不動産投資のリスク-所有物件が火事になったときに行ったこと

2020年12月18日2,290

不動産投資には色々な想定外のリスクがつきまとう。

私は所有している物件が火事に見舞われたことがある。

それまで私も知らなかったのだが、火事というのは実は起きる確率が大変低いらしい。

年間100件以上もの不動産に関する損保契約を受注している、損保代理店の責任者と話すことがあるが、いわゆるボヤではないレベルの本当の火事の申請は、まだ一度もしたことがないと言っていた。

確かに私も色々な大家仲間と会って話をするが、夜逃げや滞納は良く聞く。

しかし、所有物件内での自殺や火事は聞いたことがない。

残念ながら、実際に自分の所有する物件で火事が起きてしまったので、運が悪いとしか言いようがない。

火事が自分の物件で起きたらどうなるのか

火事に見舞われたのは、愛知県内の市部にあるRCマンションだ。

火事が起きた当日は状況がわからなかったので、管理会社とやり取りをしつつ愛知県内のニュースやツイッターなども見ていた。

どうやら消防車が3台ほど駆けつけ、ヘリコプターまで出動していたらしい。

私は東京に住んでいたので見られなかったが、地元のニュースでも報道されたようだ。

この建物は5F建てで、19戸しかないにも関わらずエレベーターがついている物件だ。この物件の1Fから出火したのだ。

これは入口の写真だ。幸い、外壁への被害はそれほどなかった。

玄関を入った後のホールだ。少しわかりにくいが、天井は真っ白だったのがススで真っ黒になってしまっている。

電気盤の故障などはなかった。

出火元の1Fの部屋の室内だ。見るも無残な状態だ・・・

写真がないが1Fには集合ポストがある。しかしススで全て使用不可となってしまった。

出火原因は、1Fの住人(70代の女性)が寝タバコをしたのではないかという推測を、管理会社はしていた。しかし詳細は不明だ。

けが人が出なかったのは、不幸中の幸いだったと言える。

これが2Fよりも上の階だったら、他の階の住人には影響はそれほどなかったと思うが、1Fだったので住人全員が出入りの際に丸焦げのエントランスをしばらく利用することになった。

早急に綺麗に直す必要があったのだ。

原状回復には多額の費用が掛かった

早速リフォーム会社から見積もりを取り作業に入るよう指示したが、それと並行して保険の請求を行う必要があった。

まず、出火元の1Fの部屋の内部と共用部両方がやられていたので、保険の範囲を決める必要があったのだ。

建物の居住部分は入居者が火災保険に入り、共用部や建物の外の火災保険はオーナーが入ることになっている。

この規模の火事になると保険金額は総額1,000万円を超えることが予想されたので、それぞれの損保の鑑定人が現地に来て、保険の対象範囲について話し合いを行ってもらった。

私としては元通りに直れば良いので早く決めて欲しかったのだが、この作業がなかなか進まず、結局これが原因で工事も少し遅れることになった。

結局、共用部の被害総額は約1,000万円超となった。

築20年超で、建築当初から何も手を加えていない物件の玄関部分が新しくなったのは、良かった点だ。

しかしまだ問題は続く。

2か月半ぐらい、ススまみれの玄関を住人達は使うことになるので、不満がたまりクレームが来ることが予想されたのだ。

私は現地に往訪できないので、クレームが来るリスクを考え、管理会社に以下の点をお願いした。

・工事進捗を随時貼り紙で連絡し、工事が着実に進んでいることを伝えてほしい

・クレームが出たら丁寧な対応を行ってほしい

結局、予想していたほど大きなクレームも出ず、満室のまま推移することになった。

家賃帯がそもそも3万円台中盤と低かったことも、影響していたのかもしれない。

これが家賃10万円のマンションだったなら、入居者への対応は大変だっただろう。

損害保険は万全な補償内容にするべき理由

この火事に遭遇して感じたのは、損害保険でリスクヘッジすることの重要性だ。

建物の共用部分の保険は、オーナーが必ず入っていると思うので問題ないと思うが、やはり補償範囲は出来るだけ厚くした方が良いと改めて感じた。

これは火事のリスクだけを鑑みて言っているわけではなく、常日頃から設備の故障や破損で保険請求しているので、なおさらそう思った次第だ。

また、室内の保険加入を入居者に徹底する必要があるとも感じた。

これは入居者の責任だが、オーナーである我々も想定外の大きな出費を被るリスクがあるからだ。

今回の物件は、ミニミニのスーパー君に入っていたので、厳密には室内の保険料も私が負担していた。故に、入居者が保険に入っていないことの心配は最初からなかった。

私は、築古の物件を多く所有しているため、入居者は比較的低所得層の属性が多い。

その場合、契約当初は損保に入っていても、更新時に入っていないケースがあるかもしれない。

私が物件を購入してオーナーになってからは、保険加入は全てチェックしているので大丈夫だが、物件を購入して管理会社を変更したあとは、必ず損保の加入有無を一室ずつ確認する必要があると感じた。

低所得層の人達が仮に火事を起こしたとすると、部屋の室内は彼らに賠償責任が発生する。

もし損保に入っていなかった場合、入居者は数百万円にのぼるリフォーム費用を支払えない可能性が高い。

「ない袖は振れぬ」という状態になってしまったら、いくら入居者に賠償責任があろうとも、こちららは手の施しようがなくなってしまうのだ。

このリスクは決して無視できない。

損保は見落とし勝ちな点だが、このようなケースを想定したリスク管理は、オーナー自身がしっかりおこなわないといけないだろう。

この記事の監修者

不動産投資ユニバーシティ代表 志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社(宅地建物取引業者 東京都知事(2)第98838号)を経営。
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