不動産投資初心者はなぜ失敗してしまうのか?失敗理由と回避方法の解説

2020年10月02日359

不動産投資を始めたばかりの初心者の多くは不動産会社に相談しながら物件の紹介をうけて購入を行う場合はほとんどだ。しかしながら購入するべきかどうかの判断まで不動産会社にゆだねている人も多く、その結果割高だったり想定した収益を生まないような「買うべきではない物件」を購入している人も多く存在する。

投資をサポートしてくれるはずの不動産会社経由で物件を購入しているにもかかわらず、なぜ投資に失敗する人が出てくるのか?そこには収益物件として優良とは言えない物件でも仕入れたからには売りたいと考える不動産会社の思惑がある。不動産投資に失敗する人の多くは自らでの情報収集を怠り、不動産会社が勧めるがままに物件を購入している。特に不動産投資初心者はその知識のなさから不動産会社の言葉を鵜呑みにする傾向がある。その結果、大きな金額を投じているにもかかわらず思い描いていたような収益を上げられない物件を購入することになってしまうのだ。

不動産投資に失敗する初心者の特徴

不動産投資の典型的な失敗例は入居需要のない物件を割高で購入することだ。賃貸経営は入居者の家賃収入が唯一の収益源であるため、満室に出来ない物件の購入は何としてでも避けなくてはならない。満室運営できない物件を購入してしまう他に「収益物件を本来の価値よりも割高で買ってしまうこと」もよくある失敗として挙げられる。所持している収益物件を売却するまでが不動産投資である以上、満室で運営出来ていたとしても売却した時に多額の損を出してしまうような物件の購入は当然ながら避けなくてはならない。

初心者はなぜ入居需要の無い物件や相場より割高な物件を購入してしまうのだろうか?それは不動産会社の言うことを調べもせずに信じてしまうことに起因する。

不動産会社は仲介手数料を得ることを目的としているので、投資家から見て紹介する物件が正当な価格であるかどうかや想定している収益をちゃんと生むかどうかは極論すると関係がない。割高な物件だったり、購入後に満室運営が危ぶまれる物件でも売ってしまえばその時点で不動産会社は手数料を得ることが出来るからだ。

反対に投資家にとってのゴールは収益を上げることであり、物件購入はあくまでも手段でしかない。投資家は物件購入後がスタート地点なのだ。不動産投資で失敗しないために入居需要のある物件を通り相場で購入することが必須条件である。

そして仕入れた物件はどんなものでも売りたい不動産会社収益性の見込める物件だけを手に入れたい不動産投資家のあいだで、利益相反とまでは言わないものの目的が一致しているとは言い難いという構図が生まれるのだ。

不動産会社も優良物件だけを取り扱えるのであれば、わざわざ投資家にとって不都合な物件を販売することはしない。しかし時には本来販売したいような物件が十分に仕入れられないこともある。不動産会社が不動産投資家にとって優良とはいえない物件を販売する際に、収益物件としての問題点を正直に伝えない場合があることも十分想定するべきだ。

不動産投資家は物件は相場通りの値段なのか、そして満室運営をできそうなのかを自身で判断することが必要になのだ。

しかし多くの初心者不動産投資家は周辺地域の家賃相場や入居需要、空室状況や学区評判などを自分で調べることなく物件を購入する。そして購入後に物件が想定していた収益を上げられないことに気がつくのだ。

実例)かぼちゃの馬車事件

700人にもおよぶ初心者不動産投資家が総額1000億円以上の被害を被ったとして有名なかぼちゃの馬車事件は耳にしたことがある人も多いのではないだろうか。かぼちゃの馬車事件は初心者の不動産投資家が自身の知識不足をカバーするように不動産会社に勧められるがままに物件購入をし、失敗してしまった典型例である。

かぼちゃの馬車は地方から上京してきた若い女性をターゲットに安い家賃で住めることを売りにしていたシェアハウスである。

実質的な経営にたずさわることなくシェアハウスのオーナーになれること、家賃保証が受けられること、また購入にあたりスルガ銀行から融資を受けられることがあらかじめ保証されていたことなどが多くの不動産投資初心者の心を奪った。

事実かぼちゃの馬車オーナーのほとんどが収益物件を持つのが初めてのサラリーマンだった。

かぼちゃの馬車の管理会社であったスマートデイズはずさんな資金繰りにより2018年に倒産に追い込まれる。不動産投資は本来委託していた管理会社が倒産したところで、新たな会社に管理委託すればオーナーたちは問題なく不動産運営を続けられる。しかしかぼちゃの馬車のオーナーたちはスマートデイズ倒産とともに返済の充てがない借金をひとり1000万円以上背負うこととなってしまったのだ。

