これで解消!空室を埋めるために大家さんができるさまざまな空室対策一覧

2019年06月04日150

大家にとって、空室はいつも頭を悩ませる問題だ。物件を購入し、空室が発生してしまったら、早急に空室を埋める努力をする必要がある。

空室の部屋があるというということは、家賃収入が入ってこないだけでなく、月々の管理費用、固定資産税、都市計画税などの固定費用が発生している状態だ。つまり、収入がゼロではなく、マイナスになっている状態なのである。

とはいえ、空室を埋めることは本当に難しい。空室対策は、どのように考えて、どのような工夫をするべきなのか。今回は、実際に空室を埋めて満室にできた体験談や大家ができるさまざまな空室対策の方法を紹介していく。空室に悩んでいる人はすぐにでもできることを実践してほしい。

【実録】空室に悩んでいたが、これをしたら空室が埋まった!

まずは、これをしたら空室が埋まったという実例を紹介しよう。不動産投資ユニバーシティ代表志村の実体験で、空室に悩んでいたが今は埋めることができている。

まず、名古屋の一棟物件だ。全室リフォーム済みで自主管理(管理業務を管理会社へ委託せずにオーナー自らが行う管理方法)をしていた。この物件は、17室中6部屋が空室の状態だったが、自主管理から管理委託に切り替えたことで、空室を埋めることができた。

他にも、広告に力を入れるなど、さまざまな工夫を凝らして空室を埋めようとしてみたが、半年間空室が埋まらない物件もあった。その物件は、遠方の管理会社にお願いしていたが、地場の管理会社(その地域の管理会社)にお願いすることで、空室を埋めることができた

こうした経験を元に、志村は「東京、名古屋、大阪などの主要都市地方で異なるが、空室を埋めるためにはまず管理会社を変えるのが一番。リフォームや設備はその次に考えるのが良い」と学んだという。

空室があることは異常!空室対策は大家がつねに考えるべき課題

賃貸経営には必ずつきまとう空室のリスク。大家は、空室とどう向き合っていくべきなのか少し考えてみよう。

2015年以降、日本の空室率は急上昇している。

2015年1月に施行された改正相続税法による節税対策や、マイナス金利政策の導入による金利の低下、金融機関による過剰な融資などにより、新築アパートが次々と建てられている。

しかし、人口はどんどん減少しているため、賃貸物件の需要と供給のバランスがあわなくなっている。明らかに供給過多だ。

今、賃貸経営において、空室を埋めるのはとても難しい。対策をなにも行わずに空室が埋まるのをただ待つだけでは、安定した家賃収入は望めない。

冒頭でも説明したが、空室の発生した部屋は、収入がゼロになったのではなく、マイナスになっている。「いつか埋まる」と、埋まるのを待っているのでなく、今すぐに空室対策を行うべきだ。空室が発生しているのであれば、必ずどこかに原因がある。不動産投資を行うのであれば、空室があることは異常だと考え、大家は空室の原因・自分が行える対策をしっかりと考えよう。

空室対策において、いかに入居者をつけるかという対策も必要だが、じつは退去者をいかに減らすかということのほうが重要だったりする。ということは、満室時であっても、退去者をださないための努力が必要だということだ。

このように、空室対策は必ずしも空室が発生してから行うものではなく、賃貸経営を行っている以上、大家がつねに考えておくべき課題なのである。

[関連記事] 不動産投資の空室リスクを0%に近づける方法

完全版!空室がでやすい物件パターンと対策法

空室がでやすい物件は、物件自体に問題があるか周囲の環境に問題があるかのどちらかだ。空室が埋まらず悩んでいる人はぜひチェックしてほしい。

空室がでやすい物件のパターン

まずは空室が埋まらない物件にありがちなパターンを紹介しよう。

賃料が相場と合っていない・高い

まず、賃料の設定は適切だろうか。

ほとんどの入居者は「エリア」と「賃料」から物件を絞り込んで部屋探しを行う。そのため、賃貸検索サイトなどでほかに掲載されている部屋と比べて賃料や敷金・礼金が高ければ、それだけで入居希望者は少なくなる。

