マンション経営で失敗して破たんした2人の事例

2018年07月26日5,024

マンション経営で失敗して破たんしたAさんとBさんの事例を紹介しよう。この話は架空の物語ではなく、実際にAさん・Bさんに起きたことを当事者が特定できないような形で脚色した話だ。

これまで13万人以上が読んだ人気記事なので、ぜひ最後まで読んで欲しい。

読む前に理解してほしいのは、投資用マンションを買ったとしても、よほどのことがない限り破たんすることはないという事実だ。

収益目的のマンションやアパートの融資で有名なスルガ銀行は、マンション経営で失敗・破たんしたする割合はわずか0.2%(2018年)だというデータも発表している。

これは債務の総額に対しての比率なので、件数ベースではもっと少ないだろう。マンション経営は決してコントロールできないリスクをはらんでいるものではないのだ。

動画:不動産投資で失敗して破たんした人の事例

事例1:新築ワンルームマンションを買ったAさんの事例

Aさんは公務員として20年間都内の市役所で働いている、40代の男性だ。

公務員宿舎に住んで生活をしているのでお金は貯まるが、至って真面目な生活で、派手に遊んだりギャンブルに手を出したりといったことには全く手を出したことがなかった。

こんな人がマンション経営に手を出して失敗して、破綻してしまったのだ。彼を良く知る周囲の人は非常に驚いていた。

Aさんが1室目のワンルームマンションを買ったのは、5年前のある日がきっかけだった。

マンション経営の電話が営業マンから掛かってきた

Aさんがたまたま早く帰って自宅にいた時に、ワンルームマンション経営の販売営業の電話が掛かって来た。

いつもは全く相手にしないものの、たまたま営業マンが地元で同郷だったことが話をしていてわかった。

ひとしきり地元の話で盛り上がり、

「どうしてもAさんと会いたい。マンション経営の話を聞いてほしい。」

とお願いされたので、Aさんはその営業マンと一度だけ会うことにした。

新聞などで年金制度の破たんが叫ばれており、

「年金や生保の代わりになる」

と営業マンが言っていた言葉も、Aさんは気になった。

Aさんは、将来のお金の不安を漠然といつも抱えていたからだ。

営業マンとの面談

営業マンとは、1週間後都内の喫茶店で会うことになった。

電話で話した同郷の営業マンと、同席した彼の上司からマンション経営に関する話を聞いた。

営業マンの上司は意外にも女性で、ダークグレーのパンツスタイル・スーツを着たいかにも仕事がデキる風な女性だった。

彼女らがすすめてきたのは、都内山手線の某駅にこれから建つ新築のワンルームマンションで、利回りは4%台の物件だった。

その当時は利回りの概念も理解出来てなく、何故マンション経営が年金の代わりになるのかも初めて知った状態だった。

物件の価格は3,200万円だった。

それが高いのか安いのかも良くわからないままだったが、さすがに即決できずに持ち帰らないと決められないと答えた。

分かれる間際には、

「すぐ決めないと明日には売り切れているかもしれない」

「こんないい物件はなかなか出てこない」

と言われたので、紹介してくれたのは人気がある物件なのだとAさんは思った。

営業マンからマンション経営の話を聞いて、Aさんの取った行動とは?

Aさんの話もしっかり聞いてくれたし、強引にその日に契約を迫るようなこともなかったので、営業マンとその上司の印象は決して悪くなかった。

営業マンもその上司の女性も身なりがちゃんとしており、いい人そうに見えたからだ。

パンフレットなどの資料も綺麗な作りのものが揃っていたことも、信頼できると思った。

マンション経営について何となくいいかなと思ったものの、初めて聞く話ばかりだったので、Aさんは一人では判断が出来なかった。

そのため、Aさんは自分の周囲の何人かの友人にマンション経営を始めることについて相談した。

友人たちからは

「絶対に裏がある話に違いない」

「本当に儲かるなら自分だけでやって人に勧めるわけがない」

などと言われ反対されたが、「なぜ買ってはいけないか」「どこが問題なのか?」を明確に説明できる人はいなかった。

友人たちは「何となく危なそうだ」と言っているに過ぎないとAさんは感じた。

Aさんがマンション経営を始める決断をした理由とは?

