金利4.5％のスルガ銀行のアパートローンであえて融資を受けるべき理由
不動産投資の世界に関わっていてスルガ銀行を知らない人は居ないだろう。
駿河平（するがだいら）という静岡県の東部に本拠地に置く地銀ながら、全国に支店を持ち、個人向けのアパートローンで業績を伸ばしている銀行だ。
利益水準は極めて高く、海外の機関投資家からも「地銀の枠には収まらない存在」として、スルガ銀行とその他地銀は分けて認知される場合もある。
私はこの銀行のアパートローンを積極的に使って良うべきだと考えているが、まずはこの銀行の特徴を改めて挙げてみよう。
スルガ銀行の特徴
1点目の特徴は、多くの銀行が躊躇するような物件も積極的に融資を行っていることが挙げられる。
かつては築古の木造物件にも融資をしていたが、最近はRCと重量鉄骨までしか貸し出しをしていない。
他行との違いは耐用年数の考え方で、属性が良ければ耐用年数越えを頻繁に出すのだ。
重量鉄骨物件は耐用年数が34年のため、築25年だと通常は9年しか融資を出さない想定で他行は計算する。
融資期間が9年だとキャッシュフローが出ないので、貸し出すことは出来ないという結論になるわけだが、スルガは耐用年数を無視して25年や30年の融資を組んでくれるのだ。
RCも同様で、築25年の物件の残存年数は 47 – 25 = 22年 となるが、25年や30年など長い期間で貸し出しをしてくれる。
融資期間が長くなると、その分銀行への返済が減るのでキャッシュフローは増える。
支払総額が多くなる点と元利均等での返済が進みづらくなるが、キャッシュフローの方を優先したいと考える人の方が多いだろう。
逆に言うと、利回りが低くても融資期間の長さによりキャッシュフローが出てしまうことになるので、この点は注意が必要だ。
2点目の特徴は、審査がとにかく早いことだ。
メガバンクや信金が1ケ月以上かけて仮審査を通すところ、早ければ3営業日で評価出しまで行ってしまうこともある。
このスピード感についていける金融機関はノンバンクぐらいしかなく、融資付け順に買主を決定する物件などにおいては、スルガを使う人に勝つことは難しいのが現状だ。
3点目の特徴は金利が高いことだ。
原則的に4.5％の変動金利からスタートすることになっており、優遇金利は存在しない。昨今の低金利下の状況においては異常とも言えるほど高いと言える。
かつては購入後1年間後以降にアパートローンの金利交渉に応じてくれる場合も多かったが、最近は断れる人の場合が多い模様だ。
スルガ銀行の特徴をまとめると、「属性重視で異常な早さで審査を通してくれるが金利が4.5％と高い」ということになる。
スルガ銀行で融資を受けるべきか？
良い物件の購入争いが激しい昨今においては、スルガは決して無視できない存在だ。
スルガ銀行で融資を受けるべきかどうかと言うと、他行でも融資可能な物件ならば積極的に使って良いと思う。
即ち、審査が早い点と全国の主要都市をまかなえる点を最大限利用して、購入するということだ。
不動産投資はやってみないと始まらない部分が少なからずある。
金利1％台のメガバンクで良い物件を最初から買うのがベストだが、そうそう上手くはスタート出来ないことが多い。
もの凄く条件が良い物件があるがスルガ銀行のアパートローンしか使えないとする。この場合は躊躇なくスルガで融資を付けて買ってしまった方が私は良いと思う。
ただし気を付けるべきなのは、彼らは属性を重視して融資をしているという点だ。
スルガのこの行為自体が我々投資家にとって必ずしもデメリットになるわけではないが、変な物件も属性次第で買えてしまうことになる点が問題なのだ。
例えば年収が1,000万円以上あれば、利回り10％で築20年の鉄骨物件も耐用年数オーバーでスルガは融資をしてくれるだろう。
しかしながら、こんなに収益性が低く積算も出ない物件を購入してしまっては、売却も借り換えも出来なくなってしまう。
スルガで融資が付くからと言って買い進めてしまうのは、新築の区分マンションをノンバンクで買い進めるのと大差ない。いずれ発生する家賃下落の際などでかなり困ることになる。
スルガ銀行を使う際は、積算が出ていて収益性が高い物件を買うことが重要だ。
スルガ銀行のアパートローンを使うと審査スピードは格段に早い。これは即ち、市場に稀に出て来る良い物件を購入できるチャンスが極めて高くなるということなのだ。
その優位性を最大限に活かして、割安な物件を購入するという意識でいることが必要だ。
せっかくスルガに高い金利を払うのだから、利回り10％前後では意味がない。エリアにもよるが、最低でもRCで11％以上は目指すべきだろう。
「スルガだから簡単に買える」ではなく「スルガを使うのだから競争の激しい割安な物件を買う」という意識でいないと、のちのち痛い目に合う可能性が高い。
このサイトの無料オンライン講座では、スルガ銀行で融資を受けている人向けの融資戦略についても解説している。
スルガ銀行を使っていて今後の物件購入をどうしようか検討しているのであれば、ぜひ登録してみて欲しい。
※この記事は2016年に書かれています。
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