日本の住宅は供給過多の状態になっている

住宅の着工数はリーマンショック以降大きく減り、大底となった2009年は80年代の水準まで落ちた。

しかしリーマンショック後に景気が回復するのに伴い、2010年以降は貸家・持家ともに増加傾向にある。

この状況は、大家にとってはあまりいいとは言えない。

以下が住宅の着工数の推移だ。

日本の不動産事情は、持家比率が高く耐用年数が短いのが特徴だ。

海外では築50年や80年はザラにあるが、日本は木造家屋が元々多かった事情もあり築古物件は敬遠される傾向がある。

また建築基準法の改正が1981年にあり、それ以前の物件はいわゆる「旧法耐震」と言われ耐震面で劣る建物もある。

不動産投資をする場合、中古物件を購入することを考える人が多いと思う。

主に築10年～15年前後の流通量の多い物件を狙う人が多いと思うが、これらの物件は家賃がまだまだ下がる可能性がある。これはこれまでになかった傾向だ。

新築で建った当初は中古物件と賃料はバッティングしない。新築の方が当然ながら高い賃料を取れるからだ。

しかし、築5年10年と経っていき、2回転ぐらいするころには、賃料の下落は止まるのがこれまでの常識だった。

大体築15年程度で一旦家賃下落は緩やかになることが多かったのだが、周辺に新築がとめどなく供給されている場合は別だ。

そもそもそのエリアで相場が崩れており、築15年の物件が新築時に取っていた家賃よりも格段に安い家賃で新築が募集されている地域が多くある。

新築当初の値段設定が安くなっているのは、その地域で賃貸物件が供給過多なためだ。

そのような新しくて安い物件が、自分の持っている物件の家賃帯とバッティングすると大変だ。

築15年経ち家賃下落が止まるかと思いきや、さらに家賃を下げないと決まらないケースが出て来るのだ。

住宅の着工数などのマクロのデータを把握することも重要だが、自分が持っている物件のミクロの地域の事情もしっかりと把握することが必要だ。

空室が多い地域にもかかわらず過去数年で新築が更に多く建設されている場合は、売却の検討なども必要かもしれない。

以下に、表形式の住宅着工数のデータも載せておくので、参考にしてみて欲しい。

この記事の監修者

不動産投資ユニバーシティ代表 志村義明

大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。リテール金融ビジネス向けの業務に従事。愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。現在は不動産会社（宅地建物取引業者 東京都知事(2)第98838号）を経営。
詳細プロフィール

不動産投資ユニバーシティTOPへ戻る