区分マンションより一等マンションを買うべき理由

2020年12月17日708

もしあなたが区分マンションを投資して買おうとしているのであれば、良く検討してから行った方が良いと思う。

区分マンションとは、マンションの一室のみを購入することを言う。

不動産投資の投資方法は、一棟の建物全体を購入するかマンションの部屋ごとに購入（区分購入）するかによる分類ができるが、一棟で購入した方がメリットが大きいからだ。

区分マンション投資はデメリットも大きい

区分マンション投資は、投資総額が小さい場合が多いので資金が少額でも投資ができる、売却が一棟ものに対して容易な場合が多いなどのメリットがある。

その一方で、投資総額が小さいため収入規模が小さい割に購入物件の選定、仲介業者や金融機関との交渉、登記などの手間は一棟ものと大きく変わらない。

区分マンションの投資では一戸あたり得られる利益は月々数万円程度の少額であるのが通常のため、大きな利益を得ようと思えば数多くの区分マンションに投資しなければならない。

現実的に手間がかかり過ぎるばかりか、融資を受ける際も金融機関による担保価値の評価の手間が増えるため、敬遠される可能性が高い。

管理会社の側から見ても、区分マンションの場合は賃借人を募集してもその手数料は一戸当たり数万円にしかならならず魅力は低い。

賃借人を募集する際に、管理会社が手数料収入を大きく見込むことができる1棟全体の管理を委託してくれる大家の方を優先し、区分マンションを後回しにする傾向があるためこの面でもデメリットは大きい。

金額が小さい物件が欲しい人は多いので売却は比較的容易であるが、デメリットは大きいのだ。

特に新築の区分マンションの場合であるが、新築には物件価格に新築プレミアムが乗せられている。

一度所有者がついてしまうと「中古」扱いになってしまうため、新築区分マンションは購入後すぐに売却しても20～30％程度物件価格が下がるケースが多い。

つまり、新築区分マンションの売却価値は、当初の家賃収入の下落速度以上に急速に下落してしまうのだ。

これでは売却益を狙うことも難しくなる。

区分マンションを買ってからこれらのデメリットに直面すると割が合わないことがわかるので、不動産投資をやめてしまったり、追加投資を敬遠する例が多い。

区分マンション投資のデメリットを考えると、融資が利用できてある程度の利益を狙うのであれば、投資の初期段階から1棟ものへの投資を考えるべきだ。

区分マンションへの投資のデメリットを上げてきたが、例外も存在する。

その例外の一つは、超高層のタワーマンションの上層階の物件への投資を節税目的で行うことだ。

タワーマンションの上層階は、眺望が良いなどの理由で一般的には低層階よりも価格が高くなる。

一方、マンションの固定資産税評価額は各区分所有部分の広さのみによって決まり、低層階か高層階かなどのファクターは考慮されない。

これによって時価と固定資産税評価額の差が大きくなるので、上層階の区分マンションを購入すると高い資産圧縮効果を得ることができることになり、節税効果は大きくなる。

タワーマンションは一般的に戸数が多いため、土地の敷地権が少なく、土地部分の評価が少額になる。

土地値が高い都心においても、マンションとしての時価が高い割に土地値の評価額が低く、さらに高層階では前述の通りより大きな時価と評価額の差があるため、節税面での評価額の減額効果が高いのだ。

その他、自己資金が少ない個人投資家が投資の初期段階で行うのであれば、購入しやすい区分マンション投資も有効な選択肢の一つである。

区分マンションの方が一棟マンションよりも立地が良い場合があるので、10％以上などの利回りで購入できれば低リスクで不動産投資を始めることが出来る。

区分マンションへの投資はメリットとデメリットの両方がある。

これらの事情をしっかり踏まえて投資を行うべきだ。

不動産投資ユニバーシティ代表志村義明
大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者東京都知事(2)第98838号）を経営。 詳細プロフィール