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不動産投資の初期費用はいくらかかる?抑える方法はあるのか

2019年08月06日2,403

不動産投資に対して、ほかの投資と比べ投資額が高額で「敷居が高い」というイメージはないだろうか?たしかに、物件の購入には多額の資金が必要だ。

しかし、物件を現金一括で購入する人はほとんどいない。不動産投資はローンを活用することができるため「初期費用」さえ用意すれば始められるのだ。

では、不動産投資の初期費用にはどんなものがあり、いくら必要なのか。今回は不動産投資にかかる初期費用の内訳や抑える方法について説明していく。

不動産投資の初期費用はどのくらいかかるのか

不動産投資を始めるには銀行への頭金と諸経費を合わせた「初期費用」が必要になる。

不動産投資の初期費用にはどんなものがあり、どのくらいの金額を用意する必要があるのか、初期費用の目安についてみていこう。

不動産投資の初期費用とはそもそも何なのか

まず、不動産投資における初期費用とは何なのか。基本的には物件の購入が決まり初めに銀行に支払う「頭金」と「諸経費」を合わせた費用と考えてよいだろう。

いわゆる貯金などの自己資金から払わなくてはならない費用だ。

  • 頭金……不動産購入の一部にあてる費用
  • 諸経費……物件を購入した際にかかる費用
  • 自己資金……自分が不動産投資に使える資金(貯金)
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必要な「諸経費」は物件価格の約8%が目安!費用の種類は?

初期費用のうち「諸経費」についてみていこう。

不動産投資で物件購入時に必要な諸経費は物件価格の7〜8%程度といわれている。この7〜8%には損害保険の費用が入っていないため、別途必要年数に応じた損保費用を含める必要がある。

次の表は5,000万円の投資物件を金融機関から融資5,000万円を受けて購入した場合の諸経費の概算を一覧にしたものだ。「登録免許税」と「不動産取得税」は少し多めに記載している。

「登録免許税」や「固定資産税」などを算出する際の基準になる固定資産税評価額は売価より安いことが多いため、税金も実際には下記計算結果より安くなる場合が多い。

項目 費用 5,000万円の物件購入時の概算
売買契約書の印紙代 物件価格1,000~5,000万円の場合:1.5万円
物件価格5,000万円~1億円の場合:4.5万円
物件価格1~5億円の場合:8万円
1.5万円
金銭消費貸借契約書の印紙代 物件価格1,000~5,000万円の場合:2万円
物件価格5,000万円~1億円の場合:6万円
物件価格1~5億円以下の場合:10万円
2万円
司法書士費用 約10万円 10万円
登録免許税 土地評価額×1.5%
+建物評価額×2%
95万円
抵当権設定費用 借入金額の0.4% 95万円
仲介手数料 売買価格✕3%+6万円+消費税 168万円
火災保険料 30年間で約120万円(1億円程度のRC物件、5年間の地震保険を含む) 120万円
不動産取得税 土地評価額×1.5%
+建物評価額の4%
(土地は特例措置により3%が1.5%になっている)
175万円
  合計 591万円

 

