ワンルームマンション投資の電話営業は何故なくならないのか

2020年12月18日40,909

職場に、「投資用マンションに興味はありませんか」という電話がかかって来た経験がある人は多くいるだろう。いわゆるマンション会社から無差別に掛かってくる勧誘電話だ。

まず始めに知っておいて欲しいのは、これらの会社からかかってくる電話で提案されるものの中で、いい投資案件は一つもないということだ。

古典的な押し売りの例だと、羽毛布団や毛皮のコートなどが過去にはあったが、マンションなどの投資商品もそれらと同じだ。放っておいても売れるものは、わざわざ営業マンを多数雇って営業攻勢を掛ける必要性がないのだ。

ワンルームマンション営業の内実とは

彼らの会社の収益構造はどのようになっているのかを説明しよう。これらの会社が多く扱っているのは、都心のワンルームや1K、1LDKの物件で、その多くは2,500万円程度の価格帯で利回りは4％-5％ぐらいだ。

ローンはノンバンクで2％程度の金利で借りることを推奨することが多く、このような物件をノンバンクを使って買ってしまうと、他の銀行から追加で借入をするのはかなり難しくなる。

利回りが4％で金利が2％だと、計算するまでもなくキャッシュフローが出ないことがわかるだろう。

返済の他に、管理費・修繕積立費・固都税が別途かかるので、月間収支は1万円-2万円ぐらいの赤字に新築時から掛かる場合が多い。

当然ながら、入退去のたびに募集のためのお金はかかることになる。また、経年とともに修繕積立金は上がり家賃は下がることになる。

そうすると赤字額は月3万円、4万円と膨らんでいってしまう。

ワンルームマンションからから不動産投資を始めてしまうと、いきなり行き詰ってしまうのだ。

こんなのが投資と言えるのかと思うかもしれないが、

「いま加入している保険の満期時の返戻金より、ワンルームマンションの方が利益が出来ます」

「数年以内に値上がりが期待できるので、今がチャンスです」

などの甘言により、多くの人が営業マンに乗せられて買ってしまっているのだ。

当然ながら、販売価格には利益がたっぷり乗っている。

そうでなければ利回りが4％や5％という収益性が低過ぎる商品が出来上がるわけがない。

販売価格の約10％ぐらい（2,500万円だと250万円ぐらい）は、販売した販売会社に販売手数料として取られると思ってほしい。

利回りが4％の物件は、もともとデベロッパーが利回りが7％程度で建てたものだ。

物件価格が2500万円で利回りが4％だとすると、そもそも1,500万円の価値しかないのだ。

販売会社はこのようなワンルームマンションを売るために、20代前半の若い営業マンを20人も30人も年収300万円ぐらいで雇う。

そして、朝から晩まで体育会的な叱咤をしながらひたすら電話を掛けさせるのだ。

入社した社員のほとんどが数年以内に辞めるので、いわゆるブラック企業に分類されるわけだが、社員1人当たり年間2部屋ぐらい売ってくれていれば、給料と経費を差し引いても会社の利益は十分出る。

営業の具体的なやり方は、名簿帳の電話番号の下4桁を変えて無差別に電話を掛けるなどの手法なので、成約率が大変低い非効率な方法だ。

ただし、100人も電話を掛ければ2人か3人は話を聞いてくれる。

ここからの成約率は営業マンの腕によるが、平均すると話を聞いてくれた人のうち30人に1人ぐらいは実際に買ってくれるようだ。

販売会社サイドからすると、社員にマニュアル化された営業トークで電話攻勢をさせれば、過去の平均的な成約率から利益を得られる算段をつけることができるのだ。

これはある意味わかりやすい商売だ。

営業マンの母数を増やせば、成約率は変わらなくても成約額（利益額）は増える構図になる。

営業マンの質を均質化すれば、確率は低いものの買う人を見つけることは確実に出来るのだ。

これが、ワンルームマンションの電話営業はいつまで経ってもなくならない理由だ。

では、このように販売されるワンルームマンション自体がどういう品質なのかという話をしよう。もともとがこのようなブラックな販売手法で売ることを見込んで建てているマンションなので、デベロッパーもまともな会社であるはずがない。

買主や借主のことを考えた設計になっているはずもなく、いかに自分たちが売り抜けて儲けるかという点だけを追求している。決して手抜き工事をしていたり造り自体が悪いとは限らないが、ともにかくコストが高く割高なものが多い。

新築ワンルームのRCなら、目安として1室800万円で建築が出来ると言われている。

これに土地値を足した金額が原価だ。

東京23区内のいい場所でも、1室あたり1,500万円程度かければワンルームマンションが建てられるのだ。

経費を加えても、原価におおよそ1.5倍ぐらいの利益を乗せた金額が、エンドに販売するワンルームマンションの販売価格になっていることがわかるだろう。

このような内実を知れば、ワンルームマンションは金額的に割安なものが提案されるわけがないことが分かると思う。

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独学でよい物件を買うことは決して簡単ではない。

ただし、やり方さえわかっていれば不動産投資で月50万円以上の収益を上げることは決して難しくないと私は思っている。

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不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール