不動産の消費税還付で500万円得した事例
2018年2月中旬。
不動産投資家のEさんは、515万円のお金を手にした。
「これまで不動産投資をしてきて、消費税還付なんて方法でお金が戻ってくるなんて、よく知らなかったので、志村さんに教えていただいて、本当に助かりました」
そう連絡をいただいた。
この記事を読んでいるあなたは、Eさんが述べた「消費税還付」について知らないかもしれない。
実は、この方法を使うと、多額のお金が戻ってくる。
たとえば、あなたがこの「消費税還付」という方法を利用して、（収益）物件を購入するとする。
価格が１億円ほどの収益物件であれば、400万円から500万円ほどのお金が戻ってくることが多い。
「でも、リスクがあるのでは……」
そう思うかもしれないが、提供させていただいている方法であれば、リスクはほぼゼロ。メリットしかない。
だが、実際には「消費税還付」の正しい方法を知らない人、用いない人もいて、損しているケースが少なくない。
ただし、条件があるし、その方法を正しく行う必要がある。
この記事では、「消費税還付」という方法を正しく用いるにはどうすればいいのか、どのような条件が必要なのかを『不動産ユニバーシティ』をご利用いただいている皆さんに特別にご案内していきたい。
目次
1.消費税還付とは何なのか？
まず結論から言うと、消費税還付を利用して収益物件を購入すると、価格が１億円の収益物件であれば400-500万円程度のお金が戻ってくることが多い。
しかもリスクはゼロで、メリットしかない。このことの詳細は後ほど説明するが取り組まない理由がないのだ。
ただし、収益物件を買って消費税還付を受けるためには以下の条件を満たす必要がある。
新規に設立した「資産管理法人」で法人融資を受ける
※個人への融資では消費税還付は受けられません
資産管理法人を使った融資とは、個人で融資を受ける場合と違い、以下の図の通り資産管理法人（新設法人）が物件の所有者となる。
消費税還付を使うと、個人融資では帰ってこなかった数百万円のお金が、資産管理法人への融資だと戻ってくることになる。
この消費税還付の情報を知っていて活用できるかどうかで、その後の資金繰りがかなり変わってくるのだ。
2.消費税還付の具体例
消費税還付を利用した場合、具体的にどのような計算で還付額が決まるのかについて説明しよう。
１棟物の収益物件を購入する場合、土地と建物を両方について購入することになる。この際に、建物については消費税が売買の際に掛かることになるが、これは内税だ。
売価1億円の物件が建物7,000万円、土地3,000万円という契約で取引されたとすると、消費税相当額約518万円は建物価格7,000万円の中に内包されることになる。
この消費税相当額である518万円から
- 課税売り上げを作るための費用
- 還付に要する税理士費用
などを除くと、概ね400万円前後のお金が手元のキャッシュフローとして手元に残ることになる。
前述の通り、条件として新設法人を設立して融資を受ける必要があるが、この条件を満たしていれば、消費税還付に取り組まない理由がないと言える。
3.なぜ消費税の還付が行われるのか？
ここからは、具体的にどのようにして消費税還付が行われるのかの仕組みについて説明しよう。
複雑な計算だと感じる人もいるかもしれないので、もしメカニズムを理解することが不要だと考えるのであれば、飛ばして読んでも大丈夫だ。
消費税は、売主である「事業者」（例では八百屋）が売先である「お客さん」に対して、「預かった消費税」から仕入先に「支払った消費税」を差し引いて納めるというのが原則だ。
ただし、実際の商売では仕入値よりも売値の方が安くなってしまい、その結果赤字になるケースもある。
その場合、消費税も同様に「預かった消費税」より「支払った消費税」のほうが多くなるが、その場合は払い過ぎた消費税は還付されることになる。
例1）消費税還付が発生しないケース
わかりやすくするために「八百屋」がキャベツ１個を販売する例でお話しよう。
まず、八百屋はキャベツ１個を仕入元から５０円で仕入れるとしよう。
