三井住友銀行(SMBC)を使い金利1%台の法人融資で収益物件を買おう

2018年07月26日85

三井住友銀行が、かつて収益不動産の購入には欠かせない銀行だったことは知っているだろうか?

2006年-2007年ごろは、SMBC(三井住友銀行)を使ってフルローンを引くことが不動産投資家の間で合言葉になっていたほど、収益物件への融資に積極的だったのだ。

三井住友銀行が、属性に関係なく収益還元法を中心とした物件の融資評価のみでフルローンを連発して出していた時代があったからだ。

この時代は、年収が500万円でも、正社員ではなく嘱託や派遣社員でも、2億円の物件が難なく低金利で手に入いれた人が数多くいたのだ。

正に夢のような時代があったわけだが、こんな融資基準で融資していては破綻者が出るのは目に見えている。

実際に債務返済が滞る人達が行内および管轄省庁内で問題になった。

そして、その後融資基準が大きく変わり、基準を厳格にしたことによりフルローンも出なくなった。

しばらくの間、収益不動産への融資を大きく減らしていた時期があったが、ここ数年は7割-8割前後の融資割合で頻繁に出ている。

審査基準は、収益還元評価と積算評価を合わせた計算式を使い、入居率などの変動要因も加味する。

RCの耐用年数は47年で計算するので、融資が引ければ低利回りでもキャッシュフローは出やすいだろう。

三井住友銀行も他のメガバンクと同様に、融資エリアは全国だ。

関東人でも四国の物件を購入できるし、関西の人が九州の物件購入のために融資を受けることも可能だ。

耐用年数を47年で見るのは、SMBCの他にはりそな銀行しかメガバンク内では存在しない。

一時期よりは融資姿勢を改めているものの、メガバンクの中では比較的使いやすい銀行であることは今でも変わらないのだ。

ただし、融資審査は他のメガバンクと同じく厳しく、金融資産のエビデンス(証拠)チェックも厳格だ。

普通の属性だと、自己資金が3-4千万円ないと1億円程度の物件すら買えないだろう。

このことは、計算してみると簡単にわかる。

仮に融資割合が8割だとして、1億円の物件を購入するとする。

1億円の2割に当たる2,000万円が頭金として必要になり、その他に諸費用として物件価格の7%に当たる700万円が必要になる。

決済に必要な資金は合計2,700万円となる。

まさか、3,000万円しか自己資金がないうちの2,700万円を頭金と諸費用に突っ込むような計算では、SMBCも貸してくれないだろうということは容易に想像が出来る。

余剰資金が300万円しかなくなってしまっては、突発的なリフォームや修繕に耐えられなくなるからだ。

こう計算すると、1億円の物件を買うには3,000万円の自己資金では足りず、4,000万円程度は必要なことが容易に理解できるだろう。

しかし、落胆しないでほしい。

今でも普通の属性の会社員が、SMBCから融資を引いている例は少なからずある。

自己資金が少ない状況でも融資を引く方法は存在するのだ。

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不動産投資は融資が全てだと言っても過言ではなく、良い融資を受けるには幅広い情報が必要だ。

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こういう機会を十分に活用して、融資に関する知識と情報を増やして欲しいと思う。

※この記事は2016年に書かれています。


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