オーナーチェンジ物件は買って大丈夫？知っておくべきメリット・デメリット

不動産投資を行っていると、「オーナーチェンジ物件」という言葉を目にする。

オーナーチェンジ物件とは「すでに入居者がいる中古物件」を指し、入居者はそのままでオーナー（所有者）だけが変わるのでこのように呼ばれている。

すでに入居者がいるためすぐに家賃収入が得られるなどのメリットがある一方、オーナーチェンジ物件ならではのトラブルも発生している。

オーナーチェンジ物件では、具体的にどのような権利や義務が引き継がれ、どんなメリット・デメリットがあるのか。起こりやすいトラブルとともに紹介していこう。

オーナーチェンジ物件とは？前オーナーから引き継がれる権利と義務

オーナーチェンジ物件とは、現在の入居者はそのままにオーナー（所有者）だけが変わる物件のことで、簡単にいうと、すでに入居者がいる中古物件のことだ。

部屋が複数ある場合は、1室でも入居者がいればオーナーチェンジ物件といえる。「オーナーチェンジ物件」というのは、1棟マンションや1棟アパートでも使用される用語ではあるが、主にワンルームマンションや戸建てに対して使われることが多い。

オーナーチェンジ物件で引き継がれる権利は、「入居者に賃料を支払ってもらう権利」「契約終了時の建物を返還してもらう権利」「契約終了時に原状回復してもらう権利」の3つ。引き継がれる義務は、「建物を入居者に使わせる義務」「建物の修繕をする義務」「入居者の退去時に敷金を返還する義務」の3つだ。

これら３つの権利と義務は、オーナーチェンジのタイミングで新オーナーが入居者に対して強制的な解約・変更することは不可能である。もしも、解約・変更したい場合には正当な理由を必要とする。

オーナーチェンジ物件を購入するメリット・デメリット

オーナーチェンジ物件は、すでに運営されている物件を引き継ぎ、そのままの状態で運営していくことになる。購入前にメリットとデメリットを正しく理解しておこう。

実は初心者向け！オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいる状態のため、所有後すぐに家賃収入を得られるというメリットがある。通常、物件を購入したら、広告費をかけて管理会社に入居者の募集を依頼するが、オーナーチェンジ物件ではその手間と費用が省ける。

また、入居者が入れ替わるサイクルや客層、毎月のキャッシュフローなど過去の運用状態が事前にわかるため、銀行へのアピールがしやすく融資が受けやすいのもメリットといえるだろう。

購入の判断が難しい場合も？オーナーチェンジ物件のデメリット

オーナーチェンジ物件のデメリットとして、入居者がすでにいるため室内を実際に見られない点があげられる。室内の状態が確認できないと、入居者が部屋をどのように使い、室内の劣化状況がどの程度なのかがわからない。物件の瑕疵（予期せぬ欠点）を見逃す可能性があるのだ。

また、オーナーが変わったからといって、現入居者に家賃の改定など新たな賃貸条件を加えることや、立ち退きの要求、借家人賠償責任保険に後から加入してもらうようなことはできない。現入居者の賃貸契約は前オーナーからそのまま引き継ぐことになるため、賃貸契約書の事前チェックは細かく行う必要がある。

知らないと損する！オーナーチェンジ物件で起こりやすい5つのトラブルと回避策

オーナーチェンジ物件では、起こりやすいトラブルが存在する。どのようなトラブルが起こりやすいのかを事前に知り、物件確認の際にチェックをすれば避けられるトラブルもあるだろう。ここでは、知らないと損をする可能性があるトラブルと回避策を紹介していく。

オーナーチェンジ物件で実際にあったトラブル５つ

まずは、オーナーチェンジ物件で実際にあったトラブル事例を5つ、みていこう。回避策はあとで紹介していくが、どうしたら防げるのかを1度、自分で考えてみてほしい。

トラブル１.購入後すぐに修繕が必要になってしまった

はじめに紹介するのは、オーナーチェンジ物件でもっとも起こりやすいトラブルだ。オーナーチェンジをしてすぐ設備が壊れたり、物件の瑕疵が見つかったり、すぐに修繕をしなくてはならない状況が発覚するケースである。場合によっては、百万円単位の費用がかかってしまうこともある。そうなるとキャッシュフローを得るどころか大きなマイナスだ。

トラブル２.偽装入居者がいた

つぎに紹介するのは、詐欺まがいの手口で見破りにくいトラブルだ。オーナーチェンジをして引き継ぐ物件が満室であると見せかけるために、偽装入居者がいる場合がある。サクラの入居者は、売買契約が完了しオーナーが変われば退去していく。満室が偽装である証拠をつかむのはむずかしく、物件購入後に前オーナーに言ってもどうにもならない場合が多い。

トラブル３.新しい居住条件を追加したら入居者から反発があった

オーナーチェンジの際、前オーナーと現入居者の間で交わされた賃貸契約の内容が足りないと感じ、新しい居住条件を追加したくなる場合がある。しかし、それも大きなトラブルのもとだ。入居者はオーナーが変わっても条件を変えずに住み続けたいのだ。家賃の値上げをはじめ、その他の条件を変更すると、必ずといっていいほど激しい反発が起こる。入居者との関係が悪くなれば、退去につながり円満な賃貸経営が不可能になる恐れもある。

トラブル４.旧オーナーと入居者がもめていた

オーナーチェンジ前に、旧オーナーと入居者がもめている場合も、トラブルに巻き込まれやすい。旧オーナーが、居室の設備が壊れているのを放置していたり、家賃交渉をうけていたのに返事をしなかったりなど、入居者の不満が溜まっている状態だと、オーナーチェンジ後、かわりに何とかしてくれと要求されるのだ。オーナーチェンジ後早々、入居者とのトラブルは避けたいため、要望を断れないケースが多い。

トラブル５.旧オーナーが管理費や修繕積立金の管理がずさんだった

最後に紹介するのは、旧オーナーが管理費や修繕積立金を貯蓄していないトラブルだ。一般的に、賃貸経営をする際オーナーは、入居者から支払われた家賃から管理費や積立修繕金を差し引いて、大がかりな修繕に備えている。しかし、旧オーナーの管理がずさんだったり、使い込みをしていたりしたにも関わらず、そのままオーナーチェンジをするケースがある。その場合、新オーナーが自己資金から物件の修繕費用を支払わなければならなくなる。

トラブルを回避するには？購入前にみるべきチェックポイント

どのトラブルも、事前に確認しておけば回避できる可能性が高いため、まずは知ることが最大の回避策となる。また、オーナーチェンジ物件にかかわらず、賃貸経営において物件購入前の確認は不可欠だ。トラブルにあわないためにおさえておきたい購入前のチェックポイントを紹介する。

賃借条件一覧表（レントロール）を確認する

過去の運用状況は、レントロールを確認すれば一目瞭然だ。

レントロールを確認し、表面利回りと実質利回りの差をシミュレーションし、具体的なキャッシュフローを計算する。敷金や共益費、管理費などもあわせて確認し、旧オーナー側できちんと積み立てられているか確認しておくといいだろう。

また、契約者の属性を確認しておくことで、今後家賃滞納の心配がないかなどある程度把握することができる。くわえて、契約年月日も確認しておこう。もし、契約年月日が購入直前の場合は偽装入居の可能性も考えられる。

修繕履歴表の確認

購入後、すぐに修繕が必要になってしまうという失敗を回避するためには、修繕履歴を確認しておくのが有効だ。

売り主に修繕履歴を提供してもらって確認するのが一番確実だが、まれに修繕履歴を保存していないこともある。その場合、管理会社に問い合わせるか、過去にリフォームを担当した業者に問い合わせれば入手できる。

壁やクロス、床材交換時期やその他の設備の経過年数が明確になっていれば、現入居者が将来退去する際、費用負担割合を交渉する材料にできる。

現地調査

購入予定の物件を実際に見に行く際にチェックしておきたい点は、物件の外観と周辺環境だ。

外壁や屋上防水は修繕履歴でも確認できるが、自分の目でも劣化具合を確認して、すぐに修繕が必要にならないかチェックしておこう。

また、区分の場合は室内だけでなく共用部分の確認は必須だ。エレベーター内部が汚れていたり、築年数のわりに傷みがあったりと、共用部の管理がおざなりだと修繕の費用がかさみやすい。

住人の客層も共用部にでやすく、ゴミ捨て場が荒れていないか、植栽管理が行き届いているかなどでその物件に住んでいる人がどんな人か、おおよその予想がたてられる。

オーナーチェンジ物件で不動産投資を成功させよう！

オーナーチェンジ物件は、購入後すぐに家賃収入が得られるため、入居者募集などの手間がはぶけ、初心者にもむいている不動産投資だ。オーナーチェンジ物件での不動産投資で失敗しないために、購入前に事前チェックは必ず行うようにしよう。

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