その場合、５０円に消費税８％がかかるので、消費税は４円となる。
つまり、八百屋は仕入元に５４円を払って仕入れるわけだ。
次にそのキャベツ１個をお客さんに１００円で販売する。
その場合、１００円に消費税８％がかかるので、消費税は８円となる。
つまり、八百屋はお客さんから１０８円を支払ってもらうわけだ。
ここで消費税に注目してほしい。
仕入れた時は４円払った。でも、お客さんからは８円もらった。
だから、８円から４円を差し引いた「４円」を消費税として国に収めることになるわけだ。
この場合は全く問題ない。
ところが、問題が発生するケースがある。
例2）消費税還付が発生するケース
その問題こそが消費税還付が発生するケースだ。
先ほどはキャベツ１個を５０円で仕入れていたが、２００円で仕入れたらどうなるか。
まず、八百屋はキャベツ１個を仕入元から２００円で仕入れる。
２００円に消費税８％がかかるので、消費税は１６円。
つまり、八百屋は仕入元に２１６円を払って仕入れるわけだ。
次にそのキャベツ１個をお客さんに１００円で販売する。
１００円に消費税８％がかかるので、消費税は８円。
つまり、八百屋はお客さんから１０８円を支払ってもらうわけだ。
この場合も、消費税に注目してほしい。
仕入れた時は１６円払った。でも、お客さんからは８円しかもらっていない。
このケースの場合、８円から１６円を差し引くと「−８円」。赤字になってしまう。
なので、この８円分の消費税を還付にしてもらうわけだ。
例3）実際の不動産売買で消費税還付が発生するケース
八百屋で消費税が還付される事例がわかったところで、実際の不動産売買の事例を見てみよう。
新設法人を設立し、消費税の課税事業者の届け出を行ったのちに、以下の対応を行うと消費税が還付される。
新設した法人で建物を5,000万円(消費税は400万円)で仕入れたとしよう。
物件取得後、建物からは家賃が売上として発生するが、家賃は消費税が発生しない非課税の売上なので、仕入れた時に400万円の消費税を払う。
しかし、消費税を伴う課税売上は何も発生しない。
上記の状況で、消費税を伴う売上を少額（100円）でも売り上げると、仕入れで発生した消費税（400万円）から100円に対する消費税（8円）を引いた額が還付対象となる。
消費税のほとんど（400万円-8円）が還付金として戻ってくることになるのだ。
4.どのようにして消費税還付を受ければいいか？
消費税還付を受けるには、税理士のサポートが不可欠だ。
自分自身で行うのは不可能に近いので、しっかり対応できる税理士に任せる必要がある。
ただし、不動産を利用した消費税還付の業務を行える税理士は非常に少なく、市中の税理士の99％は消費税還付の対応が出来ない。
街中の税理士に「消費税還付は受けられますか？」と聞いても、全く要領を得ない回答をされることになるだろう。
不動産投資ユニバーシティでは、以下の条件を満たす税理士と提携している。
- 不動産投資に理解があり、消費税還付の分野で多数の実績がある
- プロセスが定型化されており、安全に進められる
- 税務調査リスクがないような措置を講じられる
消費税還付を受けたい場合、問い合わせを貰えれば受けられるかどうかについて返信を行うのでぜひ活用してほしい。
【税理士を紹介可能な条件】
- 新設法人の融資の仮審査が通っている
または - 既に新設法人で融資を受けており、1期目の決算を迎えていない
【問い合わせフォーム】
http://fudousan-onepercent.com/shouhizeikanpusoudan.html
※この記事の読者の利益並びに消費税還付が行われることを約束するものではありません。
※この記事の情報を元に読者が損害を負ったとしても、不動産投資ユニバーシティはいかなる責任も負いません。
※実際の税務上の手続きは、必ず税理士の指導の下行ってください。
この記事の監修者
37歳の会社員が
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