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マンション投資の光と闇!失敗するリスクは避けられるのか

2019年08月07日1,357

マンションを購入し第三者に賃貸して収益を得る「マンション投資」。

マンション投資には光と闇がある。うまくいけば毎月の家賃収入により安定した収入を得られるが、失敗し破綻するリスクも潜んでいる。マンション投資で成功したければ、それらを正しく知る必要があるのだ。

今回は「区分マンション投資」や「1棟マンション投資」などマンション投資の種類や特徴から、メリットやデメリット・リスク、失敗を回避する方法などくわしく紹介していく。

悲劇!マンション投資で大損した失敗事例

まずはマンション投資にどんな闇が潜んでいるのか知っておこう。

マンション投資は投資金額が大きいため成功すれば得られる利益も多い。その反面、一度の失敗でとりかえしのつかない大損をしてしまう可能性もある。

ここでは失敗した人の事例から、マンション投資にどんな危険が潜んでいるのかくわしく紹介していく。

詐欺に要注意!勧誘電話には危険がいっぱい

「マンションを買わないか?」という電話がかかってきたことはあるだろうか? 投資用マンションを勧める勧誘電話にはたくさんの危険が潜んでいる。

一つ覚えておいてほしいのは、電話勧誘による投資用マンションは絶対に買ってはいけないということだ。

電話越しの営業は「必ず利益がでる」「自己資金がなくても始められる」など、さまざまなセールストークで投資用マンションをすすめてくる。

しかし、よく考えてみてほしい。会ったことのない相手に対してわざわざメリットしかない投資用マンションを売るだろうか?本当に利益のでる物件であれば、顔も見えない相手に勧めるわけがない。

こうした投資用マンションは質が悪いうえに高額な物件が多く、強引な電話勧誘をしないと誰も買わないのだ。強引な勧誘や甘い言葉に流されるままマンションを購入し、大損をしてしまう人があまりにも多い。

投資用マンションの勧誘電話には曖昧な返答をせず、はっきりと断ろう。少しでも反応すれば「カモ」にされてしまう。何度もしつこく電話がかかってくる場合は「国民生活センター」に連絡しよう。

「節税目的」で投資用マンションを購入して大失敗

「不動産投資は節税になる」と聞いたことがある人も多いのではないだろうか。これも注意が必要な売り文句の一つだ。

「節税目的」で不動産投資を始め失敗した人は多くいる。

たしかに、不動産投資は場合によって所得税や相続税の節税になる。しかし、「節税目的」で投資用マンションを購入すると必ず失敗するのだ。

不動産投資における本来の目的は「安定的な収入を長期的に得ること」であり、「節税をすること」ではない。節税を目的として不動産投資を始めると、物件選びや物件の運営方法など、すべてが本来の目的とずれてしまうのだ。

また、不動産投資における節税の恩恵を受けられるのは最初の1~2年である。そのあとは修繕費や管理費、固定資産税の負担も上がってくる。その結果、収支がマイナスになってしまう場合がある。

これから投資用マンションを買おうと思っている人は不動産投資の本来の目的を忘れないようにしよう。

[関連記事] 「節税できる不動産投資」と「儲かる不動産投資」は別物である

マンション投資で失敗しやすい人の特徴とは

マンション投資で失敗する人には共通した特徴がある。失敗する人のほとんどは十分な知識がないまま投資用マンションを購入しているのだ。

ここではマンション投資で失敗しやすい人の特徴をひとつずつみていこう。

失敗しやすい人の特徴その1:利回りだけで判断して物件を購入

まず、失敗しやすい人の特徴として利回りだけをみて投資用マンションを購入してしまうことがあげられる。

「利回り」とは投資した金額に対して得られる見込み収益の割合のことで、投資用マンションを購入する際は、この利回りを指標とする人が多いだろう。しかし、この利回りは高ければ高いほどよいのかというとそういうわけではない。「高利回りの物件=必ずしも良い物件」だとは限らないのだ。

