消費税還付を受けると自己資金が数百万円戻ってくる

不動産投資で消費税還付を受けると、数百万円単位の自己資金が税務署から戻ってくる。

この消費税還付の仕組みについて、以下より解説を行おうと思う。

消費税率はご存知の通り現在8％となっている。

我々がコンビニやスーパーで買い物をした際には買った金額の5％を消費税として取られるが、その消費税額がそのまま税金として納められるわけではないことは知っているだろうか。

課税事業者である小売業などが、どのように消費税を税務署に納めているのかについてまずは知って欲しい。

八百屋で100円のリンゴが売られていたとしよう。

100円のリンゴをお客さんは買ったので、消費税の8％を加えた108円を八百屋は受け取ることになる。

八百屋はこの100円のリンゴを、50円で仕入れていたとする。その際も消費税を8％払っているので、54円払っている。

計算すると、以下のようになる。

仮に、1年間の間にリンゴ1個の売上とリンゴ1個の仕入れしかしていないとすると、八百屋が納付する消費税額は4円だ。

続いて、この年に野菜を入れるためのカゴを300円で八百屋が買ったとする。

このマイナス20円の消費税は、仕入れ時に払いすぎている消費税となるので、申告すれば20円の消費税が還付されることになる。

課税売上の額と課税仕入の額に差があり利益がマイナスとなった場合は、消費税は払い損にはならずに返ってくるのだ。

この仕組みがないと、間にいくつもの問屋や卸が入るような取引が、消費税によりやりにくくなってしまうからだ。

この消費税還付を受けるには、この八百屋が課税事業者になっている必要がある。

不動産投資の消費税還付を受ける場合も、基本的には同じ仕組みだ。

少しややこしいのは、不動産に関するお金のやり取りの中には消費税が非課税な取引がある点だ。

何が課税・非課税になるかは、不動産投資の消費税還付を理解する上で重要なポイントなのだが、あとで詳しく説明するので一旦忘れて大丈夫だ。

それでは具体例に移ろう。

ある年の3月31日に、中古の1棟マンションを1億5000万円で初めて購入したとする。

契約書には建物と土地の割合が記してあり、建物が1億800万円で土地が4,200万円であった。

建物の購入費用には消費税が含まれているので、1億円の建物取得費に800万円の消費税が掛かっているとみなされる。

この物件を初めて購入する場合、課税仕入となるのは1億800万円だ。

さきほど説明した消費税還付の仕組みだと、消費税分の800万円が戻ってくると思うかもしれないが、事情はもう少し複雑だ。

まず、非課税の家賃収入だけしか売上がない状態では、課税事業者になることが出来ない。多くの大家は非課税事業者なのだ。

課税事業者になるためには、自動販売機の設置などを行って課税売上を作る必要がある。

さらに、消費税還付の割合は、課税売上と非課税売上の割合によって決まる。

仮に、課税売上が3割、非課税売り上げが7割で利益がマイナスだとすると、納付済みの消費税の3割分が還付される。

もし非課税売り上げがゼロなら、先の八百屋の例と同じく全て還付されるのだ。

イメージとしては、以下のようになる。

上記の例であれば、800万円丸々還付が受けられる。

家賃をゼロにするためには、多少の調整が必要だ。

決済が3月31日であれば、3月31日より前に課税売上となる自動販売機収入をどうにかして作り、その期は3月末でいったん終わらせる必要がある。

例えば、3月25日から課税事業者として自動販売機収入を得て、3月31日に消費税800万円分の課税仕入をして終わらせるのだ。

本来であれば、消費税800万円は非課税となる家賃収入と課税される自動販売機収入を按分した額で割り戻されて還付される。

その年度の家賃収入が1,000万円で、自販機収入が10万円だったとすると、課税売上の割合は1％だ。

800万円の1％＝8万円が消費税還付として戻ってくる額になるが、これでは金額が少なすぎてあまり嬉しくない。

このように不動産賃貸業であれば、家賃という非課税売上に対して、駐車場や自販機などの課税売上がかなり少なくなるのが普通だ。

しかし上記の例のように、物件取得を3月末にして、一旦その期を終わらせてから家賃発生を4月以降からにすれば、その年度の課税売上は理論上100％に出来る。

このためには、3月31日決済であっても、事前（例えば3月25日など）に自動販売機を予め敷地内に設置して売上を得る了承を、売主から取る必要がある。

ここまでが、平成22年度まで出来た消費税還付の仕組みだ。

このように消費税分（例では800万円）が返ってくるメリットが非常に大きかったため、多くの人が税理士に依頼してこの「自販機スキーム」により消費税還付を受けていたのだ。

しかしならが法改正が平成22年に行われ、それ以降は課税売り上げと非課税売り上げの割合を3年分平準化されることになった。

3年分の家賃収入(非課税売上)と3年分の自販機や駐車場（課税売上）を平準化すると、課税売上の割合は限りなく小さくなる。

初年度消費税還付を受けても、3年後にその返還を求められてしまってはまったく意味がない。

この法改正後は、前の例のように頑張って3月中に課税売上を作っても意味がなくなったので、残念ながら個人で消費税還付を受けられるスキームはなくなってしまったのだ。

このような経緯を経て、平成22年度以降は社会問題として取り上げられたこともあった消費税還付ブームは下火になった。

しかし、過去に設立済みの法人を利用するなどの対応が出来れば、平成27年までは新設法人で消費税還付を受けることは可能だった。

しかし平成28年4月のの法改正で消費税還付はかなりやりにくくなり、「今後は対応が出来ない」と語る税理士も多く存在する。

そこで私は八方手を尽くして研究したが、実際は平成28年以降も消費税還付が受けられるスキームがあることがわかっている。

消費税還付は建物価格の概ね5％程度が現金で残るお金になる。

新設法人で融資を受けることが前提になるが、法人で融資を受けるのであれば消費栄還付はやらない理由がないだろう。

1億円の物件で建物価格が5％であれば、500万円も戻ってくるのだ。

不動産投資ユニバーシティでは、新設法人の消費税還付にもすぐに対応できる税理士の紹介を行っている。

消費税還付を受けたい場合、問い合わせを貰えれば受けられるかどうかについて返信を行うのでぜひ活用してほしい。

【税理士を紹介可能な条件】

• 新設法人の融資の仮審査が通っている
  または
• 既に新設法人で融資を受けており、1期目の決算を迎えていない

【問い合わせフォーム】
http://fudousan-onepercent.com/shouhizeikanpusoudan.html

この記事の監修者

不動産投資ユニバーシティ代表 志村義明

大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者 東京都知事(2)第98838号）を経営。
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