収益不動産を探すには？ ポイントを抑えて優良な物件を選定しよう！
不動産投資が成功するか失敗するかは「収益不動産」の選定にかかっている。
きちんと収益を生み出してくれる優良な物件を慎重に探す必要があるが、どのようなポイントに重点を置いて探せばいいのか悩んでしまう人も多いだろう。
今回は優良な収益不動産を見極めるポイントや探し方、収益不動産サイトの活用法を紹介していく。
目次
収益不動産（収益物件）とは
収益不動産（収益物件）とは、主に「家賃収入から収益を得る目的で購入する物件」のことで、「収益物件」や「投資用不動産」ともよばれる。
収益不動産を購入して運用していく不動産投資は、景気の影響を受けにくいことからローリスクミドルリターンな投資として近年注目され、一度物件を購入してしまえば本業と並行して安定した収入が得られるため会社員の副業としても人気である。
失敗しないために！ 優良な収益不動産（収益物件）を選ぶ3つのポイント
不動産投資の成否は収益不動産（収益物件）を選ぶ段階時点で決まると言っても過言ではない。収益不動産の選定は、不動産投資においてもっとも重要なパートなのだ。
実際に、不動産会社に言われるがまま高利回りの収益不動産を購入したものの、空室ばかりで収益をあげられず失敗してしまったというオーナーはたくさんいる。
ここでは、不動産投資で失敗しないため、収益不動産を選ぶ際に抑えておきたい3つのポイントを紹介していく。
ポイント1：収益をあげられる不動産の特徴を知っておく
不動産投資の成否は物件選定の時点でほとんど決まる。優良な収益不動産を選定するうえで、どんな物件が収益をあげられるのか知っておくことはなによりも重要だ。
ここでは、収益をあげられる物件の特徴を紹介していこう。
空室になりにくい物件
安定した収益を得られる物件かどうか判断するポイントの一つは、空室になりにくいかどうかということだ。
当たり前だが、不動産投資で重要なのはいかに空室を減らし利益を多くあげられるかだ。どんなに内装が綺麗でも、どんなにいいエリアに建っていても、入居者がつかない収益不動産に価値はない。
では、どのような物件が空室になりにくいのか。
まずは、立地の良い物件だ。たとえば、大都市であれば「駅から15分以内」、地方都市であれば「駐車場付き」などが立地の良い物件だといえる。
立地の良さがすべてではないが、その地域で生活する人たちがどんな賃貸需要をもっているのか、見極めて物件を選定することが大切だ。
空室になりにくい収益不動産を選ぶ際には物件の築年数にも注目しよう。建物の劣化に対応できていない物件は、空室のリスクが一気に高まる。
一見高利回りの物件でも、リフォーム費用をかけないと空室が埋まらないような物件は多い。特に築古物件を購入する場合は、物件の劣化状態や大規模修繕がいつ行われたかを調べ、リフォームを行わなくても空室が埋まる物件かどうかを確認してから購入するべきだ。
[関連記事]不動産投資の空室リスクを0％に近づける方法キャッシュフローがでる物件
収益をあげられる不動産の特徴として、キャッシュフローがでる物件かどうかというのもあげられる。
不動産投資におけるキャッシュフローとは「現金の流れ」のことで、毎月の家賃収入からローン返済や管理費を引いて、手元にいくら利益が残るかということだ。
キャッシュフローがでる収益不動産を購入できれば、毎月手にするキャッシュを元に次の収益不動産を買い進めることができるため、有利な投資ができるようになるのだ。
特に不動産投資をはじめたばかりの初心者は、毎月の収入額を増やして資本を厚くしていく必要がある。
キャッシュフローを重視した収益不動産の購入にあたっては、売却時の利益や資産性を重視した都心の物件や新築のマンションよりも、地方などで収益性が高いエリアの物件を積極的に狙うべきだ。
[関連記事]不動産投資でキャッシュフローを重視すべき理由は？エクセル計算書で図解！売却に困らない物件
資産性よりもキャッシュフローを重視すべきだと紹介したが、売却に困らない収益不動産かということもおさえておきたいポイントである。
キャッシュフローを得ることはできるが、売却が困難という物件はめずらしくない。売却に困るパターンで多いのは本来の市場価格よりも物件を高い値段で収益不動産を購入してしまうケースだ。