不動産投資の利回りは、満室時を想定した数字になっているため、空室がでる可能性や家賃下落の可能性は考慮されていない。

利回りはあくまで一時的な利益率の目安を表しているにすぎず、手元に入る利益を約束するものではないのだ。

物件の購入を検討する際は、その物件の適正家賃や立地、安定した収入が得られるかなど、利回り以外の要素も考慮する必要がある。

失敗しやすい人の特徴その2:シミュレーション不足

つぎに、失敗しやすい人の特徴として「シミュレーション不足」があげられる。物件購入前のシミュレーションが甘い人は失敗するリスクが高くなる。

一つの物件でも、ローン金利や減価償却の水準、空室率、投資家個人の状況によって得られるキャッシュフローは大きく変わる。投資家個人の状況に合わせて物件から得られる利益を見極める必要があるのだ。

事前のシミュレーションをしっかりしていれば大きな失敗は防ぐことができる。マンション購入前は、さまざまなパターンを想定してシミュレーションを行うことが大切である。

[関連記事]「不動産投資は低リスク」ってウソ?失敗する人があとをたたない理由

マンション投資ってどんな投資?

ここまでマンション投資で大損してしまった人の事例や失敗しやすい人の特徴をみてきた。これらは不動産投資の正しい知識がないため起こってしまう。

ここからはマンション投資で失敗しないために、マンション投資がどんなもので、どんなメリットやデメリット・リスクがあるのか説明していく。

マンション投資とは?

マンション投資とは購入した投資用マンションを第三者に賃貸や売却し利益を得る投資である。マンション投資の種類には、ワンルームマンション(区分所有)投資と、マンション一棟投資がある。

マンション投資で売買される投資用マンションに対して、自分が住むためのマンションは居住用マンションとよばれる。

マンション投資とほかの金融商品の違い

マンション投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資といわれている。

マンション投資は景気などの外的要因に左右されることがほとんどなく、長期間な収支計画を立てやすい。安定した収入を得られるのが魅力だ。

対して、株式投資やFXなどの投資は少額から投資ができ、大きな利益を得られる可能性もあるが、外的要因に左右されやすく、ハイリスク・ハイリターンの投資といわれている。

短期間で相場が大きく上下変動する株式投資などと比べて、マンション投資は比較的リスクが少なく、得られる利益が安定しているのだ。

[関連記事] 不労所得だけで生活したい!月10〜50万円以上稼ぐ方法と種類大全集

マンション投資はどんな人が行っている?お金持ちでなければできない投資なのか

マンション投資と聞くと「お金持ちのための投資」、「敷居が高そう」というイメージをもつ人も多いだろう。しかし、近年、マンション投資の敷居は低くなってきていて、30代・40代の普通の会社員や公務員のマンションオーナーも増えている。

投資用マンションは高額なため、購入するには多額の資金が必要になる。しかし、不動産投資ではローンを活用することができるため、大きな資産をもたない普通の会社員でも始めることができるのだ。

マンション投資の種類と特徴

マンション投資には2種類の投資方法がある。「区分マンション投資(ワンルームマンション投資)」と「一棟マンション投資」だ。それぞれの特徴について説明していく。

区分マンション投資(ワンルームマンション投資)

1つめは区分マンション投資だ。

区分マンション投資はマンションの一室を購入し、第三者に貸して賃料収入を得る投資方法だ。ワンルームマンション投資ともよばれる。

区分マンション投資は、マンション一室のみを購入するため、比較的少ない金額で始めることができる。しかし、その分利回りも低く、リスク分散ができないなどデメリットも大きい。