賃料の相場を確認するには、インターネットで周辺エリアの物件情報を確認し、自分の物件の賃料と比べてみよう。

その際、間取りや階数、築年数なども考慮して比較しよう。くわしく知りたければ不動産会社に出向き、周辺地域の賃料の相場をヒアリングするのもいいだろう。

間取りや設備がニーズに合致していない

間取りや設備は入居者のニーズに合致しているだろうか。賃料が安くても、入居者のニーズに合わない物件は空室率が高くなりがちだ。

立地や入居者の層によって最適な間取りや設備は変わってくる。最近では、ファミリー向け物件であれば1つの部屋が広く、設備が充実した2LDKの物件、単身向けでは1Kや1DKでセキュリティが充実した部屋が好まれやすい傾向にある。

賃貸経営では、周辺エリアでもっとも需要のある物件を調査・検証し、どんな入居者をターゲットにするのかを事前に考えておくことが重要だ。

物件の環境が悪い・不衛生

物件の衛生環境はどうか。とくに、エントランスや廊下、ゴミ出し場などの共有部はきれいで清潔な状態だろうか。

建物のまわりや共有部が不衛生だと、物件自体の第一印象が悪くなる。クモの巣が張りめぐらされたエントランスや虫の死骸が転がる廊下、汚臭のする部屋などは良いイメージをもたれず、内見者がきても「ここに住みたい」と思ってもらえない。

入居者が気持ちよく過ごせるために、物件はつねに清潔に保っておかなければならない。

管理会社がきちんと対応を行っていない

一般的に管理会社は、家賃の徴収をはじめ契約更新の手続き、リフォームの手配、入居者の募集などを行う。賃貸運営の一部を管理会社に委託している場合、管理会社はそれらの対応をきちんと行っているだろうか。

管理会社は本来、空室が発生したら埋める努力をするものである。しかし、残念ながら、物件の管理をきちんと行ってくれない管理会社も存在する。

管理会社が集客に力を入れてくれない場合、大家の意気込みが伝わっていない可能性もある。

まずは「早く空室を埋めたい」「入居付けを強化してほしい」ということを伝え、管理会社が動いてくれるかを確認しよう。意気込みを伝えても動いてくれない場合は、管理会社の見直しを検討しても良いだろう。

周囲に競合物件が多い

周囲に似たような物件は多くないだろうか。空室が埋まらない原因のひとつとして、周囲に競合物件が多いことも考えられる。たとえ築年数が浅く立地の良い物件であっても、周囲の競合物件と差異がない場合、入居者は競合物件へと分散してしまう。

周囲に同じような価格や間取りの競合物件が多いせいで空室が発生している場合、募集要項や物件自体に工夫を凝らさなければ満室運営は難しい。

どんな空室対策が有効?

では、空室がでやすいパターンの物件を所有している場合、どのような空室対策が有効なのか。検討すべき順に紹介していく。

お年寄りや外国人、ペットを飼っている人を積極的に受け入れる

空室を埋める対策として、入居者の選り好みをしすぎないのも一つの手だ。高齢者や外国人などの新たなターゲットの入居も、検討してみると良いだろう。

高齢者を入居させる際は、本人の健康状態や支払い能力の確認、保証人の有り無しについて確認しておこう。外国人を入居させる場合、在留資格やパスポートの有り無し、日本語能力の確認は必ず行おう。

入居希望者に「できればこうしたい」という要望がある場合、無理な条件でなければ承諾してあげることで入居が決まりやすくなる。

また、物件の差別化をはかるのであれば、ペット可物件にするのもかなり有効な対策である。

ただし、ペット可物件にすることで、鳴き声や匂いによる近隣クレームがでやすくなる、原状回復費用が高額になるなどデメリットもある。契約・違反内容の取り決めやペットの種類・数・サイズの限定や家賃を高めに設定するなどの対応が必要になるだろう。

壁や床に引っ掻いた痕などが残らないようにリフォームをするのもいい。近年は物件にペットが暮らしているという状態のペット付き物件なども注目されている。

広告を変更する

空室が埋まらない場合、広告の活用には力を入れたい。

広告費を一時的にかけることで、インターネットやチラシなどで物件をアピールし、物件情報を広めることで空室の慢性化を阻止することができるだろう。

また、不動産会社は本来1ヶ月分の広告費を2ヶ月分にするなど、広告費を上乗せすることで、店をあげて入居者募集に取り組んでくれることもある。

敷金や礼金を下げる

周辺物件の相場を調べ、家賃に大きく差がないのであれば、敷金・礼金を下げることを考えてみよう。引っ越しは初期費用として多額のお金がかかる。敷金・礼金がかからない物件は入居希望者から好まれやすい。

賃貸用の部屋探しでは、敷金・礼金がかからないゼロゼロ物件に絞って探す人も多い。敷金・礼金の調節はコストがかからない空室対策の方法である。

ただし、敷金・礼金がゼロの物件は敷金・礼金ありの物件よりも気軽に入居できるため、短期間で退去される可能性がある。また、入居時の収入の減少、原状回復にかかる費用がオーナーの負担になることもある。

こうしたデメリットはあるが、空室が3か月以上続いている場合や、購入した物件の空室率が30%を超えている場合は、キャッシュフローが厳しくなるため、ある程度空室を埋めることを優先した方がいい。ひと月程度で埋められるのであれば、敷金礼金を下げてしまった方が良いだろう。

管理会社を変える

管理会社によって、空室が埋まるかどうかはかなり左右される。管理会社が空室を埋める努力をきちんと行っていない場合、管理会社の切り替えを考慮したほうがいいだろう。

管理会社は、入居者の入居付けに強い「営業力の強い会社」が良い。管理している物件の入居率が95%を保てているのかを聞いて、答えられるかを確認すると良いだろう。これを聞いて、曖昧な答え方をする会社は、空室を埋めることに積極的ではない可能性がある。

管理会社のくわしい選定方法は「アパートの空室対策は、管理会社選定が重要」で説明している。

家具家電付き物件にする

部屋に家具家電を付けるのは敷金・礼金を下げるのと同じくらい空室を埋める効果が期待できる。とくに初めての一人暮らしは、家具家電を揃えるのに多額のお金がかかる。ワンルームなどの一人暮らし向けの部屋ではとくに、反響が期待できるだろう。

家具家電付きの部屋で募集する場合、掲載写真にはとくに気を配ろう。家具家電を見映え良く配置し、窓やドアを空けて部屋が明るく見える状態で撮影すると内見率が高くなる。

宅配ボックスを設置する

最近の物件には設置されていることも増えた宅配ボックスだが、築15年以上のアパートやマンションに導入されていることはあまりない。そういった競合物件が多いエリアでは宅配ボックスを導入することで差別化がはかれるだろう。

宅配ボックスにはさまざまな形状のものがあるが、賃貸マンションであればキーロック方式の簡便な宅配ボックスで問題ない。

くわしくは、「空室対策のためのキラーアイテム(宅配ボックス)」を参考にしてほしい。

オートロックや電子ロックなどでセキュリティを強化する

とくに女性の一人暮らしでは、セキュリティ対策がしっかりしている物件が好まれる。

防犯カメラやオートロック、モニター付きのインターホンの設置は空室解消に大きな効果がある。エントランスがないアパートの場合は、セキュリティ対策としてドアに電子ロックを設置すると良い。電気の力で施錠や解錠を行う電子ロックは、暗証番号を入力するタイプやカードをかざすタイプなどさまざまで、部屋の玄関に設置するだけで使うことができる。

くわしくは「空室対策のためのキラーアイテム(電子ロック)」を参考にしてほしい。

リフォームする

間取りや設備、部屋の状態が入居者のニーズに合っていない場合、リフォームするという方法もある。リフォームを行うのであれば、自分の物件に住んでもらう入居者のターゲット層に合わせた部屋作りを行うことが重要だ。