そうこうしているうちに、「紹介した物件がもう売り切れそうだ」と言う電話が営業マンから何回か入った。

若干逡巡したもののAさんは営業マンを信じてその物件を買うことにした。

頭金はわずか15万円だった。そもそも収支計算などはAさんは自分ではあまりやってなかったが、少なくとも損することはないだろうと思っていた。

その後契約・決済と無事進み、Aさんは晴れてマンション経営を始めることになった。

この物件は半年たって完成し、ほどなく想定通りの家賃で入居者も決まった。

家賃とローンの差額が月5,000円程度入るようになり、すべてが順調に進んでいた。

Aさんは毎月家賃が定期的に入る預金通帳を見ながら、自分の決断が正しかったことを確信した。

Aさんは更に物件を買うことに

その後、ワンルームマンションの電話営業の数が何故か増え、最初に買った会社とは違う会社の営業マンの話を何回か聞くことになった。

既に投資を始めていて少し知識は増えていたので、違う会社の人の話も聞いてみたいとAさんは思ったのだ。

そこで聞いたのは「リスク分散をした方がいい」という営業マンの話だった。

分散していくつかの物件を違う場所に持っていた方が安全だと言う話には、それなりに説得力があった。

その言葉を真に受けたAさんは、その後も何回か打ち合わせを重ねた後、都内で山手線の某駅から徒歩10分の物件を買うことにした。

この物件は、収支計算上は手残りがあったはずが、実際に募集を開始してみると家賃を下げないと決まらず、結局トントンぐらいになってしまった。

この時点でAさんは2室のワンルームマンションを保有することになった。

マンション経営に問題発生。何が起きたのか?

Aさんのマンション経営で問題が表面化したのは、最初のマンションを購入してから3年後だ。

2室あった保有物件の空室がたまたま同時に発生し、リフォーム費用が合計15万円も掛かってしまった。

それに加えて、募集を再開したところ、2か月後に両方とも決まったが、家賃は5,000円も下がってしまったのだ。

結局空室時のローンも含めて50万円ほどが、手持ち資金から一気に出て行った。

これまでの収支は月5000円しかプラスではなかったので、計算するまでもなく完全な赤字だ。

「自分は取り返しがつかない失敗をしているのではないか」という疑念が、Aさんの頭をよぎった。

問題が加速した3棟目の物件購入

空室が発生したのと同時期に、Aさんは2つ目の物件と同じ会社の別の営業マンから話を聞いていた。

最初の営業マンは既に退職したらしいということを聞いた。

新しい営業マンは信頼がおける風貌の30代だったが、この見立ては大きな間違いだったことがのちのち発覚する。

この営業マンが言うには、Aさんは既に2部屋持っているので普通はこれ以上ローンが降りないので買えない。

しかし、営業マンは自分を通して話をすれば大丈夫だと言う。

Aさんはやや疑問を持ちながらも、他にはない特別な話だと言う営業マンのことを信頼し、物件を購入することにした。

購入物件は私鉄沿線の物件で、利回りは4.5%と低かったが、収支計算表を見せられたのは何と契約当日だった。

家賃9万円に対して返済は7万円前後だという話は事前に聞いていたが、このローンでは物件価格の6割しかカバーできてなく、実際は無担保のカードローンを併用する仕組みにより、返済総額は13万円にもなった。

9万円の収入に対して出費が13万円となり、毎月4万円もの赤字額になってしまう。

しかし、この話を聞いたのが契約日当日だったため、Aさんは営業マンに押し切られてしまい、契約書に印鑑を押してしまった。

焦るAさん、その時に営業マンの取った行動とは?

完全に失敗したと後日気付き、Aさんはこの営業マンに抗議した。

しかし営業マンからは何の返答もなかった。

その代りに不動産会社の事務員から電話で返事があり、

「ローンについては説明済みであり、会社は一切関知していない」

という冷たい対応だった。

その後、月々6万円にも上る赤字額の出費に耐えられなくなったAさんは、物件の売却を決意して大手不動産会社に問い合わせをした。

それとともに、当面のお金を消費者金融から借りることを決断した。

売却が出来なかった理由とは?