物件の本来の価値より高い値段で買ってしまっているため、売却の際に購入時の金額で売ることができない。売却に困るとキャッシュフローが回らなくなった場合に破たんする可能性さえでてくる。収益不動産を購入する際はとにかく安く物件を購入することを意識しよう。
［関連記事］不動産投資のデメリットを検証しメリットを探る
ポイント2：自分が借りられるローンの額を知る
優良な収益不動産を手に入れるためには、自分が借りられるローンの金額も知っておこう。
収益不動産を購入しようとする場合、基本的には金融機関から融資を受けるよりも物件を見つけるのが先になる。なぜなら実際に融資対象になる物件の情報がないと、金融機関が融資できるかどうかの判断ができないためだ。
ただし、自分がどの金融機関でいくら借りられるのかの目安は事前に知っておかないと適切な収益不動産を探すことができない。そのため、本格的な融資を受ける前に、希望する物件に一番近い資料を手にして銀行のローン相談を受けに行くことをおすすめする。
[関連記事] 不動産投資ローンの融資を受けられる金融機関一覧（年収別）ポイント3：仲介会社の営業マンがカギ！
優良な収益不動産物件を手にできるかは、仲介会社の良い営業マンに出会えるかにもかかっている。
収益不動産は少数の専任物件（ほかの不動産では紹介や契約ができない物件）以外どの不動産会社でも扱うことができる。その仲介会社のうち優秀な営業マンと繋がりがもてると優良な収益不動産を手に入れやすくなるのだ。
ここでいう「仲介会社の優秀な営業マン」とはたとえば次のような人だ。
- 膨大な量の収益不動産のなかからお買い得な物件を見極めて紹介してくれる
- 各収益不動産の良い点・悪い点をきちんと説明してくれる
- 自分に合ったローンが組める金融機関を紹介してくれる
- 自分の希望に沿った収益不動産を紹介してくれる
こうした特徴がある営業マンに出会えれば充実した売買を行うことができるだろう。
では良い営業マンに出会うにはどうすればいいだろうか？
優秀な営業マンは地道に探す必要がある。まずはWebサイトで収益不動産の情報収集を行おう。仲介会社に気になった物件を問い合わせるなかで前述の条件に該当する営業マンを探すと良い。おすすめの情報収集サイトについては「売りアパート情報を最速で収集するためのサイト」も参考にしてほしい。
［関連記事］いい物件を紹介してくれる不動産投資会社をみつける方法
収益不動産はどうやって探せばいい？
ここまで、優良な収益不動産を選ぶためのポイントを紹介してきた。多くの物件の中から優良な収益不動産を見わけられるようになるには、たくさんの物件情報を見ておく必要がある。
では、そもそも収益不動産はどのように探せばいいのだろうか。ここでは、収益不動産の探し方について説明していく。
インターネットから収益不動産を探す
不動産投資の初心者が収益不動産の探し方として一番取り組みやすいのはインターネットの検索サイトを使う方法だろう。
現在は収益不動産の情報を扱うサイトが充実しているため、たくさんの情報を得ることができる。
インターネットから収益不動産を探すことで「多くの物件情報に触れ物件を見る目を養える」「サイトから問い合わせることで不動産会社と繋がれる」といったメリットが存在する。
そういった理由からインターネットを利用した収益不動産の検索は、いざ物件を購入する時だけでなく、毎日行うのがおすすめだ。各検索サイトの特徴とおすすめは後ほどくわしく紹介する。
不動産会社に直接訪問して収益不動産を探す
つぎに不動産会社に直接訪問して収益不動産を探す方法だ。
現在はネットで簡単に収益不動産を探すことができるため不動産会社に訪問する必要はないと思われがちだ。しかし、ネットに掲載されていない収益不動産を紹介してもらえることもあるため不動産会社へ足を運ぶことはとても有効なのだ。
不動産会社に訪問する際には、自分が探している物件の条件を具体的に考えておこう。自分なりの基準をもっておくことで、条件に合った収益不動産があれば紹介してもらえる可能性が高くなる。
収益不動産を探すには楽待・建美家・不動産連合隊などのサイトは欠かせない！
インターネットを利用して収益不動産を探すには楽待や健美家、不動産投資連合隊などのポータルサイトは必ず活用するべきだ。ここでは収益不動産を探すためのポータルサイトの特徴と活用法を紹介していく。
楽待
「楽待(らくまち)」は、掲載物件数が約30万件前後と多くの収益不動産が掲載されている。
