがあればメールで相談できる。

一般的な税理士は4年～5年の期間集中して勉強を行い試験に合格して、さらに税制度や法律の改正を日々学び仕事をしている。

そのような時間と労力を費やした専門的な力を、仮に月に1万円支払ったとしても、自分の不動産投資に有効に活用できるため、是非利用すべきである。

不動産投資では1から10まで全て自分でやろうとする方が大多数いる。

税処理以外にも、物件の管理やリフォームなども自分で行う方もいる。

勉強のため、自分で理解することは必要ではあるが、全てを完璧に自分でやるのは非効率的である。

個人が持っている時間には限りがあり、サラリーマンで不動産投資を行うのであればなおさらであろう。

このように、専門家を上手く活用しながら不動産投資を行えば、自分の自由な時間も増えて不動産投資の要である物件探しや融資先の開拓などに多くの時間を費やすことが可能となる。

全てを自分でやろうと考えているのであれば、いま一度方針を見直してみる方が良いかもしれない。

不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール