不動産投資は「副業で禁止」？サラリーマンが合法的に行う方法

サラリーマンが不動産投資を行う際にネックとなるのが、会社の「副業禁止」規定の存在だ。もし、勤めている会社の就業規則に副業禁止が明記されていた場合、不動産投資はできないのだろうか？

答えはNOだ。副業禁止の会社でも、サラリーマンがリスクなく不動産投資を行うことは可能である。

今回は、不動産投資が副業にあたるのかということから、合法的に不動産投資を行う方法までくわしく説明していこう。

不動産投資は副業の規定にひっかかるか？

サラリーマンが不動産投資を行いたいと思った際、まずは就業規則に副業禁止の規定がないかをチェックするのではないだろうか。

ここでは、副業禁止の会社の割合から副業は憲法で認められているというおどろきの事実まで紹介していこう。

就業規則で副業禁止としている会社の割合

平成30年に厚生労働省が作成した「副業・兼業の促進に関するガイドライン」では、副業をとりまく現状として、多くの企業が副業・兼業を認めていないとしている。

実際に、「副業・兼業を認めていない」企業の割合は85.3％にものぼる。

副業禁止でも不動産投資OKの会社は多い

副業や兼業を認めていない会社の割合は大きいものの、そもそも「副業」と「投資」は別ものと考えられ、株やFXと同様に不動産投資はOKとしている会社が多い。

また、相続でアパート経営などを引きつぐ人もいるため、副業規定で全面的に禁止にはできないという背景もある。

しかし、会社によっては相続以外の不動産投資を禁止と規定している場合もあるので、勤務先の就業規則をしっかりと確認してほしい。

そもそも会社員の副業は憲法で認められている？

先ほど、副業・兼業を認めていない会社の割合は85.3%にのぼるという話をしたが、本来、日本国憲法では「職業選択の自由」が保障されており、副業するかどうかは個人の自由である。

そのため、副業で就業規則違反となり解雇されたサラリーマンが会社を訴えると、多くの場合は会社側が敗訴するという事実があるのだ。

たとえば「マンナ運輸事件」（京都地判平成24年7月13日）もその一例だ。

これは、運送会社が準社員からのアルバイト許可申請を4度にわたって不許可にしたことについて、後2回については不許可の理由はないとされ、会社側から準社員に対して慰謝料の支払いが命じられた事案だ。

この判決では、運送会社側の副業を認めないという対応に関して「著しく不合理なもの」と判断されたのだ。

また、厚生労働省が発行する「副業・兼業に関するガイドライン」のなかでも、原則、副業・兼業を認めるとする方向が適当であると明示されている。

銀行員や公務員の副業はリスクを伴う場合がある

サラリーマンの副業・兼業は憲法の自由で定められたものであり、就業規則で副業禁止が定められていても、裁判にまで発展すれば会社側が敗訴する可能性が高いという事実を説明した。

しかし、サラリーマンといっても銀行員や公務員はルールが少し違ってくる。

銀行員は投資そのものに関して細かく規制されている場合があり、たとえばFXは口座開設すらできない。また、株式投資にかんしても、多くの銀行で事前報告が必要という社内ルールが定められている。

公務員はさらに厳しく、国家公務員であれば国家公務員法で、地方公務員であれば地方公務員法で、「許可なく副業・兼業をしてはならない」と法律によって副業禁止が定められているのだ。

ただし、銀行員や公務員であっても相続によるアパートや土地などの賃貸経営は、上長の承認を得れば例外的に認められるようだ。

副業禁止の会社でリスクなく不動産投資を行う方法とは？

不動産投資は投資のため副業にあたらないと考えられていても、やはり副業禁止の規定がある会社で本業以外の事業を行うことには抵抗があるだろう。副業禁止の会社でもバレずに不動産投資を行う方法を説明していこう。

副業禁止規定の会社では「会社設立」がキーワード

副業は憲法で認められた権利であるものの、実際のところ、副業があきらかになると社内での立場が悪くなったり、社内評価に影響したりするケースが少なくない。

そのため、会社にバレずに不動産投資を行いたいと考えるサラリーマンは多いだろう。

副業禁止の規定がある会社で不動産投資を行うもっとも良い方法は「会社設立」だ。

会社を設立すれば、外食費や車など多くのことが経費として認められるため、不動産投資でもうかったお金を自分のために使うことができる。

また、配偶者がいて不動産投資に協力的であれば、配偶者を会社の代表にしておくと万が一会社に調べられた時も自分の名前がでてこないため安心だろう。

会社に不動産投資がバレるのは住民税の額

そもそも副業が会社にバレるのは、住民税の額がきっかけになることが多い。

住民税は前年の収入に対して課税されるため、副業の収益を含めた全体の収入がアップすると、必然的に住民税の納付額もあがることになる（副業で20万円以上の収入を得たら確定申告をしないと脱税になるので要注意だ）。

この住民税の値上がりに対して会社側が「副業をしているのでは？」と疑いをもつという流れだ。そのため、会社を設立して役員報酬をもらわない仕組みにすれば、会社にバレることはないだろう。

会社の設立はむずかしいのか？

会社設立というとおおごとに思うかもしれないが実際はそう難しくない。株式会社をつくる場合であっても、司法書士に依頼すれば、ほぼすべての手続きを25万円前後で行ってくれる。

ほかにも、会社設立のメリット・デメリットはさまざまあるため、くわしくは「収益不動産を資産管理法人で買うべきか個人で買うべきか」の記事を読んでほしいが、デメリットの多くは費用にかかわることだ。

とにかく会社にバレずに不動産投資を行いたいということであれば、多少の費用は必要経費とわりきって会社設立をするのがよいだろう。

不動産投資を小規模で行うなら5棟10室以内がベスト

不動産投資をしたいけれど会社設立までは必要ない、小規模で始めたいという場合は、個人で「5棟10室」以内であればつぎの理由でリスクが少ないといえる。

「5棟10室」とは？

5棟10室とは税務上で事業的規模かを判断する基準となる数字だ。一戸建てなら5棟、またはアパートやマンションなら10室（一戸建てに対してアパート2戸が同等）と計算する。

なぜ「5棟10室」以内ならいいのか

運営する部屋数が5棟10室に達していない場合は、税務上は事業とみなされない。そのためこの範囲内であれば、個人として行っても問題ないと一般的には考えられているのだ。

住民税を「普通徴収」に変更する

5棟10室以内ならいわゆる事業的規模にはならないが、住民税の計算では家賃収入分が給与収入に合算されるため、会社から副業しているのか疑われる可能性は変わらない。

住民税の納付額から副業が会社にバレるのをふせぐためには、確定申告時に住民税を自分で納税する普通徴収に変更しておくのがよいだろう。

不動産投資を行っていることを周囲の人に話さない

もう一つ、不動産投資が会社にバレてしまう理由として自分で話してしまうことがある。意外かもしれないが、これがかなり多いのだ。

副業として不動産投資を始めて、順調に家賃収入があがるとうれしいのは当然だ。しかし、それを同僚に話すのは避けたほうがよい。自分では自慢のつもりでなくても、相手がどう思うのかはわからない。

副業のうわさがたつだけでも不必要な妬みをかいやすいため、不動産投資が軌道にのり、いつ会社を辞めてもOKという規模になるまでは副業のことは家族以外には話さないのが賢明だ。

サラリーマンが副業でリスクなく不動産投資をするポイントまとめ

副業禁止の会社に勤めるサラリーマンでもリスクを少なくして不動産投資を行う方法を紹介してきた。

ポイントは、会社設立をして役員報酬をもらわないこと（可能であれば配偶者を会社の代表にしておく）、個人では5棟10室以内の規模で運営を行い、住民税は普通徴収に切り替えること、会社の人に不動産投資の話はしないということだ。

ただし、銀行員や公務員は副業が規定で厳しく禁止されているため注意しよう。

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この記事の監修者

不動産投資ユニバーシティ代表 志村義明

大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者 東京都知事(2)第98838号）を経営。
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