本当に大丈夫？不動産投資で家賃滞納者を心配する必要がない理由

2020年12月18日1,094

家賃滞納が発生すると、アパートオーナーは頭を悩ませることになる。

私は自主管理を行ってなく、保有物件の管理は全て管理会社に依頼をしている。

家賃滞納が発生しても、入居者に催促に行くようなことは行っていない。

それでも、長い間滞納を続けているような入居者がいれば、色々指示を出さないといけなくなる。

保証会社に入ることが、家賃滞納のリスクを低減させることの最善の策になるが、困るのは購入した当初から入居している人が滞納し始める場合だ。

私は、管理が出来ていない物件を比較的高利回りで取得する投資法を行っているため、どうしてもこのような入居者は一定数発生してしまう。

日本は消費者保護が行き過ぎているため、例えお金を払わずに我が物顔で物件に居座っている人が居たとしても、無理矢理追い出したりすることが出来ない。

これが欧米などの外国であれば、家賃を払わない人は容赦なくオーナーによってカギを替えられるので、意外と外国籍の人の方がしっかり家賃を払ってくれるのだ。

滞納が発生した場合、基本的には管理会社に任せることになるわけだが、本当に最後の手段は訴訟に持ち込むしか方策がなくなる。

訴訟は時間もお金も掛かる上に、その間の家賃収入の機会損失が大きい。出来れば避けたいところだ。

こうなる前に、入居者がどのような状況なのかを把握しておく必要がある。

即ち、何らかの事情によってお金がなくて払えないのか、単に滞納し過ぎてもう開き直っているのかなど、入居者が何で滞納しているのかの事情を確認するのだ。

それらの事情により、本人から支払わせるのか、家族や保証人から支払わせるのかを決めることになる。

滞納が20万円ある場合、説得によって20万円を即支払うような人は稀だ。そもそもお金がなくて滞納をしている人が多いからだ。

多くの場合、解決策として月2万円を10か月間家賃に上乗せして払うなどの取り決めをすることになる。

さらにその支払いも遅れ始めるようだと、危険信号だ。

滞納額が30万円を超えるなどのケースでは、滞納している額自体が増えすぎているなので、夜逃げや居座りの危険性も増す。

夜逃げは、本人が物件からいなくなるので一見問題がなさそうだが、家財を勝手に処分するのはよくよく考えてからにした方がいい。

家財を勝手士処分した後、

「お金がタンスに入っていたから返してくれ」

などの悪質なクレームを、後から付けて来る場合があるのだ。

多くの場合誰かに入れ知恵されているので、更に始末が悪い。

回収の見込みがないと判断したら、債権を放棄してさっさと追い出すのも手だ。

滞納を棒引き（または減額）する代わりに、解約合意書に押印させるのだ。

解約合意書があれば、家財道具の処分なども勝手に出来るので、とにかくこの書類に判子を押してもらうことが必要なのだ。

家賃滞納は、これという決まった対応方法がないので、その都度頑張って入居者を説得するしかない。

こういう記事を見ると、物件を持っていない人は、もしかすると不動産投資は大変そうだと思うかもしれない。

しかし、こういう少し問題のある入居者が出て来るのは、想定の範囲内なので、大所高所の観点からはあまり問題がない。

滞納者への対応が多少面倒くさいことは確かだが、滞納により破たんした人は私は見たことがない。

滞納者が多少発生したところで、不動産賃貸経営の屋台骨を揺るがすようなリスクにはなり得ないのだ。

滞納者への対応も、基本的には管理会社がやってくれるので、私は報告を聞き、必要に応じて指示を出すだけだ。

深刻な問題には発展しないので、滞納者の発生を極度に恐れる必要は全然ないだろう。

不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール