アパート経営を始めるにはどのぐらいの資金が必要か

自己資金と年収がどの位あればアパート経営を始められるのかについて、解説したいと思う。

自己資金と年収がどれだけあればいいかは、私が多くの人から聞かれる質問だ。

日本でもアパート経営がブームになってきており、周りで不動産を買っている人の話を聞く機会も多くなってきていることが影響しているのだろう。

また書籍や雑誌で取り上げられる機会も年々増えている。

そのような人達を見て、自己資金が少なかったり年収が低くても、アパート経営を始める方法はないかと考える人が多くなったと私自身感じている。

自己資金が少なくても融資を受けられるか?

私が勧めるアパート経営手法は、割安な1棟物の中古物件を見つけ、自己資金を出来るだけ使わずに銀行から融資を受けて購入する方法だ。

そのやり方を実践するのであれば、4部屋しかないなどのよほど極小物件を除き、最低でも2,000万円以上の価格帯の物件を狙うことになる。

中心となる価格帯は、RCなら5,000万円以上だ。このぐらいの規模の資金を融資なしで購入できる人は少ない。

1億円の物件で自己資金が1割必要だとすると1,000万円ないといけない。この規模を頭金で入れるのはキツイ人も多いと思う。

手持ち資金が2,000万円あってもやや心もとない。出来るだけ少ない自己資金で融資を受けることは、自己資金の多寡に関係なく重要なことだ。

日本政策金融公庫・商工中金などの政府系の銀行を上手く使えれば、年収の多寡はさほど問題視されないで融資が受けられる可能性がある。

これらの銀行は、民間の金融機関(メガバンク・地銀・信用金庫など)が融資をしない、隙間の企業や個人に融資をすることを、目的として存在しているからだ。

女性支援の特別融資や創業時の特別融資枠があることからも、これらの政府系の金融機関の役割が他の金融機関とは少し違うということが分かると思う。

中小企業の支援を目的としているので、何億円もの融資を受けることは原則出来ない。ただし高利回りの木造物件などの購入には適しており、金利もさほど高くはない。

ただし融資年数は比較的に短く、日本政策金融公庫だと耐用年数に関わらず通常10年マックスでも15年だ。

地銀や信用金庫を利用するなら、年収は500万円は必要だと考えてほしい。700万円あれば選択肢はかなり広がる。

親に資産背景があるなどの理由により年収が少なくても融資を受けられる可能性はあるが、400万円台の年収だと政府系の金融機関を使うことになるだろう。

自己資金がどれくらい必要なのかについてだが、前提として自己資金は出来るだけ使わないことを、私は常々お勧めしている。

5,000万円の物件を買ったとする。頭金を1,000万円投入し税引き後の手残りが100万円では、投下した1,000万円回収に10年も掛かってしまう。

投資回収の利回りが10%の金融商品だとすると、リスクや手間の割にリターンが少ないと私は感じてしまう。

また、投資規模を拡大したいと考える私の方針には、頭金を入れる投資はそもそも方針と合致していない。

しかしながら、毎回フルローンを仮に受けられたとしても、購入時には手付金として物件の5%~10%程度を売主に預ける必要がある。

また、不動産取得税や火災保険などのための費用も物件価格の7-8%必要なので、自己資金として自由に動かせるお金は、やはりある程度は必要なのが現実だ。

必要となる自己資金の最低ラインは300万円

不動産投資を始めるための自己資金の最低ラインはいくらなのかというと、300万円ぐらいなのではないかと思う。

年収500万円で自己資金300万円。これが不動産投資を始める上での一つの基準だ。

購入する物件を数百万円の規模に絞れば、もっと少ない年収・自己資金でも大丈夫だと思う。

ただし設備故障などの突発てきな出費があった際のことを考えると、手元のお金が少ないのはかなりリスキーだ。

やはり300万円程度は常に手元にないと、不動産投資を始めるのは厳しいと思う。

一旦不動産投資を始められれば、自己資金はどうにか工面できるケースも出て来る。不動産を所有していれば、運転資金のために融資を引ける可能性があるからだ。

私は実行していないが、日本政策金融公庫において1,000万円程度の運転資金を借りる目的で融資を受けることがブームになった時期が一時期あった。

以前は政策金融公庫から少額の運転資金を借り入れた場合、個人の信用情報にその借入情報が乗らなかったからだ。他の銀行からすると、あたかも自己資金が増えているかのうように見せることが出来たのだ。

その後日本政策金融公庫が信用情報に全て載せるようになったため、このような使い方はされることは少なくなった。

私が会ったことがある人の中では、数百万円の自己資金しかないにも関わらず、半年で5棟(3億円以上)購入した人もいる。

簡単ではないが、トライし続ければ道は拓ける可能性があるのだ。

年収が高く自己資金が多い人が、不動産投資において有利なのは間違いない。ただしそのような人がいい物件を購入しているとは限らないのが実状だ。

選択肢が多いだけに何でも変えてしまうので、不動産産会社から筋の悪い物件を掴まされている人も多くいる。

年収が高い人の方が、変な物件を購入している人の方が割合として多いのではないかとさえ思う。

むしろ、限られた制約の中で最善を尽くしている人の方が、都内で利回り13%以上などの超好条件の物件を購入しているケースを多くみかける。

最低限の年収や自己資金は必要だが、そこから先は不動産投資にかける熱意と行動量が成否分けるというのが、率直な実感だ。

 


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