アパート経営のリフォーム事例と費用2(ウッド)

2020年12月18日914

2つ目のリフォーム事例も、3点ユニット物件だ。

この物件は、山梨県甲府市にある築古の木造アパートで35,000円で募集している。

山梨県は福井県と並んで空室率の県全体の平均が30%を超える、アパート経営の需給バランスが大変厳しい地域だ。

このような地域の3点ユニット物件は、日本で一番満室にするのが厳しい条件かもしれない。

しかし、とことんこだわったリフォームで差別化し、地道に入居促進の努力を一つずつするにより、満室で運営することは可能なのだ。

間取りは、特段特徴がない単身用の3点ユニットだ。

室内は、森をイメージしたウッド調の色合いにしている。

南向きの物件なので、日当たりも良い。

ドアも、ダイノックシートを貼っている。

床の色よりもあえて明るい色にすることにより、調和しながらも良いアクセントが入る配色にしている。

キッチンも、室内ドアと同系色のダイノックシートを貼っている。

IHクッキングヒーターへ取り換える対応はしているが、予算の関係で蛇口を混合栓にはしなかった。

玄関までしっかり色合いを統一している。
ここをケチって居室のみのリフォームにするなどの対応はNGだ。

やるなら一気に全てやった方がいい。

築25年の木造なので、大幅なリフォームは行っていない。

これ以上お金を掛けたところで、家賃が何千円もアップすることはあり得ないからだ。

通常の白系のリフォームであれば、恐らく15万円~20万円あれば十分できる。

一般的に、壁紙とフローリングを全部対応した場合、1平米当たり5,000円~6,000円でリフォームは出来るからだ。

今回のリフォームは、アクセントクロスを前面に貼ったり、ダイノックシートを使ったり、照明を入れたり、天井塗装をしたりしているので、色々合わせて通常の2倍以上のお金を掛けている。

ただし、前述の通り混合栓は対応してなく、3点ユニットもそのままだ。外壁なども何もやっていない。割り切るところは割り切っているのだ。

室内の見栄えと関係がない部分については、コストを掛けないようにしている。

リフォーム費用は以下の通りだ。
(実際は、下記から10%程度の値引きをした金額で発注した。)

項目 数量 単価 合計
玄関のフローリング 1式 10,000円 10,000円
クロス(玄関・居間・キッチン) 53m 1,450円 76,850円
クッションフロア(居間・キッチン) 17㎡ 2,600円 44,200円
天井塗装 18㎡ 1,150円 20,700円
照明 1式 4,500円 4,500円
IHヒーター 1式 24,000円 24,000円
キッチンダイノックシート 1式 14,000円 14,000円
シューズボックス 1式 20,000円 20,000円
見切り金物 3.6m 2,750円 9,900円
クリーニング 1式 20,000円 20,000円
合計 244,150円

型番は下記の通りとなっている。

項目 製造者名 型番
土間(フロアタイル) サンゲツ IS572
フローリング(クッションフロア) サンゲツ HM-4001
クロス サンゲツ FE-8739
キッチン(ダイノック) サンゲツ TC-8252
収納(ダイノック) サンゲツ TC-8252
天井(塗料) オキツモ G15-30F

この記事の監修者

不動産投資ユニバーシティ代表 志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社(宅地建物取引業者 東京都知事(2)第98838号)を経営。
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