たとえば、ファミリー向けの物件であれば部屋がたくさんあるよりも、広い間取りの方が好まれやすいため、壁をなくして広い間取りにする。単身者向けの物件ならば、インターネット関連設備を導入する、などである。女性の一人暮らしを想定するのであれば、セキュリティ関連を強化したり、壁紙をデザイン性の高いものに変えてみるのも良いだろう。

適切なリフォームは入居者の維持や、部屋のグレードをあげることで物件価値の下落を防止できるというメリットがある。ただし、リフォームを行う場合、費用対効果はしっかり見定めよう。多額の費用をかけすぎると回収に時間がかかり、費用を出し惜しむと肝心の空室が埋まらない可能性がある。

オーナーの経営方針にもよるが、競合物件との差別化、ターゲットに需要がある設備、用意できる費用などを考慮したうえで判断しよう。

家賃を下げる

空室対策として、家賃の値下げは最終手段だと考えよう。家賃の値下げは、年間の収入だけでなく、出口戦略にも大きな影響を及ぼすため、オーナーは現在の家賃を維持したまま空室を埋める努力をするべきだ。

たとえば、1億円の物件で、満室時の年間収入が810万円、利回りが8.1%の部屋が15室、各部屋の家賃は4.5万円があったとする。これを4万円に下げて募集をかける。家賃が4.5万円から4万円になった場合、年間の家賃収入は720万円、利回りは7.2%まで下がる。たった5,000円下げただけで、年間で利回りが0.9%、家賃収入は90万円のマイナスとなってしまうのである。

家賃や共益費を下げるより先にほかの手段をとり、どうしても空室が減らない場合のみ、最終手段として家賃の値下げを検討しよう。

どうしても家賃を下げる必要がある場合、適正家賃から数千円下げるだけで反応が良くなる場合が多い。長期間空室にして家賃が入ってこないよりも家賃を下げてでも空室を埋めたほうが結果的にプラスになるケースもある。

[関連記事] アパートの空室対策は、管理会社選定が重要

対策をしても空室が埋まらない!何が悪いのか?

どんな対策をしても空室が埋まらない物件もなかには存在する。そうした物件は、そもそもエリアの選定が悪いことが考えられる。

入居者が住みにくいと感じるエリアの物件は、ほかのエリアの物件と比べて、不利になりやすい。たとえば、都心の場合、「駅から10分以上かかる」「コンビニやスーパーが近くにない」「坂道が多い」物件、車をもっているのが当たり前の地方や郊外の場合、「駅から遠いのに、駐車場が近くにない」物件などである。

また、周囲に反社会勢力の事務所があったり、産業廃棄物処理場、墓地があるといった物件も一般的な入居者からは避けられがちだ。

物件を動かすことはできないので、思い切って売却することも検討しよう。

何をしても空室が埋まらずエリアが悪いことが明確なのであれば、物件を一度手放し、売却資金をつぎの物件購入資金にあてたほうが長い目でみて利益に繋がる可能性も高い。

不動産投資において、エリアの選定は空室の発生に大きく影響する。

もし一度失敗してしまったのなら、同じ失敗を二度としないよう学ぶことが大切だ。

[関連記事] マンション経営で立地・エリアは重視するべきか

空室がでるには理由がある!問題点に合わせた空室対策を行おう

空室対策は「空室になってから行えばいい」「いまは満室だから大丈夫」と思われがちだが、じつはそうではない。

満室であっても、退去者を発生させない努力が必要になるし、もし空室が発生してもすぐに対応できるよう資金をストックし対処法を考えておく必要がある。空室は、発生してから対処するのではなく、賃貸経営を行ううえでつねに意識しておくことが重要だ。

現在空室が発生しているとしたら、何が問題なのか一刻も早くつきとめ、ありとあらゆる手段で空室を埋める努力をしなければならない。空室は、収益がゼロではなくマイナスだ。

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この記事の執筆者
不動産投資ユニバーシティ 編集部

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