メガバンクの融資を使い金利1%台で収益物件を買うための方法

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今の日本では、メガバンク・都市銀行で融資を引いて物件を買うのが間違いなくベストな選択だ。

この記事では、融資審査が厳しいと言われるメガバンクで、どのように融資を受けるかについて解説しようと思う。

メガバンクとは何なのかの明確な定義は存在しないが、全国に展開している預金残高が極めて大きい都市銀行を指す言葉として使われる。

一般的にメガバンクというと、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行の3行を指すことが多いだろう。

これに加えてりそな銀行・埼玉りそな銀行を加える場合もある。

みずほ銀行

みずほ銀行は元々第一勧業銀行が母体になっていることもあり、メガバンクで唯一全都道府県に支店がある銀行だ。

政府系金融機関を除くと、日本で唯一名実ともに全国展開している金融機関だと言える。

不動産投資への融資はすごく積極的だとは言えないが、居住地と物件が離れていても審査は可能だ。

三菱東京UFJ銀行(BTMU)

都市銀行の中では格が一番上の銀行だ。

三菱東京UFJ銀行は、秋田、島根など一部の都道府県には支店がないが、それ以外は全国に支店網を展開している。

金利は概ね低く1%台前半も出るが、審査は一番厳しく時間もかかる。

融資を申し込んで仮審査が降りるまで1か月以上かかることはザラにあり、色々な書類を求めてくることも多い。

アパートローンなどの定型化した不動産投資用の商品はなく、都度審査を個別に行う形となる。

三井住友銀行(SMBC)

三井住友銀行も三菱東京UFJと同様一部の県で支店がないが、ほぼ全ての都道府県に支店が存在する。

収益物件への融資には概ね常に積極的で、時代の変遷により出やすい時期・出にくい時期はあるものの、メガバンク・都市銀行の中では常に会社員不動産投資家に貸し出しを行っている銀行だ。

年収が高く属性がいいのであれば是非使いたい銀行だと言える。

りそな銀行

りそな銀行は前出の3つのメガバンクと比べると最も未出店地域が多く、関東圏、中部圏、関西圏の主要都市のみの出店となっている。

東北、北陸、山陰、四国、九州には支店がない。

以前はあまり積極的に不動産への融資は行っていなかったが、近年アパートローンを積極的に出している銀行のうちの一つだと認識されている。

こちらも三井住友銀行(SMBC)と同様に属性がいいのであれば、使いたい銀行だ。

メガバンクの特徴とは?

メガバンクの最大の特徴として、融資エリアが広いことがあげられる。

支店の出店状況は、融資エリアの広さに直接関係する。

メガバンクは融資可能エリアが、地域社会の発展を目的に設立されている地銀や信金などに比べて極めて広いのだ。

また、金利も相対的に低いことが多く、1%台はおろか0%台で引いている人も存在する。

メガバンク全行で共通しているのは、融資審査がかなり厳格で審査に時間がかかる場合が多いことだ。

申し込んでから仮審査が完了するまでに、1ケ月以上かかることもザラにある。

メガバンクは、融資基準が厳しいものの、金利水準が相対的に低く融資エリアが広いことが利点なっている銀行だと言える。

従業員(行員)は概ね優秀な人が多く、管理職になれば年収は1,000万円を超えることが多い。

それゆえ、金融機関の中でも別格な存在としてプライドを持っている人達が多く存在する。

資金調達の方法も多様なものを揃えており、PO(公募増資)や社債の発行、証券化などを組み合わせた複雑な資金調達にも対応する。

不動産投資に積極的なメガバンクもあるが、事業融資の金額が他の地銀や信金と比べて桁違いに大きい。

地銀や信金などと違い、数億円程度の収益不動産への融資が、絶対額の大きさから銀行内で特別視されることはまずないだろう。

メガバンクでフルローン・オーバーローンが出るのか?

メガバンクも他の金融機関と同様、物件価格の7割-9割融資になることがほとんどだ。

しかしながら、

「メガバンクは今でもフルローン・オーバーローンを出していると聞きましたが・・・」

という質問を私は良く受ける。

実際にフルローンを受けたと言う人の話を聞いたという人もいるだろう。この項で話している内容と違うという指摘だ。

その問いについては、

「メガバンクは属性次第でいつでもフルローンを出しているが、それは一般的な話ではない」

というのが回答になる。

出にくいと言われている時代でも、フルローンは常に出しているのだ。

ただし、同時に厳しい制約も常に存在している。

例えば、貯金が2億円ある人が5,000万円の物件を持ち込んだとする。

その物件の収益性がメガバンクの融資基準に合致したとしても、普通の人が持ち込むと7割融資にしかならない。

しかし貯金が2億円もあるこの人の場合は、フルローンが出る可能性が極めて高いだろう。

融資の条件やフルローンが出るかどうかは、属性や資産額による影響が大きいのだ。

これはメガバンクに限った話ではない。

このような極めて特殊な属性の人を含めて、フルローンが出るか出ないかの議論をしたり事例を取り上げても、全く意味がないのだ。

また、属性以外の要素として、時期やその時々の支店の状況なども融資金額の多寡に大きく影響を及ぼす。

どうしても貸出金額の数字を作りたいと考える支店があれば、通常よりも融資金額が伸びるように頑張る可能性もあるからだ。

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普通の会社員でもメガバンクから融資は受けられる

ここまで述べた通り、融資額の割合や条件について特殊な事例を交えて議論することは、あまり意味がない場合が多い。

ただし、普通の会社員でも、メガバンクから融資を受ける方法は存在する。

現に、私が教えている人たちの中では、年収500万円程度でもメガバンクでオーバーローンを受けている事例が多数ある。

金利0%台後半もしくは1%台前半で、全国の物件を購入しているのだ。

詳しい方法を知りたければ、まず以下のPDFを取得して欲しい。

無料PDF『メガバンクから金利1%台で融資を受けるには』
megabankusum

不動産投資ユニバーシティでは、無料PDF取得者または無料オンライン講座の登録者を対象に、融資に関するセミナーも開催している。

こういう機会を十分活用して知識を取得して、不動産投資を加速させてほしいと思う。

※この記事は2018年に書かれています。


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この記事の執筆者
不動産投資ユニバーシティ代表 志村義明

不動産投資家。大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。本業とは別に愛知、埼玉、山梨等で不動産賃貸業を展開し、合計120室超を保有。投資総額は6億円超。地方高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。
運営サイト「不動産投資ユニバーシティ」の全ての記事を執筆・監修しており、自身が実践して得た不動産投資に関する300以上のノウハウを無料で公開している。著書『会社に勤めながら資産をつくる「不動産投資」入門』(日本実業出版社)は3回増刷を重ねており、アマゾンカテゴリーランキング1位を獲得した。

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