アパート大家は誰でもなれる!アパート運営の特長とリスク回避法

2020年05月15日801

週5日、一日8時間の勤務なくして収入を得られる大家さん。家で寝転んでいるだけでも、アパートを持っているだけで家賃収入としてお金が入ってくる最高の仕事である。

そんなアパート大家といえば、地主であるおじさん、おばさんがやっているイメージが強くある。しかし実際には誰でも、今すぐにでも大家になることが可能だ。

昨今の副業ブームもあり、「サラリーマン大家」という言葉も耳にするようになった。会社勤めとアパート大家を両立する人たちが増えてきているのだ。

今回は最近話題の大家業について、その仕事内容や会社勤めとの兼業方法などを説明していく。

 

 

さまざまなタイプのアパート大家

ひとえにアパート大家といっても、さまざまなタイプの人がさまざまな思惑を持ってアパート経営をしている。

 

地主タイプ

一般的に多くの人が想像するアパートの大家さんはこのタイプである。

もともと土地を持っていた地主さんがその有り余る土地を有効活用し、アパートを建設・運営するのだ。

このタイプの人たちはアパート経営をするにあたり要する費用はアパート建設費のみとなっている。そのため家賃収入の多くを収益にできる。

金銭的に余裕のある大家業を営んでいる人が多いのがこのタイプの特徴だ。

 

相続でもらったアパートをそのまま経営タイプ

このタイプは、アパート経営にも疎い人が多い。

アパート経営をよくわからぬまま、相続で受け継いだアパートをそのまま所持し、大家さん業も引き継ぐのだ。

このタイプの人は大家になったときにはすでに大家業を成り立たせる状況や環境が整えられていることが多い。

つまり、本来大家になる際に向き合う必要のある手続きや経営面での難しい局面はすでに乗り越えられているのだ。

そのため知識の薄さはさほど問題にならず、順調に大家業を遂行していることが多いのがこのタイプの特徴だ。

 

資産形成目的のサラリーマン大家タイプ

今記事を読んでくれている多くの方がこのタイプだろう。

もともと土地を持っているわけでも、相続で受けついだわけでもないサラリーマンが資産形成のために土地を購入、アパートを建設し大家になるのだ。

このタイプの人は大家業を始めるにあたって土地もアパートも購入する必要があるため、初期投資が最も高くつく。

多くの人は金融機関からの融資をうけて物件を購入してるのが現状だ。家賃収入のうち半分近くを融資返済に当てることになるため収益は低くなってしまう。

代わりに土地やアパートのタイプなど大家になる物件について自身で決められる幅が大きいことが特徴だ。

 

 

アパート大家の仕事

では、実際にアパート大家の業務内容とはどのようなものになっているのだろうか。

日々特別な業務をこなさずとも収入を得られるイメージのある大家業。しかし実際にひとりで全ての業務内容をおこなうとなると膨大な労力と時間がかかる

アパートを所持している大家は入居者が安全に住むため、そして大家として収益を確実にあげるための全ての業務をこなす必要があるからだ。

そんな大家の仕事は建物メンテナンスと入居者対応、収支計算の3つに分けることができる。

 

建物メンテナンス

建物メンテナンスではアパートそのものからその周辺に至るまで、住民がトラブルなく快適に過ごすためにおこなう全般のメンテナンス業務をさす。

具体的には

  • 共用部分の清掃
  • 消防点検
  • 老朽化した部分のリフォーム
  • 退去後の部屋の清掃

などがあげられる。

日頃から共用部分や建物周辺の清掃を行わなければならない上、必要に応じてリフォーム会社とのやりとりから施工の立ち合いなども求められることがある。

 

入居者対応

アパート大家の管理義務としてもうひとつあげられるのが入居者管理である。ここでは入居者を募集するところから退去時の対応まで対人でおこなわれるすべての管理をさす。

代表例として、

  • 入居者募集
  • 部屋の引き渡し
  • 家賃納入の確認
  • 入居者同士のトラブル対応
  • クレーム対応

などがあげられる。

入居者の都合やトラブルの内容によっては昼夜を問わず所持物件へ出向く必要がある場合も多い。

 

収支計算

収支計算では大家業にあたって発生した収支を管理し納税をするまでの一連の作業をさす。

日常的な記帳は義務ではないものの、年に一度の決算・税務申告・納税は必ずおこなう必要がある。

期日前にあせらずに済むよう普段から堅実に帳簿を作成しておくことが吉だろう。

 

 

アパートの大家さんが負う2つのリスク

火災・地震などの災害被害

土地や建物を所有しているかぎり火災被害のリスクは常につきまとう。くわえて地震大国の日本では地震のリスクも高い。

融資をうけ無事に大家となってもアパートが被害にあい、崩壊してしまえば大家業は破綻してしまう

このようなリスク回避のためほとんどの大家さんは火災保険、そしてそれに付随されている地震保険に加入している。

補償の対象となるためには、人が住めなくなるほどにアパートが崩壊する必要はない。

保険金額は損害のレベルに合わせて5%から100%まで補償されるからだ。つまり保険に入っておけば損害はかならずカバーされるという認識で問題ない。

損害保険の加入の徹底によって不動産投資での予期せぬリスクはほとんど抑えられるのだ。

「不動産投資のリスク-所有物件が火事になったときに行ったこと」では、所有アパートが実際に火事に見舞われたときの経験をもとに、損害保険加入の重要度をあらためて紹介している。

