アパートローンと住宅ローンの違いがわからないと話にならない

アパートローンと住宅ローンは同じ融資だが、内容は異なる。

厳密言えば、各金融機関により審査条件や融資条件は異なるので、アパートローンと住宅ローンの区分けよりも細かい場合もある。

ローンの種類を区分けをする統一的な基準などは存在しないので、千差万別なのだ。

アパートローンと住宅ローン以外にも、一般事業のための融資はプロパーローンと呼ばれ、収益物件の購入にもプロパーローンをを使うことは可能だ。

しかし、不動産に的を絞った商品であるアパートローン・住宅ローンと違い、事業性融資として個別に審査を行う形になる。

アパートローンと住宅ローンは目的が異なる

アパートローンと住宅ローンの違いは、「借りた資金の使用目的」と「返済のための財源」の違いだ。

住宅ローンは、自分と家族が居住するための住宅のための資金を借り入れることを指す。住宅ローンの返済財源は居住している人の給与に頼ることになるのが大きな特徴だ。

それゆえ、住宅ローンは定年もしくは長くても定年+10年以内ぐらいが借入期間の限度だ。

住宅ローンは、物件の資産性よりも借りている本人に返済能力があるかどうかを見る。

良い属性だと言われる、弁護士、医者、公務員、大企業会社員などは、給料も高く安定しているとみなされるので、多くのお金を住宅ローンとして借りることが出来るのだ。

逆を言うと、住宅ローンは物件そのものに価値があるかどうかはほとんど見られないとも言える。

年収1,500万円の勤務医がいて、その人が相場が5,000万円の高級マンション一室を6,000万円や7,000万円で購入したいと思ったとする。

住宅ローンを申請した場合、資産価値が低いとわかりつつも、恐らく各銀行とも融資可能という判断をするだろう。

なぜ、価格が相場より低い住宅に対して融資可能なのかというと、住宅ローンはあくまで本人の給与所得を裏付けに融資をしているからだ。

仮にローンが返せなくなった場合はマンションを売却することになるが、その時の売却価格がどうなるかなどはあまり考慮されないのだ。

ローンは給与で賄う前提なので、ローンが払えなくなること自体が想定されていないと言ってもいいかもしれない。

では、アパートローンについてはどうだろうか。

「アパート投資専用ローン」のようなパッケージ商品を用意している金融機関はいくつかあるし、そのような商品がない金融機関も多い。

パッケージされているかどうかは関係なく、アパートローンは基本的には物件から上がってくる家賃収入でローンを賄う事業計画に基づき、融資をすることになる。

ローンの返済金額の他に、運営に必要となる管理費や税金などを含めて、この家賃収入の範囲内で必ず収まるような計算が出来ないと、融資は行えないのだ。

ただし、購入者の勤務先や年収などが関係ないかというとそうでもない。

どれだけ購入者の個人属性を重視するかは、各銀行によってまちまちだ。

一棟目、二棟目を購入するためのローンは

物件の収益性・資産性 + 本人の属性

を元に、総合的に判断されることになる。

これが、数億円以上の規模になると、もはや本人の属性による給与収入では、不測の事態が起こった時にカバーが出来なくなる。

給与収入をあてにしたアパートローンをローンを組めるのは、大体2億円~3億円までとしている銀行が多い。

融資を継続して受けるための方法とは

借り入れが3億円を超えた場合でも、継続的に融資を受けることは実際は可能だ。

本人の属性ではなく、これまで物件を運営した不動産賃貸の実績を評価してくれる金融機関に、融資を打診するのだ。

このような融資を「事業性融資」と言う場合もある。ただし言葉の定義は曖昧だ。

事業性融資は、広義にはアパートローンに分類されるかもしれないが、中小企業がいわゆる設備投資や運転資金を行うための融資と違いはない。

融資を受けることの難易度は、以下の通りとなる。

住宅ローン > アパートローン >事業性融資

住宅ローンで融資を引いてマンションを購入し、それを賃貸すれば出来ればアパートローンは不要なのではないかと考える人がいる。

この説は半分正しいが半分間違っている。

住宅ローンは一般的にアパートローンよりも金利がかなり低いため、アパートローンの代わりに使うことが出来ればメリットは大きい。

しかし、前に述べたとおり住宅ローンは自分や家族が住む住居のためのローンなので、複数戸あり賃借人が既に存在しているアパートには融資が降りない。

住宅ローンは、あくまでも自分が住むための居住地を買うためのローンだからだ。

銀行としては、あくまで本人が住むためのマンションに貸しているので転貸はNGだ。

しかし現実問題として、他の人に貸して自分は他のところに住んだところで、それが発覚しても資金が引き上げられることは絶対にない。

マンションを都内に購入したが、関西に転勤になってしまったなどということは良くあることだからだ。

その場合に一定期間だけ賃貸に出すことをいちいち厳格に禁じて居ては、誰もマンションを購入しなくなるだろう。

ここら辺はマンション購入を促進したい政府の思惑も働いている。

住宅ローンで融資を引いてアパートのように貸すとは可能なことは理解できたと思うが、実際はあまりメリットがないと言える。

何故かと言うと、3,000万円のマンションを買って15万円/月で他の人に貸したとしても、自分は宿無しというわけにはいかないからだ。

自分も同じグレードのマンションに住むのであれば、結局毎月15万円を自分が住む他の物件に払う必要があり、貸しても貸さなくても結果は同じだということになってしまう。

住宅ローンを使って物件購入を行うことは、手軽さと金利面のメリットはある。

しかしそれは収益性は低い投資だ。今後の物件購入が困難になるという点も踏まえると、あまりメリットがない手法だと言える。

住宅ローンとアパートローンの違いは、購入者の使用用途と返済財源が異なることだ。

収益物件としてマンションやアパートを購入したいのであれば、変なテクニックは使わずに、正面から金融機関に打診するべきだ。


無料PDF「失敗しないための金融機関選び19選~融資の最新情報~」

不動産投資で失敗しないため、そして、成功をするためにとても重要なのが「金融機関の融資」です。

「金利」はもちろん、融資を受けられるかを確認する「融資対象」「購入者属性」 「法人可否」など大切な情報がチェックできる「金融機関の融資」に関する最新の情報になり ます。確実に入手されることをオススメします。 

⇒⇒無料PDF「失敗しないための金融機関選び19選~融資の最新情報~」をダウンロードする


このページを見た人は以下の記事も読んでいます。

  • twitter
  • facebook

トップ1%の物件を3か月以内に買うのも夢じゃない!
オンライン講座で学べる不動産投資戦略。

無料オンライン講座とは

メールアドレス

ご記入いただいた個人情報は、不動産投資ユニバーシティ<アパート経営・資産運用>のメール配信とご案内のみに使用させていただくものです。あなたの個人情報が第三者に渡されることはありません。詳しくはプライバシーポリシーをご覧ください。

関連記事

無料オンライン講座 物件購入・融資付けノウハウを学ぶ

特集

  • 失敗しない金融機関選び25選
  • メガバンクから金利1%台で融資を受ける方法
  • 消費税還付で500万円得した事例
  • 一棟マンション・ビル・アパートを高値売却するため方法
  • 不動産投資のリスク
  • リフォーム事例と費用
  • 講師代表 志村義明氏インタビュー
  • 会社に勤めながら資産をつくる「不動産投資」入門