物件購入時にかかる諸経費について、それぞれくわしく説明していく。

売買契約書の印紙代

「売買契約書」とは、売主と買主の間で不動産取引に関する約束事を書面にしたものだ。売買契約書は課税文書に該当するため「印紙税」が必要になる。

印紙税は売買契約書の記載金額によって税額が決定し、規定の印紙を契約書に貼ることで納付することができる。

金銭消費貸借契約書の印紙代

「金銭消費貸借契約書」とは金融機関などから融資を受ける際に交わす借入契約書のことである。

売買契約書の印紙代同様に、契約書の記載金額によって税額が決定し、規定の印紙を契約書に貼ること納付ができる。

司法書士費用

不動産登記は司法書士に依頼することになる。その報酬として支払うのが「司法書士費用」だ。司法書士費用の目安は10万円前後が一般的である。

登録免許税

「登録免許税」は不動産登記をする際にかかる税金である。通常は司法書士が立て替えて納めるため、司法書士費用とあわせて支払う。

抵当権設定費用

「抵当権設定登記」とは、ローンを借り入れた際に建物と土地に担保権を設定することである。抵当権の設定登記は司法書士に依頼することが多い。登記費用の目安としては、借り入れ金額の0.4%程度をみておこう。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産仲介会社を使って収益物件を購入する際にかかる費用である。仲介手数料は取り扱う物件価格の3%+6万円と定められている。これはあくまで上限であるため、もっと安い金額で仲介をしてくれる仲介会社も存在する。

火災保険料

金融機関でローンを契約する際、天災や火災に備えて火災保険に加入することが求められる。「火災保険料」の相場は保険会社によって異なるが、目安は10年間で10万円程度である。

不動産取得税

「不動産取得税」は都道府県に納める地方税のことである。税率は固定資産評価額の3%だが、土地に関しては固定資産税評価額のとなる。

[関連記事]アパート経営を始めるにはどのぐらいの資金が必要か

初期費用に含まれる「頭金」はいくら用意すればいい?

初期費用として「諸経費」のほかに金融機関に支払う「頭金」が必要だ。頭金の目安は物件価格の1~2割程度である。たとえば5,000万円の借り入れをした場合は最低でも500万円が必要になる。

「頭金は多く入れた方が返済は楽になる」と思われがちだが、自己資金が少ない人は突発的な出費にも対応できるように、ある程度の資金を手元に残しておいたほうがよいだろう。

自己資金が少ない人は不動産投資ができない?

ここまで不動産投資を始める際に必要になる初期費用について説明してきた。では、この初期費用が準備できないと不動産投資はできないのだろうか。

基本的に物件を購入する際に発生する費用は現金で支払う必要がある。そのため、自己資金をまったく用意せずに不動産投資をはじめることは難しいのが実情だ。

しかし、フルローンを活用することで、より少ない自己資金で物件を購入することは可能である。フルローンとは物件を全額ローンで購入することだ。頭金は不要になるため、物件を購入するために必要な初期費用は諸経費分のみになる。

ただし、物件をフルローンで購入するということは毎月の返済額も増えるということだ。フルローンを活用する場合は事業計画書が実際に実行できる内容なのかをしっかりと確認しよう。

初期費用としてかかる諸経費を抑える方法はあるのか?

物件購入時の初期費用には最低でも物件価格の7~8%の諸経費がかかるということを説明した。物件の規模が大きくなるとそれに伴い初期費用も大きくなるが、できれば諸経費も安くすませたいと思うところだろう。

ここでは、初期費用のうち諸経費を抑える方法を紹介していく。

節約できない初期費用(諸経費)の種類

まず、節約できない初期費用(諸経費)は次のとおりである。以下の費用は現金で支払う必要があるため節約することができない。

  • 司法書士費用
  • 金銭消費貸借契約書の印紙代
  • 免許税
  • 抵当建設費用

節約できる初期費用(諸経費)の種類

次に節約できる初期費用(諸経費)は次のとおりだ。

仲介手数料

仲介手数料は交渉次第で節約可能である。ただし、報酬が下がることで仲介会社がきちんと仕事をしてくれない可能性もあるため注意が必要だ。

火災保険料

火災保険料は期間などを自分で自由に選ぶことができる。初めの期間を短くし、1年ずつ更新し続けることで初期費用としてかかる分が節約可能だ。

不動産取得税

不動産取得税は、決算後3~6カ月後に納税通知書が送付される。金利がかかるが、窓口で相談すれば分割でも納付が可能だ。分納が認められれば、初期費用として1回に支払う金額を少なくすることができる。

具体的な交渉の方法は次のとおりだ。

まず、都道府県税事務所に電話で分納の相談をする。電話では一時的に払えない事情を説明し、納税の意思があることを伝えよう。

分納をお願いするということは「換価の猶予」をお願いするということだ。換価の猶予とは、猶予をすることで徴収上有利であるかを判断し分納を認めるという制度である。

猶予期間は1年間で、延滞金の金利も14.6%から4.3%に下がる。判断の基準は以下である。

  • 従来および最近の納付実績がある
  • 納税の誠実な意思がある
  • 納税の能力があるか

猶予をお願いする際には、きちんと納税する意思があるということを示し、誠実な対応を心がけよう。

消費税還付を受けると初期費用(諸経費)で支払った数百万円の消費税が戻ってくる?