Aさんが保有していた物件は3戸で合計7,000万円で購入したので、多少の損は出るかもしれないが7,000万円付近で売れると考えていた。

しかし、売却査定を依頼した大手不動産会社からの回答は

「4,000万円台後半でしか売れない」

という内容でAさんは絶句した。

その会社の担当者曰く、そもそもAさんはかなり割高で買っており、完成された後の中古物件をその値段で買う人はまずいないとのことだった。

その後、数社に売却査定を依頼したが、同じような回答だった。

半年経つと、消費者金融の支払いも厳しくなってきた。

途方に暮れながらもAさんはその後1年間ローンの支払いに耐えて頑張ってきたが、打開策が見つからないため、Aさんは自己破産の手続きをすることにした。

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事例2: 1棟マンションを買って失敗したBさんの事例

Bさんは関西の大手メーカーに勤める45才の男性だ。

結婚しており、5歳年下の奥さんがいる。

投資にはもともと興味があり、株はひとしきり経験したが、2008年のリーマンショックで大きく損をしてしまった。

今は仕事が毎日深夜まであるため投資はやっていなかった。

収益物件を専門に扱っている不動産会社に初めて行ったのは、奥さんから友達経由でその会社の社長を紹介するという話があったからだ。

Bさんの奥さんは交友関係が広く、Bさんが知らない友人も多くいる。

不動産会社への初訪問

Bさんと奥さんは、不動産会社の社長から直接話を聞くことになったので六本木にあるオフィスを訪れた。

その不動産会社は六本木の中心地から数分の場所にあり、内装は非常にモダンな造りとなっており、Bさんの奥さんが好きそうなラグジュアリーなで華やかな雰囲気だった。

出迎えてくれたその会社の社長は30代後半ぐらいでBさんよりも若かったが、一目見てわかるような高そうなネイビーストライプのスーツを身にまとっていた。

Bさんと奥さんはミーティングルームでその社長の話を聞くことになった。

その社長が4年前から始めた不動産会社は収益マンションを専門にしている会社で、仕入れた物件の販売を行っている会社だという説明だった。

自社販売であれば仲介手数料が無料になる上に、家賃保証が付くと言うのが利点でだという説明が社長からあり、その日は居なかった奥さんの友人もこの会社から札幌にある1億5,000万円の1棟マンションを買ったのだと言う。

「お客様ファーストでやっている」

「自分たちはプロなので全て任せてほしい」

という内容を社長は話し、いかに自分が苦労して今の会社を作り、Bさんがマンション経営を始めるべきだということを1時間に渡り語った。

Bさんは初めての聞くマンション経営の話に面食らっており、すぐに取り組みたいとは思わなかったものの、事前に友達から話を聞いていたBさんの奥さんはかなり乗り気の様子だった。

その日には具体的な物件の提案はなく、Bさん達は1時間半程度でその会社を後にすることになった。

その後、奥さんはBさんが昼間働いている時に何回かこの会社から電話を受けて説明を聞いたらしい。

物件を購入することになったBさん

数週間たちBさんがマンション経営のことを忘れたころ、奥さんから物件情報が六本木の会社から出て来たと聞いたので、Bさんも資料を見てみた。

立地は奈良県の某所で、駅からは近いもののどのような場所なのかBさんはよくわからなかった。

Bさんはそもそも関西出身ではなく九州出身だった。

地理は地元が関西の奥さんの方が詳しい。

鉄骨造で築25年と築年は経過している物件だったが、写真を見る限り見た目はかなりきれいだとBさんは思った。

この物件はリフォームをして外壁を塗り替えたばかりらしい。ツートンカラーでおしゃれな雰囲気だ。

価格はジャスト1億円で利回りは10%ぐらいだった。

バスとトイレが一緒の3点ユニットタイプの1Kが30戸ある物件で、現在のところ空室はわずか1室しかない。

ずっと満室の状態だったという営業マンからの説明もあり、空室のリスクは少ないように思えた。

一応、不動産会社を紹介してくれた奥さんの友人にも奥さん経由で聞いたところ、ぜひ買った方が良いと言っていたらしいということを聞いた。

Bさんは思案したが、奥さんの勧めもあり、この物件を30年ローンの融資を受け購入することにした。

Bさんが新幹線に乗って現地に見に行ったのは決済を行う直前だったが、あいにく空室の1部屋はリフォームを行っている最中で中が見れなかった。Bさんは外見だけ確認して現地を後にした。