区分マンション投資でも、新築か中古かで運営方法は多少異なる。

新築マンションは設備が新しいため入居者には好まれやすい。しかし、当然ながら購入価格も割高になる。

中古マンションは築年数が経過している分、購入価格は新築に比べて安くなる。ただし、設備が古くなっているため、修理費など突発的なお金が必要になるリスクもある。

区分マンション投資については「ワンルームマンション投資は損か得か?危険な5つのリスク」の記事で詳しく紹介している。こちらもぜひ参考にしてほしい。

1棟マンション投資

2つめは、1棟マンション投資だ。

1棟マンション投資とはマンション1棟を建築または購入してそれぞれの部屋を第三者に貸し出す投資方法のことである。

1棟マンション投資は区分マンション投資と比べて利回りが高く、家賃収入も大きくなる。ただし、マンションを1棟まるごと買うのだから購入金額はかなり大きくなる。

ある程度の不動産運営能力とローン返済能力がなければ、金融機関から融資を受けて物件を購入すること自体が難しい。

1棟マンション投資にも新築か中古かの選択肢がある。新築マンション1棟を購入し、運営するには億単位の資金が必要だ。

新築マンションは修繕・設備費用が約10年は発生しないため、満室にすることができれば安定した利益を望める。しかし、多額の資金を用意し、それに相当する利益を出し続けなければならないことを考えると、不動産投資の初心者には少々敷居が高いだろう。

一方、中古マンションは新築マンション1棟を購入するよりも安い場合が多く、利回りも高いことが魅力である。ただし、価格が安いからといって状態の悪いマンションを購入すると多額の修繕費が必要になり収支がすぐにマイナスになってしまうため注意しよう。

家賃収入?売却益?マンション投資の収入源

マンション投資で収入を得るための方法は2通りある。インカムゲインにあたる家賃収入とキャピタルゲインにあたる売却益だ。それぞれ説明していこう。

インカムゲインである「家賃収入」

家賃収入とは物件を入居者に貸し出すことによって毎月得られる賃料収入のことである。不動産投資では家賃収入が資産保有中に得られる収益であるインカムゲインにあてはまる。

キャピタルゲインである「売却益」

売却益とは不動産の購入価格と売却価格の差分によって得られる収益のことである。簡単にいうと、物件を安く買って高く売ると利益が得られるということだ。

不動産投資では売却益が資産価値が上昇することによって得られる利益「キャピタルゲイン」にあてはまる。

キャピタルゲインを狙ったマンション投資は物件の選別や市況を見極める必要があり、簡単ではない。そのため、長期的な収益計画を立てられるインカムゲインを目的としたマンション投資がおすすめだ。

[関連記事]不動産投資でキャッシュフローを重視すべき理由は?エクセル計算書で図解!

利回りって何?マンション投資の収益計算のキホン

マンション投資の収支計算をする際、基本になるのが「利回り」だ。

利回りは投資金額に対する見込み収益の割合を表すもので、表面利回りと実質利回りの2種類ある。

表面利回りとは1年間の家賃収入の総額を物件価格で割ったもので、諸経費などは計算に入っていない。物件資料に記載されているのはほとんどがこの表面利回りだ。

表面利回り=年間家賃収入÷物件価格×100

たとえば、2,000万円の物件で年間の家賃収入が100万円の場合、表面利回りは5%になる。

一方、実質利回りは年間家賃収入から固定資産税や管理修繕費、その他手数料などを引いた金額を物件価格で割ったものだ。

表面利回りと比べて、より正確な収益を判断することができる。

実質利回り=(年間家賃収入―年間支出(固定資産税、管理修繕費、その他手数料))÷物件価格×100

たとえば2,000万円の物件で家賃収入が100万円、年間支出が15万円の場合、実質利回りは4.25%となる。

マンション投資の利回り相場は、新築一棟マンションで6%前後、中古一棟マンションで6~8%、新築ワンルームマンションの場合は2~5%、中古ワンルームマンションの場合は3~7%だ。

[関連記事]利回りはあてにするな!不動産投資で本当の利益を見極める方法

物件はどこで見つける?投資用マンションの探し方

マンション投資を始めるにあたって、購入する物件はどのように見つければいいのか。ここでは投資用マンションの探し方を紹介していこう。

投資用マンションを探す方法

インターネットで検索する

まず、不動産投資の初心者が投資用マンションを探す方法として一番取り組みやすいのはインターネットの検索サイトを使う方法だ。

携帯やパソコンから手軽に見られるだけではなく、多くの物件情報にふれ物件を見る目を養える上に、サイトから問い合わせを行い不動産会社と繋がれるといったメリットもある。

優良物件を見極めるスキルをつけるためにもインターネットを利用した投資用マンションの検索は毎日行うのがおすすめだ。インターネットで投資用マンションを探す際は次のようなサイトを利用するとよいだろう。

「楽待(らくまち)」は、掲載物件数が約30万件前後と多く、投資用マンションだけではなくさまざまな種類の投資用物件が掲載されている。

健美家には約20万件前後の物件が掲載されている。サイトの使い勝手も良く、短時間で物件を検索することができる。

不動産会社に直接訪問する

つぎに、不動産会社に直接訪問して投資用マンションを探す方法だ。不動産会社に直接足を運ぶことで、ネットには掲載されていない収益不動産を紹介してもらえることがある。

自分が探している物件の具体的な条件を不動産会社に話せるようにしておくと話が進みやすくなるうえに、条件に合った投資用マンションがあればすぐに紹介してもらえる可能性が高くなる。

[関連記事]不動産投資で頼れる会社とは?知っておくべき探し方・選び方

投資用マンションを購入するまでの流れ

投資用マンションを購入するまでの流れはこうだ。

まず、インターネットでどんな物件があるのかを見て物件を見る目を養う。これはできれば毎日行ってほしい。慣れてきたら気になる物件の取扱会社に積極的に問合せをしよう。

問い合わせをすることで、より細かな物件情報をもらうことができる。

問い合わせの際に不動産会社に投資の相談をしたり、気になることを質問したりすると良い。新しい物件情報をもらうことも可能である。

上記の流れを繰り返していくと、購入する物件が絞れるだろう。購入する物件が絞れてきたら不動産会社へのヒアリングや現地の確認をしよう。

つぎに、購入する物件が決まったらローンなど資金調達の準備をして最終的な契約を行う。これが投資用マンションを購入するまでの一連の流れである。

マンション投資を行うエリアはどう選定すればいい?

マンション投資をする地域や場所は慎重に考える必要がある。

一度マンションを買ってしまったら、エリアはあとから変えることができない。一般的に人口の多い都心は賃貸需要が高く、地方都市にいくほど空室率が高くなるなどマンション投資をするにあたってエリアごとの特徴というのが存在する。

買おうと思っているマンションの地域性や周辺環境は調べるべきだ。ただし、エリアにこだわりすぎるのはおすすめできない。

たとえば繁華街や駅が近く、生活していくには便利な場所であっても、まったく手入れがされていないマンションには誰も住みたくない。

立地は重要だが、そこばかりにこだわるのではなく、広い視点で投資用マンションを探すべきである。

[関連記事]マンション経営で立地・エリアは重視するべきか

マンション投資のメリット・デメリット・リスク

マンション投資にはさまざまなメリットが存在する。しかし、デメリットやリスクがあることも忘れてはいけない。

ここではマンション投資のメリットと知っておくべきデメリット・リスクを紹介していく。

マンション投資のメリット

毎月安定した家賃収入が得られる

マンション投資は価格変動が激しい株式投資やFXなどの投資と比べて、毎月安定した収入を得ることができる。これは大きなメリットだ。

マンション投資は入居者さえいれば収入を得られ、投資を始める前に毎月の収支が予測しやすい。また、大家である自分が病気や怪我で働けなくなった時にも安定した収入を得ることができる。

少ない自己資金で始められる

マンション投資を始めるには多額の資金が必要といったイメージを抱く人も多いだろう。しかし、マンション投資は物件の購入資金が手元になくても、将来の利益を担保として融資(ローン)を組み物件を購入することが可能である。

マンション投資を行っているほとんどの人たちが一括で投資用マンションを購入しているわけではない。銀行から融資(ローン)を受けてマンション投資をしているのだ。

将来の利益をもとにローンを組むことができ、少ない自己資金で投資を始められるのはマンション投資ならではのメリットである。

「生命保険」や「老後年金」の代わりになる

マンション投資は「生命保険」の代わりになる。なぜかというと、投資用マンションをローンで購入すると「団体信用生命保険」というものが適用される。

団体信用生命保険とは物件を所有しているオーナーが死亡または高度障害状態に陥ったときに保険金でローンの残積を返済するための生命保険のことだ。

所定の高度障害状態以外のケガや病気では支払いの対象外になってしまうなど保険の適用に条件はある。しかし、加入していると家族にローン完済済みの不動産を遺すことができるため、万が一の場合に備えておくことが可能である。

また、マンション投資は家賃収入の地盤を作っておくことで、働かなくても収入が得られる仕組みを作れるため老後の「私的年金」としても最適である。

マンション投資のデメリット・リスク

投資額が大きい

マンション投資は、金融機関から融資を受けることができ、少ない自己資金で始めることも可能だ。しかし、総額では数千万〜億単位のお金を動かすことになる。

そのため、万が一失敗した際の損失も大きくなるリスクがある。少ない金額から始められるからといって、勉強もせず安易に手を出すことは避けたほうがいいだろう。

空室のリスク

マンション投資には空室リスクがつきものだ。

投資用マンションを購入しても入居者がいなければ家賃が入ってくることはない。安定した家賃収入を得るには人が集まりやすく駅から近いなどの賃貸需要と利益も得られるような価格の物件を見極めることが重要になる。

資産下落のリスク

投資用マンションの建物価格は老朽化に伴い少しずつ下落していく。

建物のメンテナンスを定期的に行うことである程度の資産価値を保つことができるが、建て替えでもしないかぎり資産価値は確実に下がっていく。

マンション投資をするなら資産価値が永遠ではないというリスクを考えておく必要がある。

リスクは回避できる!マンション投資で失敗しないために

マンション投資にはメリットとあわせてデメリットやリスクも存在する。しかし、それらは回避することができる。

マンション投資で失敗しないためには、次のようなことを意識してほしい。

事前にある程度の知識をつけよう

マンション投資で失敗する人に共通するのは「知識がない」ということだ。知識という武器を身につけるだけで、成功する可能性はぐっと上がる。

マンション投資は物件購入前の事業計画で収益が大きく変わってくる。

始める前には購入した物件がきちんと収益を生み出すかどうかのリサーチが必要だ。さらに、物件購入後もクリーニングやリフォームなどを行い、空室率を減らす努力をし続けなければならない。

マンション投資は「投資」というイメージが強いが、実際には「事業」なのだ。

マンション投資を成功させるために、物件の購入や融資、管理、税金、売却など幅広い知識・ノウハウを習得しよう。

[関連記事]購入予定物件周辺の不動産会社にヒアリングをする方法(会話の例)

入居需要の確認をしよう

もうひとつ大切なのは入居需要の確認である。

マンション投資で安定した収入を得るためには継続して満室運営をする必要がある。

「満室になればいいな」ではなく、満室以外はあり得ないくらいの心づもりでマンション運営に臨むべきだ。

入居需要の確認ポイントとしては賃貸需要、家賃相場、ほかの物件との差別化などがあげられる。

購入前にはきちんと不動産会社にヒアリングを行い、自分でも調査するようにしよう。

[関連記事]購入予定物件周辺の不動産会社にヒアリングをする方法(会話の例)

マンション投資で失敗しないために光と闇を知っておこう

マンション投資は働かなくても毎月安定した家賃収入を得られる魅力的な投資だ。しかし、その裏に潜む闇も知っておかなければならない。失敗するリスクがあるということを認識したうえで、マンション投資を行うべきなのだ。

マンション投資のリスクは正しい知識を身につけることで回避できる。

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