収益還元法による投資物件の評価方法

収益還元評価は積算評価と並んで、金融機関や不動産鑑定で用いられる不動産の評価計算方法だ。

収益還元評価は、家賃収入から経費を引いた還元利回りで物件価格を割った計算式となる。

収益還元評価は「直接還元法」と「DCF還元法」に分かれる。

いずれも不動産の収益性に着目し、将来得られる収益を現在の収益から割り引いて物件を評価する方法だ。

それぞれについて説明を行おう。

1.直接還元法

1年間の純収益を還元利回り(キャップレートとも言う)で割って、100を掛けて収益還元価格を求める方法だ。

還元利回りとは、物件の適正な利回り水準のことだ。

周辺の取引事例等から適切な利回り水準を求め、そこから物件価格を逆算する方式と言えばわかりやすいだろう。

不動産を長期に保有する場合の評価に適しており、還元利回りをどの程度の水準にするのかが評価上大きな影響を及ぼす。

計算式は以下の通りだ。


不動産の収益価格=一期間の純収益÷還元利回り


例を挙げて説明しよう。

還元利回りを7%と設定し、年間の収益が500万円、年間経費(維持管理費・修繕費・公租公課・損害保険料・空室等損失相当額等)が100万円だったとすると、物件の収益価格は約5,700万円になる。

計算式は結果は、以下の通りとなる。


 (5,000,000円-1,000,000円)÷0.07=57,142,857円


見てわかる通り、直接還元法は予め7%として設定した還元利回りの水準が、計算結果に極めて大きく寄与する評価方法だ。

その還元利回りだが、求め方は少々複雑だ。

還元利回りは、割引率や掛目と呼ばれているものとは異なり、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される割合だ。

将来の収益に影響を与える要因の変動予測と、その予測に伴う不確実性を加味して水準が決定される。

国土交通省が出している不動産鑑定基準では、還元利回りを以下のように規定している。

「共に比較可能な他の資産の収益性や金融市場における運用利回りと密接な関連があるので、その動向に留意しなければならない」

また、

「地方別、用途的地域別、品等別等によって異なる傾向を持つため、対象不動産に係る地域要因及び個別的要因の分析を踏まえつつ適切に求めることが必要である。」

とも述べている。

還元利回りを具体的にどのように求めるかと言うと、以下の考え方を総合的に踏まえて決定される。

・類似不動産の取引事例の比較から求める

・借入金と自己資金に係る還元利回りから求める

・土地と建物に係る還元利回りから求める

・割引率との関係から求める

ここまで読めばわかると思うが、還元利回りの厳密な求め方は存在しない。求め方の方針は存在するが計算式そのものは存在しないのだ。

2.DCF法

DCFは「Discounted Cash-Flow」の略で、対象不動産を保有している期間中に得られる純利益と、売却によって得られると予測される価格を、現在価格に割り戻して合計する方法だ。

直接還元法と異なるのは、金利や売却時の価格も考慮する点だ。出口まで考慮するので予測の精度は高められる可能性があるが、その分求め方も複雑になっている。

不動産の証券化に関する鑑定評価等で、ディスクローズ(開示)資料を作成する際には、DCF法を適用して併せて直接還元法を適用することで、適切な開示内容であることが検証されている。

これは、不動産ファンドが20年などの長期間で物件を保有する想定がそもそもないため、売却を見込んだ評価を計算式として織り込んだものを使う方が正確な評価が出せると考えるからだ。

(不動産鑑定評価基準でも、不動産証券化に係る鑑定では原則DCF法を使うことを求めている。)

反対に長期間物件を所有する前提であれば、将来の金利や売却時価格は精度の低い計算結果になり勝ちだ。

その場合は直接還元法のみで計算しても、投資家として物件を購入する際に参考にする評価額としては、あまり大きな問題はないと言えるだろう。

計算式にすると下記のようになる。


dcf


この計算式は一見複雑そうに見えるが、以下の内容を表している。


収益価格=毎期の純収益の現在価値の合計 + 復帰価格の現在価値


毎期(毎年)の現在価値の求め方には割引率を使い、割引率は以下の方法により求める。

・類似の不動産の取引事例との比較

・借入金と自己資金に係る割引率から求める

・金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める

より深く不動産鑑定評価方式に関することを知りたい場合は、以下の資料の第7章「鑑定評価の方式」を参照すると良いだろう。

国土交通省 不動産鑑定評価基準
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha02/03/030703_2/030703_2_3.pdf

気を付けてほしいのは、物件の見極めをする上でこれらの計算式はさほど重要ではないという点だ。

中級者以上であれば、金融機関と話をする際に出て来る可能性があるので覚えておいた方がいいかもしれない。

まだ不動産投資を始めたばかりなのであれば、これらの数式を覚える必要は全くない。

銀行の物件の評価方法をマスターしているからといって、いい物件を購入できるわけではないからだ。


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