住宅ローン・アパートローン・プロパーローンの違いについて

2020年12月17日2,755

不動産を買う際に使える融資（ローン）は、次の３種類がある。

以下、それぞれについて説明していこう。

住宅ローン

最初の「住宅ローン」は、厳密に言うと収益物件を買うためのローンではない。

業界用語で「実需」と呼ばれる、購入した本人が住むためのマンションや一戸建てに使用するためのローンである。

他人に貸す目的で住宅を購入する際に住宅ローンを利用することは住宅ローンの規約で禁止されている。

そのため、フラット35であれば床面積が30㎡以上必要などの要件があり、ワンルームマンションなどの購入には使えない。

しかしながら、実際は住宅を購入してから、購入者が遠方に転勤になるケースなどもある。その際に、やむなく一定期間賃貸に出すことについて金融機関は察知できない。

転勤などにより一時的に賃貸に出すことは暗黙的に了承されており、住宅購入者もあえてそのことについて金融機関にうかがいを立てる人は少ない状況である。

このように、住宅ローンはあくまでも本人の自宅を購入するためのローンなので、アパートやマンションなどの集合住宅を一棟丸ごと購入するために利用することはできない。

住宅ローンの金利は三つのローンの種類の中でも一番低い水準となっていることがほとんどである。

次の「アパートローン」は、文字どおりアパートなどの収益物件を購入するために金融機関が開発したパッケージ商品だ。アパートローンを持たない銀行も多くあり、その場合は収益物件の融資は３点目の事業性融資として審査される。

アパートローンの特徴的な点は、物件評価や融資対象エリアがかなり明確になっていることである。

例えば、政令指定都市から１時間以内で、耐用年数をＲＣ47年、鉄骨34年で計算して、金額は１億円以内、などだ。

金利水準は各行の融資方針によって異なりますが、住宅ローンよりは高い水準になる。アパートローンを保有する金融機関の多くが、新設する資産管理法人への融資にも対応している。

住宅ローンは自宅購入用の融資なので当然ながら法人への融資は一切受けつけない。

３点目の「プロパーローン」は事業性融資とも呼ばれているが、この呼称は俗称であり「プロパーローン」というローン商品があるわけではない。

プロパーローンは、企業の設備投資のための融資や、運転資金のための融資など、多種多様な一般事業のための融資である。

こうした事業のための融資の審査に乗っかって、収益物件の審査も行われる。

プロパーローンの特徴は融資審査が定型化されていないため、住宅ローンやアパートローンと比べて審査期間が長くなることだ。

設備投資などであれば少々時間がかかっても問題にならないことも多いが、収益物件の場合は審査に手間取っている間にその物件が他の人に買われてしまうリスクがあるため、その点では使いづらいと言える。

しかし、融資基準がないがゆえに、融資残高に対する上限もない。

すべては金融機関との交渉次第になるので、融資割合や融資期間について柔軟性のある対応を期待できる場合もある。

信金や信組は、収益物件の融資に特化したアパートローンを持っているところはほとんどないので、収益物件への融資はすべてプロパーローンとして取り扱われる。

融資は、金融機関に申し込む側の投資家からすると審査過程が見えづらい面があるので、やや取っつきにくい印象を持っている人も多いだろう。

融資付けを不動産会社任せにするのも手だが、物件情報を出してくれる不動産会社が幅広い金融機関と付き合っているとも限らないので、投資規模を拡張したいのであれば金融機関に対して融資打診を自ら行う過程は避けて通れない。

金融機関は融資を出すのが仕事なので、融資について相談しに来る人をむげに扱うことはあまりない。

自分で融資打診を行い、わからないことがあったら積極的に聞いてみると良いだろう。

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不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール