不動産投資の税金4(物件売却時の税金)

物件売却時の税務処理について解説しよう。

まず重要な点は、不動産売却時は個人の場合は、「分離課税」と呼ばれる税務処理を行うことになるということを覚えておいてほしい。

物件の売却が、単一案件として他の収支とは別計算で課税されることになるのだ。

分離課税により、家賃の利益や経費との通算が出来ないということを、まずは理解する必要がある。

通算というのは、Aという物件が利益(譲渡益)が出て、Bという物件は譲渡損が出た場合、A-Bの金額がプラスであれば課税されるということを指す。

マイナスになっても翌期に繰り越すことは出来ず、分離課税なので給与所得や事業所得などと通算して計算することも出来ないのだ。

これが他の雑収入であれば、家賃-経費の金額と通算してマイナス分を減らす処理も場合によっては可能なのだが、不動産を売却した場合のみその利益(または損金)に対して通算が出来ないのだ。

なお、2棟以上を同年内に売却して、1棟がプラス、1棟がマイナスになった場合は、例外的に通算して課税することが出来る。

1棟がプラス1000万円

1棟がマイナス500万円

となった場合は、1000万円 – 500万円 = 500万円が譲渡益として課税対象になるのだ。

不動産で利益が出た場合の税額計算

不動産の売却により利益(譲渡益)が出た場合は、以下の計算式で税額を計算することになる。

譲渡所得 = 売却金額 -(取得費+譲渡費用)
税額 = 譲渡所得 × 税率

課税の計算基準となる「譲渡所得」は、売却金額から、取得した時の額である「取得費」と、売却のために掛かった仲介手数料などの「譲渡費用」を引いて求める。

売る金額から、買った金額と売るのに要した費用を引いて、利益額がいくらになったかを求めるのだ。

売却金額
物件の売却価格+固定資産税・都市計画税を日割りで精算したものを加えた金額。

取得費
土地 : 簿価
建物 : 期初の簿価から、売却日までの減価償却費を日割りしたもの

譲渡費用
印紙代、仲介手数料、登録免許税、登記手数料など、売却の際に要した費用。

税率は、以下の通りとなる。

税率(保有期間5年以下)
短期譲渡所得として扱われ、39%(所得税率30%、住民税率9%)の税率となる

税率(保有期間5年超)
長期譲渡所得として扱われ、20%(所得税率15%、住民税率5%)の税率となる

保有期間は、購入日から売却した年の1月1日までとなる。

2015年3月1日に購入し、2019年5月31日に売却した場合、5年3か月経っているが、計算期間は売却した年の1月1日までとなるので4年10か月になってしまい、短期譲渡所得となってしまうのだ。

5年経ってから次の1月1日が来るまでは、短期譲渡所得として扱われ、それ以降は長期譲渡所得となるということになる。

売却時の税金計算の具体例

売却時の具体的な例を挙げよう。

10,000万円で入手した物件を3年後11,000万円で売ったとする。

土地の簿価 3,000万円
建物の簿価 5,000万円
物件の残債 11,000万円
売却に要した費用(譲渡費用) 400万円

計算式は以下の通りとなる。

譲渡所得 = 11,000万円 – (8,000万円+400万円)
= 2,600万円

税額 = 2,600万円 × 39%
= 1,014万円

ここまでが税額の計算だ。

残債が11,000万円だったので、税金が引かれる前のキャッシュフローは、

11,000万円 - 11,000万円 = 0円

となる。

この場合、残債価格で売れたにもかかわらず、税金分の1,014万円がキャッシュアウトする。

これは、税金が残債価格と売却価格の差ではなく、簿価と売却価格の差に対して課税計算されるからだ。

残債の支払いは、あくまで銀行から借りた分のお金を返す行為だ。

建物の売買価格とは直接関係ない金額となので、税金計算でも考慮はされない。

上記の例だと、首尾よく購入時の金額では売れたものの、オーバーローンで買っていたためキャッシュアウトが発生してしまった。

手持ちのキャッシュを残しておく必要があるのであれば、このような売却の仕方は決して上手い売り方だとは言えないだろう。

※税理士以外が税理士業務を行うことは禁じられています。税務に関しては、これらの記事を参考にして税理士にご相談下さい。

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