初期費用(諸経費)として支払った消費税は、場合によって戻ってくることがある。

支払いすぎた消費税が戻ってくる消費税還付を受けることで、実質的には初期費用(諸経費)の節約になる。ここでは消費税還付の仕組みについて説明していく。

消費税還付とは?

国に納税する消費税の納付額は、自分が預かった消費税(課税売上高に対する消費税)から支払った消費税を差し引いた額で計算される。

消費税還付とは、自分が預かった消費税よりも支払った消費税の方が多い場合、支払いすぎた消費税が還付されるという仕組みである。

不動産投資で建物を購入した年は、たいてい利益より仕入れ額のほうが大きく消費税を多く払っているため消費税が還付されるということだ。ただし、居住用のアパートやマンションの売上は「非課税」となるため、消費税の課税対象にはならない。

投資用の不動産で消費税還付を受けるにはいくつか対策が必要になる。

払いすぎた消費税が戻ってくる?条件はあるの?

消費税還付を受けるためには新しく設立した会社を活用する(法人を設立する)必要がある。また、設立した会社で消費税の課税事業者の届け出も必要だ。

くわしくは、「消費税還付を受けると自己資金が数百万円戻ってくる」の記事を参考にしてほしい。

自己資金がない人が初期費用を用意する方法

ここまで、初期費用としてかかる自己資金を節約しておさえる方法をみてきた。それでも現金で準備できる自己資金がないという人に、初期費用を外部から借りて準備するという方法を紹介する。

利用するのは、いわゆる「ノンバンク」だ。大手新築会社はこの手法を使うことが多い。

ノンバンクを利用して自己資金を借りる

ノンバンクとは?

「ノンバンク」とは預金などを受け入れず与信業務のみを行う金融機関のことである。

通常の銀行よりも簡易的な審査をする会社が多く、低所得の会社員でも融資を受けられる可能性がある。ただし、ほかの金融機関に比べて金利や手数料が高くなるリスクは考慮しなければならない。

[関連記事] ノンバンク(三井住友L&F 、セゾンファンデックス)を使えば年収が低くても物件が買える

ノンバンクを利用して自己資金を借りた人の事例

ノンバンクを活用して不動産投資を始めた人の事例を紹介しよう。

<Aさん/40歳/会社員/年収600万円>

会社員のAさんはノンバンクから借り入れた450万円(返済期間10年、金利4%)を初期費用とし、銀行から6,500万円(返済期間35年、金利2%)を借り入れ、6,500万円の物件を購入。

それから半年後に再度ノンバンクから400万円(返済期間10年、金利4%)、銀行から7,000万円(返済期間35年、金利2.5%)を借り入れ、7000万円の物件を購入した。

Aさんは現在、購入した2棟を合計して850万円の家賃収入を得ている。

不動産投資の初期費用はポイントを抑えることで節約できる!

今回紹介したように、不動産投資の初期費用を準備する方法はさまざまだ。不動産投資は多額の資金が必要だと思われがちだが、工夫次第で自己資金が少なくても始めることができるのだ。

ポイントを抑えることで節約も可能である。ただし、節約することで何かしらのリスクも伴うため収支シミュレーションは慎重に行おう。

さらに、フルローンやノンバンクを利用した投資はリスクが高いため、物件選びは慎重に行う必要がある。失敗しないためには十分な知識が必要だ。

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