楽待で会員登録をすると不動産会社から非公開物件を紹介してもらえる可能性がある。独自のマッチング機能があるのも楽待の大きな特徴だろう。
自分に合った収益不動産の提案が個別にくることがあるため会員登録をしている場合は収入証明書を載せておくことをおすすめする。
不動産会社から多くの提案を受けるには毎日サイトにログインすることとメッセージの返信をしっかりと行うことが重要だ。
建美家
「健美家（けんびや）」は収益不動産サイトの中では一番の老舗だ。投資家目線で運営されており、利回りの検索や検索条件の指定を複数かけ合わせて行うことができる。
健美家には約20万件前後の収益不動産が掲載されていて物件の種類も豊富だ。しかし、掲載されている収益不動産の情報は他のサイトに載っているものも多い。
健美家はサイトの使い勝手が良く、短時間で検索をすることができる。掲載されている物件の質が高いとは言えないが、毎日循環するサイトのリストには入れておくといいだろう。
不動産投資連合隊
https://www.rals.co.jp/invest/
「不動産投資連合隊（ふどうさんとうしれんごうたい）」は掲載されている物件の利回りが比較的高いものが多く、リゾート物件などのニッチな収益不動産も取り扱っている。
検索サイトの使い勝手が良いとは言えないため、時間があればチェックする程度でいいだろう。
ノムコム・プロ
「ノムコム・プロ」は野村不動産の物件を取り扱っている。売り物件を自社でたくさん持っているため、楽待や健美家にはない独自の情報が掲載されているのが特徴だ。
物件の掲載数は少ないが、毎日チェックしていれば掘り出し物の収益不動産が見つかる可能性がある。
at home
「at home（アットホーム）」は賃貸用物件の検索サイトとして有名だが、収益不動産も取り扱っている。
都道府県別にしか検索できないためサイトの使い勝手が良いとは言えない。しかし、ここにしかない独自の収益不動産情報が掲載されていることもあるため時間があればチェックしておこう。
不動産ジャパン
「不動産ジャパン」はレインズを管理している公益財団法人不動産流通近代化推進センターが運営しているサイトである。レインズと連動しているため他のサイトに載っていない希少性の高い物件が数多く見られる。しかし、収益不動産に特価したサイトではないため利回りや物件構造を指定して検索することができない。
Home’s
賃貸サイトが有名な「Home’s（ホームズ）」だが、収益不動産も取り扱っている。物件の質は健美家と同じくらいだ。
Home’sは空室率を検索するページで各エリアの人工推移を見ることができるため、市町村でどれくらい空室があるかの目安を知ることができる。
ほかにもグーグルマップと連動しているため、各エリアの物件がどれだけ検索されているかも確認することができる。これらの機能はとても使えるため、賃貸需要を見極めるために参考にしてみるといいだろう。
サイトで収益不動産を確認したあとは、不動産会社に直接訪問しよう
インターネットを活用して収益不動産を探す方法は便利な一方で、優良な収益不動産がネットに掲載されることが少ないという事実もある。
優良な収益不動産ほどサイトに掲載される前に売買されてしまう。どのような収益不動産が扱われているのかをサイト上で確認したあとは、直接不動産会社に訪問するのが一番だ。自分なりの購入基準と借りられる金額の目安があればネットに掲載されていない物件を紹介してもらえるかもしれない。
優良な収益不動産を購入するには情報収集が重要！
優良な収益不動産を見つけるためには「収益をあげられる物件の特徴を理解しておく」「優秀な仲介会社の営業マンを探す」「自分が借りられるローンの額を知っておく」といったことが大切だと紹介してきた。
もちろん、探し方や出会いは重要なポイントであるものの、一番必要なのはその物件が「優良」かどうかを見極める目だろう。いざ目の前に優良物件が現れたとしても、それが優良だと見抜くことができなければ大きなチャンスを逃してしまう。
そんなことがないよう、日頃からサイトで多くの物件情報を見たり、不動産会社に足を運び生の情報を得たりしながら、収益不動産を見る目を養っていかなければならないのだ。
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この記事の監修者
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