不動産投資の最大のメリットは「安定性」である

不動産投資・アパート経営の大きなメリットの一つは「安定性」にある。

この点をしっかり理解できれば、不動産投資に対して過度な不安を抱くこともなくなるので、ぜひしっかり腹に落とし込んでほしい。

安定した収益の確保が経営者の悩み

経営者や個人事業主が頭を悩ませる大きな問題の一つは「安定した収益の獲得」にある。

安定した収益を得るには顧客を限定せず多くの収益獲得先を持つことが重要になるが、そのために営業活動に奔走する労力を払うなど、安定した収益の確保には多くの経営者が頭を悩ませている。

また、営業努力を払っていても小売業や卸売業、製造業やサービス業であればヒット商品の発生による需要急増や、逆にトラブル等による需要の急落等によって売上高が当初の予測を超えて大きく上下するというケースも多く発生する。

事前にある程度の収益予測を立てても実際には予測数字を大きく下回ったり上回ったりすることが多く、他業種においては数年後の収益予測は非常に困難なのである。

この原因は単純化して考えると、小売業や卸売業の場合は商品の売買によって得られる売上高の総計が収益であり、売買は継続性のある契約ではなく、「商品を売り、代金をもらう」の一回性の契約であることによる。

つまり商品の売れる数量を正確に予測することが難しいため、精度の高い収益予測が難しいのである。

不動産投資は安定した収益を見込むことができる

一方、不動産投資においては最初の選定段階において投資対象となる不動産を適切に選んでおけば、その後の長期間において安定した収益を見込むことができる。

最初に不動産を購入する段階で賃貸実績の分析と収益予測を適切に行えば、当初予測した収益推移と現実の収益にはそれほど大きな誤差が出ない場合が多いのである。

建物の老朽化や空室の発生などによる収益の下落リスクはあるが、これらのリスクも入退去や契約更新のタイミングで発生するため、小売業等のように収益変動が急激に起こるわけではない。

単独の不動産で見ると、基本的には建物の劣化に伴い家賃水準が低下すると考えられるため収益は緩やかに下落していく傾向にあるが、例えば近隣で再開発がされて大型の商業施設などが建築されたり、鉄道の相互直通運転開始などによって交通利便性が向上したりするなどして賃貸需要が増して家賃相場が上昇する結果、収益が上昇することもなくはない。

これらの収益増減要因についても、建物の修繕やバリューアップを適時行って家賃の下落を防いだり、近隣の情報に注意を払っておいて地域の変動を事前に予測することで対応できる可能性が高い。

不動産投資には安定した収益を見込める理由

それでは、なぜ不動産投資ではこのような収益予測がしやすいのか説明する。

不動産賃貸経営の収益の源となるのは家賃収入である。

家賃は賃貸借契約に基づいてテナント・入居者から支払われるが、不動産の賃貸借契約は通常2年以上の賃貸借期間となっており、その間の家賃が固定される契約であるという特徴がある。

賃貸借契約は「商品を売って、代金をもらったら基本的に終わり」の売買契約とは異なりある程度の期間の家賃収入を約束する契約となっているのである。

当初の賃貸借契約期間が終了して契約更新をする時に入居者と家賃の変更交渉がされる場合もあるが、他の居住者や周辺の賃料相場などの影響も受けるため大幅な変更は現実には難しい場合も多い。

もちろん、それまでの家賃が更新後もそのまま適用される場合も多い。

2年を超えて再契約を結ぶ場合も、基本的には家賃は変わらないことがほとんどなのだ。

賃貸借契約がある程度の期間にわたる契約であり、その期間は決められた家賃を受け取ることができること、更新時などにも大きく家賃を変更しにくいこと、これらの理由によって家賃=収益の変動も緩やかなものとなる。

このため数年後の月間の家賃収入=月間収益・月間売上を、当初の予測と大きくずれることなく得ることができることが通常なのである。

地震などの天災、予測できない建物の破損、周辺地域の衰退などのイレギュラー要因でやや大きな誤差が生じる場合もあるが例外的なことであり、基本的にはかなりの確度で将来の収益を予測することが可能である。

収益の変動が緩やかで、中長期的な予測・対応がしやすいことが、他にはない不動産投資の大きなメリットなのである。

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