甚大な被害がもたらされた根本的な原因はオーナーたちの「家賃保証までしてくれるスマートデイズに任せれば大丈夫だ」という他力本願な姿勢にあると言える。

スマートデイズはかぼちゃの馬車の販売営業の際、オーナーに嘘の報告書や賃貸借契約書を見せ業績の良さをアピールしていた。特に賃料面ではオーナーに説明していた賃料は相場価格と比べ高く入居需要が見込めないことから、実際には説明していた賃料より安い値段で入居付けをおこなっていた。さらに収益物件の建設、販売もスマートデイズの関連会社がおこなっていたわけだが、物件価格も建築費や土地値にかなり上乗せをした相場を遥かに超える価格で販売していた。

これらはすべてスマートデイズ側にも問題はある。とはいえオーナーたちは投資家として自らの責任において物件の購入可否を判断するべきであり、その判断責任は自分たちにあるというシビアな考えを持つことは出来なかったのだろうか?

スマートデイズがオーナーに説明していた賃料は周辺相場と比較しても圧倒的に高かった。説明通りの料金設定では入居者が見込めないことは、不動産投資初心者のオーナーでも調査をすればすぐにわかったはずだ。そして賃料が下がればオーナーに対する家賃保証も見直されることは容易に予測できる。

家賃設定の厳しさや家賃保証などは、不動産投資における知識を持っている人であれば購入前に懸念材料として検討を重ねる内容になる。しかしながらオーナーたちは不動産会社の話を鵜呑みにしたこと、そして家賃保証を過信していたことで結果的に入居需要の少ない物件を割高で購入し、返済の充てがないまま月40-50万円の返済を金融機関から迫られることになってしまったのだ。

頼りにしていた会社が倒産してしまってから購入した物件の本来の価値に気がついても時すでに遅しである。不動産投資は人に任せて大丈夫だと慢心してしまった瞬間失敗に終わる確率が愕然と上がってしまう。自分で知識をつけ、自らの判断において投資を進めていくという姿勢を持ち続けることが必要だ。

[関連記事] 「かぼちゃの馬車」で借金1億円!事件の全貌とスルガ銀行の不正融資の実態とは?

初心者が不動産投資で失敗しないために

不動産投資で失敗しないためには自分で物件の良し悪しを判断できるようになることが何よりも重要だ。不動産投資に対する知識を養うことで他人に頼った収益物件選びを卒業し、本当に投資家目線で優良な物件を手に入れることができる。初心者が失敗しない物件を手に入れるためには相場感を養い不動産投資の現状を知識として蓄えた上で物件購入をすることが必要だ。

収益物件の情報サイトを毎日チェックする

収益物件の情報サイトには、日々新しい物件が掲載されている。毎日多くの物件情報に目を通していくうちに、エリアや築年数などの情報からどの程度の利回りが相場なのかを判断できるようになる。すると他人から紹介された収益物件が投資家目線で有料物件なのかどうかを判断することができるのだ。自身の基準を満たす収益物件が出てくれば購入すれば良いし、基準に達しなければ新たな物件を探せば良い。知識を蓄えることで不動産会社はあくまで収益物件を紹介してもらう存在にとどめておき、購入するかどうかは自分の基準で決める「他人に頼らない不動産投資」を実現できるのだ。

セミナーに参加する

セミナーに参加することの利点として、不動産投資のプロから最新の不動産投資情報を直接教えてもらえることのほかに、不動産投資の仲間を作ることができる点が挙げられる。

不動産投資仲間をつくることは現役大家のみぞ知る有用な情報を手に入れる可能性を意味する。具体的には不動産投資に積極的な金融機関の情報や評判の良い管理会社を紹介してもらえることなどが考えられるだろう。大家目線のいろんな情報を聞くことで、本やインターネットを使った勉強では知り得ない知識を蓄え、常に不動産投資についてアップデートされた状態でいることを心がけよう。

たくさんの不動産会社に足をはこぶ

不動産投資における知識を十分に深めたら、ついに収益物件を購入する段階となる。収益物件は情報サイトに掲載されているものだけでも相当数あるが、加えて不動産会社から物件情報をもらうことが望ましい。不動産会社はインターネット上に掲載されているような公開物件の他に、対面営業でのみ紹介が許されている非公開物件をもっていることが多いからだ。一般的に非公開物件は公開物件に比べ優良である。そのため多くの不動産会社に足を運ぶことで情報サイトではなかなか見かけない高収益を見込める物件を沢山紹介してもらえるようになる。優良な収益物件を見逃さないためにも、不動産会社に出向くことを続けることは重要だ。

不動産投資は知識を身に付けてから始めよう!

不動産投資では、不動産会社や投資家仲間などからアドバイスを受けたとしても最終的な責任はすべて自分で負うことになる。

成功を収めるのも失敗で終えるのも全ては自身次第である以上、かならず自分の目で投資物件を見定めよう。

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