入居者対応や管理会社との連絡をふくめ、家事が起きたときに生じる大家の責務について詳細に書かれている。

アパート大家になることを検討している方には、ぜひ事前に読んでみてほしい。

 

アパートでの孤独死

「アパート内で自殺者が出たら困る・・・」という心配をする人もいると思う。

日本での自殺者数は年間およそ2万人である。そして自殺孤独死の発見は平均死後17日と言われている。(出典元:厚生労働省社会・援護局総務課自殺対 策推進室 警察庁生活安全局生活安全企画課「平成30年中における自殺の状況」)

さらに近年の高齢化社会によって高齢層の独身世帯が増えている。これによって高齢者によるアパート内での孤独死も増えているのだ。

一般的に死後、遺体発見までに1-2週間が経ってしまうと、その後の入居者を入れるまでに半年ほど間をおく必要があるといわれている。

つまりアパート内で孤独死が起きると、それから半年間の家賃収入が見込めなくなるのだ。

このリスクを回避するために作られたのが孤独死保険だ。賃貸住宅で死亡事故がおきると、状況に応じて補償が支払われる仕組みである。

 

 

サラリーマン大家でも成功するには

アパート大家は、そのイメージと反して仕事量は多い。それでもなお、会社勤めのサラリーマンが副業として大家をする人は少なくない。

いくつかの要点さえ押さえておけば、サラリーマン大家として成功を収めるのも難しくはないからだ。

 

外部委託を利用する

家賃滞納の対応やアパートの定期点検、収支計算など、自身で対応するには負担の大きい大家の仕事。

しかしこれらほとんどの仕事は外部委託することが可能である。

建物管理や入居者管理を不動産管理会社に、財務管理を税務士や会計士に外部委託するのだ。

委託先によって多少の違いはあれど、家賃収入のうちおよそ5%の手数料で全ての管理・対応を担当してもらえる

外部委託を利用すると、大家に残された業務内容は意思決定のみになる。

具体的には

  • 外部委託先の決定
  • 家賃設定
  • リフォーム施工の有無

など、不定期におこなうものだけに限定することができるのだ。

このように外部委託ありとなしでは大家の業務内容には大きな差が出てくる。多少の経費はかさむものの、時間対効果を考えると非常に有効な出費だ。

このため会社勤めとアパート経営を両立する人のほとんどは外務委託を利用している。

無理してすべてを自分で行おうとしないことが、アパート大家としての長期的な成功につながる。

 

満室運営にこだわる

当たり前だが、空室が増えればその分家賃収入が減る。家賃収入を確実に得るために満室運営は必須条件だ。

満室運営ができる物件にかならず共通の条件があるわけではない。土地や家賃価格帯によって入居候補者が好む物件も異なるからだ。

大家としての感覚が養われるまでは、聞き込みや調査を通じて、またプロの意見を頼っていくことで確実に満室運営できる物件を見分けてほしい

 

築浅物件を購入する

築年数が長くなると、それに伴い建物の劣化もおこる。アパートをきれいな状況に整備しておくことも大家の仕事であるため、規模の大小を問わず定期的に修繕を加えていく必要がある。

それに対し、築浅物件を購入すれば当分のあいだ修繕の心配はいらないだろう。

アパート大家初心者からすると、余計な心配事は一つでも少ない方がいい。

そんな人にとって築浅物件は好条件なのだ。

これに付随するメリットとして、築浅物件の購入は金融機関からの融資期間を長く引けることがあげられる。

不動産投資への融資期間は

法定耐用年数 − 築年数
 

という計算式で設定されることが多い。

築10年の木造アパートを購入する場合、

木造の法定耐用年数22年 − 築10年 = 融資期間12年

という計算になる。

これに対し新築アパートであれば22年の融資を引けることになる。

長期間の融資を引けば、その分月々の返済額は少なくなる。支出を減らすことで同じ収入でも収益をふやすことが容易になるのだ。

なるべく長期間の融資を引くためにも、まずは築浅の物件を購入することが大切だ。

 

利回りが高い物件を購入する

アパートを購入し、いざ大家となっても収益が見込めなければアパート大家業は成功したといえない。

サラリーマン大家を成功に収めるためにも、かならず収益を上げる必要がある

不動産投資で失敗してしまう人に多いのが、目先の数字にとらわれて経営をおこなうことだ。「駅から徒歩8分以内」「築年15年以内」などといった数字に目を引かれるのだ。

しかしこれらの数字には本質的な意味がない。このような数字が収益を指し示す基準になることはないからだ。

個人における不動産投資では、家賃収入をもとに利益を出すことがメインとなる。

アパート経営での収益シュミレーションをおこなう際に必ず出てくる言葉が「利回り」である。

利回りは、

1年間の家賃収入÷物件価格

であらわされる。

5000万円で購入した物件での家賃収入が年間500万円であれば、

500 ÷ 5000 = 0.1

となり利回り10%という計算だ。

つまり、利回りが高ければ高いほど初期投資費用を回収するのが早くなる

なるべく利回りが高い物件を手に入れることが失敗しない大家業への近道だ。

 

確実なアパート経営でサラリーマン大家を現実に!

ここまでアパートの大家として知っておくべきリスクとその回避方法、またアパート経営を成功させるためのヒントをお伝えしてきた。

要点さえ押さえておけば、どんな人でもアパート大家として確実に収益をあげることができる。

また、必要に応じて外部委託も利用することで問題なくサラリーマンの副業としてこなしていいけるだろう。

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アパート大家をご検討いただいている場合には、そのイメージをより具体的にするためにもぜひ登録してほしい。

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