Bさんは収支計算を事前に確認しており、月々10万円程度が残る計算だったので買っても問題ないだろうと考えた。

Bさんの奥さんも「これで大家さんの仲間入りができる」と喜んでいた。

購入後に問題が発生した

しかし実際に購入してみると、空室が頻繁に発生した。

空室が出るたびに、リフォームに10-15万円、募集するのに約7万円の広告費が掛かった。

空室は2か月ごとに1戸ずつ発生したので、単月で見ると完全に赤字だ。

Bさんはローンの金利が4.5%と高く、中古物件にも関わらず30年という長期返済になっていることも気になっていた。

今はリフォームした直後で多少綺麗でも、もともとは築25年の物件だ。30年後もこのまま貸せるはずがない。

外壁を塗ったり水道の配管を替えたりするのには、1,000万円程度のお金が掛かることが調べてみてわかった。

Bさんが現地の不動産会社に聞き取り調査にいったところ、この物件はバスとトイレが一緒になっており、あまり人気がないと言われた。これは間取りがその地域で好まれるかを事前に確認していなかったBさんの手落ちだった。

Bさんは、まだ失敗したわけではなく、赤字の月があるもののすぐに破たんする兆しがあるわけではない。

しかし、今後も無事にマンション経営を続けていくことが出来るか、不安になっていた。

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解説

Aさん、Bさんの話は、マンション経営における典型的な失敗事例だ。

いずれも、不動産会社の営業マンの話を鵜呑みにしていることが一番の問題だ。

自分で勉強する姿勢があれば、このような事態は避けられただろう。

Bさんの例は、即座に破たんすることはないと思われるが、銀行はBさんの給与収入をあてにして融資を実行している。

Bさんが買ったような地方の築古鉄骨物件は、詳細を見るまでもなく積算評価が大きく割れていて地方物件の割に収益性も低い。

加えて、収益評価も良くない。

それでいてキャッシュフローがマイナスにならないのは、融資期間が30年と長いからだ。

耐用年数を大きく越えて融資を受けているので、他の銀行で借り換えをしたり、追加で物件を購入することは不可能だ。

このままでは売却することも難しいので、残債が減るまでどうにか耐えるしかない。

問題は大きく顕在化していないもののかなり厳しい状況だと思わざるを得ない。

このような状況下では、誰か頼れる人を周りに作ることも重要だ。

不動産会社の営業マンは、決して投資家の味方ではない。

決済をして引き渡しをすれば仕事が終わりだと考える不動産仲介業社は、買ってからが始まりとなる投資家とは見ている景色が大きく異なるのだ。

AさんもBさんも、物件購入については知識がある第三者に事前に相談する必要があったのだ。

不安感をあおる話が多くなったが、ちゃんと勉強していれば、実際にAさんBさんのようにマンション経営で失敗する可能性は低い。

更に言うと、知恵を振り絞って対策を講じれば、AさんやBさんの状態から復活することも可能だ。

無料PDF「500人面談してきてわかった100%失敗する物件購入」では、失敗してしまった物件購入の事例について詳細に説明している。

マンション経営で失敗を回避することを本気で目指しているのであれば、ぜひ登録して読んでみて欲しい。

この記事の執筆者:不動産投資ユニバーシティ代表 志村義明

不動産投資家。大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。本業とは別に愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、合計120室超を保有。投資総額は6億円超。地方高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。
運営サイト「不動産投資ユニバーシティ」の全ての記事を執筆・監修しており、自身が実践して得た不動産投資に関する300以上のノウハウを無料で公開している。著書『会社に勤めながら資産をつくる「不動産投資」入門』(日本実業出版社)は3回増刷を重ねており、アマゾンカテゴリーランキング1位を獲得した。

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