不動産投資で融資を受けられる金融機関の一覧(年収別)

天秤を持っている男性,重厚な本

この記事では、年収500万円以下、500万円-700万円、700万円以上に分けて、どのような金融機関が使えるのか?を詳細に解説する。

まず、自分の年収から融資を受けられる金融機関を大まかに把握しておくことの重要性を認識してほしい。

現金があれば別だが、苦労して自分好みの物件を見つけても、融資してくれる金融機関がなければ買えないからだ。

物件が先か?融資が先か?

物件を見つけるのが先か、金融機関を見つけるのが先か?についてだが、基本的には物件を見つけるのが先になる。物件がないと金融機関も融資が出来るかの判断が出来ないからだ。融資打診をする際は必ず物件もセットで持っていこう。

ただし、物件を見つける際に自分が受けられる金融機関の大まかな情報を把握していないと、自分が融資を受けられないエリアや条件の物件を探すことになり意味がない。

融資はその人個人の属性やその時の金融機関の状況によって左右されるものだということも、理解しておいてほしい。

すなわち、融資には銀行ごとに一定のパターンはあるが、申し込む人の状況やタイミングにより、融資結果は大きく異なる場合があるのだ。

東京の人は福岡の銀行から融資を受けられる?

例えばこれは実際にあった例だが、福岡にある某地銀は東京の人に融資しないという基本姿勢を打ち出している。ほとんど全ての東京の人はこの銀行からは融資は受けられない。

ただし、その銀行の担当者に直接聞いてみると、東京の人にも不動産融資を出したケースが全くゼロではないという場合が多い。

なぜこのような例外的な融資例が存在するのかというと、銀行の融資稟議は1つずつ個別に決裁するものであり、厳密には全ての融資はオーダーメイド的な側面があるからだ。

前述した九州の銀行から融資を受けた人が東京に在住していたとしても、その人の実家が福岡でいずれ東京から地元に帰ることが予定されているというストーリーがあるならば、融資を出すという判断を銀行がしたことにも納得がいく。

そうでなくても、銀行が融資したいタイミングにたまたま合致していたり、試験的に東京の人に融資を出していた時期が短期間あったのかもしれない。

このような例外はどの銀行にも必ずあり、金融機関の融資姿勢は朝令暮改のごとくコロコロ変わることもその要因としてある。

参考として年収別に融資を受けることが可能な銀行の一覧を以下に出すが、例外が必ずあることは覚えておいてほしい。

情報機器とビジネス資料

年収500万円以下が受けられる金融機関

年収500万円以下の人は、以下の金融機関を使うことが可能だ。

日本政策金融公庫(金利2%前後)

商工中金(金利2%前後)

セゾンファンデックス(金利4%前後)

三井住友トラストL&F(金利3.6%前後)

上記のうち、エリアの制約がもっとも少ないのは政府系の金融機関である日本政策金融公庫だ。

年収500万円以下の場合、基本的には日本政策金融公庫を中心に融資戦略を組み立てることになる。

この年収層に該当するのであれば、金利が高かろうが返済期間が短かろうが、なりふり構わず使えるところを使うという方針にした方がいい。

物件を買って不動産賃貸業の実績を作ることが出来れば、最初は相手にしてくれなかった金融機関も融資をしてくれることがあるからだ。

また、居住地の近くの信金地銀を当たれば融資可能な金融機関が必ずあるので、自分で探して訪問すると良いだろう。

年収が300万円など低くても数億円以上の融資を引いて成功している大家の人は沢山いるので、年収が低いことが不動産投資をあきらめることの理由にはならない。

年収500万円-700万円以下が受けられる金融機関

年収500万円以上700万円以下の人は、以下の金融機関を使うことが可能だ。

【関東】

静岡銀行(金利3%台)

SBJ銀行(金利2%台)

【関西】

近畿大阪、みなと、関西アーバン(関西みらいFG)

池田泉州銀行(金利2%前後)

【全国】

スルガ銀行(金利3.5%-4.5%)

オリックス銀行(金利2%前後)

融資戦略としては、エリアも比較的広いSBJ銀行をまず使うことを検討するのが良いだろう。

年収が700万円前後あればスルガ銀行やオリックス銀行も融資可能な金融機関に入ってくるので、買える物件の数は一気に増える。

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年収700万円以上が受けられる金融機関

年収が700万円を超えると、使える金融機関の数はかなり増える。

金融機関の数自体は年収700万円未満と変わらないかもしれないが、融資が通る確率はかなり上がるだろう。

年収1,000万円を超えると、

千葉銀行

みずほ銀行

三井住友銀行

三菱東京UFJ銀行

りそな銀行

三井住友信託銀行

などのメガバンク(都市銀行)や信託銀行も検討可能になる。
(年収1,000万円未満でも、トライすることは可能だ。)

都市銀行・信託銀行は地銀信金ノンバンクと比べて「金融機関としての格」が違う存在だ。

これらの銀行から融資を受けていると、他の金融機関からも一目置かれるようになる。

逆に、ノンバンクでしか融資を受けていないと、そのような金融機関からしか借りられない人だという見方をされてしまうこともある。

自分の年収が高く高属性であるなら、いきなりノンバンクを使うのではなく、出来るだけ格の高い金融機関から使うようにした方が良いだろう。

金利の利率も地銀信金が2.0-3.5%からスタートするのに対して、メガバンクは保証人を入れれば最初から1%以下になることもある。

まとめ

具体的な金融機関名を挙げたが、割合で言うと

年収1,000万円以上   居住地域の8割の金融機関が融資候補になる

年収700万円以上   居住地域の5割の金融機関が融資候補になる

年収500万円以上   居住地域の2割の金融機関が融資候補になる

というイメージだ。

もちろん、融資を実際に申し込んだ場合は、属性以外に物件の収益性や資産性も見る。

当然ながら、年収1,000万円以上ならどんな物件でも融資を受けられるわけではない。

再度念押しするが、前述した全ての内容はあくまでも一般論だ。

年収が高いことは不動産投資をする上で間違いなく有利に働くが、年収が500万円以下でも、取れる選択肢は限られるがやり方はあるのだ。

金融機関はその人個人の人物像を見て融資判断する傾向があり、タイミングや銀行員の力量によっても結果は変わってくるからだ。

年収が高いと、物件の良し悪しに関係なく一定額の融資が出てしまうので、不動産会社に勧められるがままダメな物件を買っている人は多く存在する。

むしろ、勉強している年収500万円以下の人の方が、良い物件を買っている割合が高いのでないかと思うぐらいだ。

不動産投資で比類ない成功をしている人の中には、

・年収500万円以下の低属性

・正社員ではない派遣社員

・日本国籍を保有していない

という状態で、融資を受けて不動産投資を始めている人も存在する。

このような人達は、例外的な措置を自らの行動力・交渉力によって金融機関から勝ち取っているのだ。

決して安易に考えてはいけないが、幸い日本には金融機関が星の数ほどある。

例え自分の属性が低かったとしても、諦めなければ道は拓ける可能性があるのだ。

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この記事の執筆者
不動産投資ユニバーシティ代表 志村義明

不動産投資家。大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。本業とは別に愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、合計120室超を保有。投資総額は6億円超。地方高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。
運営サイト「不動産投資ユニバーシティ」の全ての記事を執筆・監修しており、自身が実践して得た不動産投資に関する300以上のノウハウを無料で公開している。著書『会社に勤めながら資産をつくる「不動産投資」入門』(日本実業出版社)は3回増刷を重ねており、アマゾンカテゴリーランキング1位を獲得した。

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