一種単価とレンタブル比の計算方法

新築マンションを建設するための土地を仕入れる指標として「一種単価」と「レンタブル比」がある。

一種単価は分譲マンション業者(デベロッパー)や収益物件用の土地を仕入れる業者が使う用語で、その土地にどれだけ収益性のある新築アパート・新築マンションを建てられるかが一目でわかるようになる。

レンタブル比は、賃貸として貸し出すことのできる居住スペースの比率のことだ。

一種単価もレンタブル比も、不動産業界にいても理解できていない人はかなり多い。

しかしながら、大家として新築マンション建設に取り組むのであれば、しっかり使いこなす必要がある用語だ。

一種単価で床面積1坪当たりの値段を計算する

一種単価は、土地購入の際にその土地が収益マンションを建てて採算に乗るかどうかの目安を測るための指標だ。

マンションを建てる際には、通常建築主は期待利回りを設定する。

利回り8%が相場のエリアであれば、8%を下回る価格で土地を仕入れて建築してしまっては、売れなくなってしまう。

収益物件を建てる際には利回り水準が非常に重要になる。

一種単価を計算すれば、期待する利回りの水準のマンションを建てるために、土地をいくらで仕入れるべきかがわかるようになるのだ。

一種単価の計算式では、土地1坪当たりにどれだけの広さの建物を建てられるかを勘案した単価を出すことになる。

具体的な計算例を記そう。

以下のような土地があったとする。

土地面積 100坪
土地単価 100万円/坪
土地総額 10,800万円
用途地域 商業地域
建ぺい率 80%
都市計画容積率 500%
前面道路 6m

商業地域の容積率は、前面道路から計算する容積率と都市計画で定める容積率(上記の例だと500%)の小さい方が採用される。

前面道路の幅員による容積率は、

 「道路の幅員(m) × 法定乗数」

で決まり、商業地域の法定乗数は6/10だ。

前面道路は6mなので、

 6m × 6 / 10 = 360%

となる。

都市計画法の容積率は400%だが、前面道路幅員から計算する容積率である360%の方が小さいので、こちらの方が採用される。

土地が100坪なので、360坪までの延べ床面積の建物を建てることが可能だ。土地1坪当たり3.6坪の建物が建てられることになる。

土地の価格は1.08億円なので、1.08億円÷360坪で計算し、一種単価=30万円が算出できる。

一種単価の計算式自体は非常に簡単だが、算出をやっかいにしているのは容積率の計算だ。

容積率は、接面道路の幅員、斜線制限、日影規制、高度制限、天空率緩和などを算出して初めて導き出す必要があるからだ。

レンタブル比で賃貸可能な面積を算出する

次に、レンタブル比について説明しよう。

レンタブル比はその名の通り、延床面積に対する賃貸が可能な面積の比率だ。

入居希望者がマンションを探す際には、居住スペースの広さと価格から割安感・割高感を考えることになる。

しかしながら、建物の建築費は居住スペース以外に廊下やエレベーターホールなど居住スペース以外の共用部分の建設費用も必要だ。

そこで出て来るのが賃貸スペースの比率を表すレンタブル比で、通常は総延床面積の65%-80%となる。

例えば、総延床面積が300坪あるマンションの共用部分の面積が60坪だったとする。

この場合使用面積は240坪になるので、レンタブル比は240 / 300 × 100 = 80% となる。

期待利回りから適正一種を計算する

収益物件の土地を仕入れる際に、一種単価から計算し始めても意味がない。

収益物件は利回りが良いかどうかで良い物件かイマイチな物件かが決まるからだ。

それには、まず期待する利回りの水準を設定してから、それに見合う土地の仕入れとして適正な一種単価を算出することが必要だ。

一定の水準の期待利回りを設定したうえで一種単価を算出し、仕入れようとしている土地の一種単価が割安なのか割高なのかを判断するのだ。

この期待利回りから算出した一種単価を「適正一種単価」と呼ぶ。

具体的な計算例を見てみよう。

容積率 360%
レンタブル比 80%
建築単価 60万円/坪
相場賃料 1万円/坪(20平米で約6万円)
期待利回り 8%

土地は100坪、容積率は360%なので、建物の最大面積は

 100坪 × 360% = 360坪

となる。

これに建物の建設単価(50万円/坪)を掛けると1.44億円が算出され、これが建物の建築価となる。

次に、相場賃料が1万円/坪のエリアで利回りを8%を実現するにはどうしたらいいのかを考えてみよう。

建物の面積は360坪だが、レンタブル比が80%なので実際に居住スペースとして使用可能なのは288坪になる。

次に賃料総額を計算するが、賃料相場1万円/坪×288坪=288万円を12か月分で換算して計算することになるので、3,454万円/年が年間家賃収入となる。

これを利回り8%で建物+土地の価格に割り戻すと、

3,456万円 ÷ 8% = 4.32億円

となる。

建物の建築価格は1.44億円だったので4.32億円から引くと、土地の値段として2.88億円が算出される。

一種単価は土地の値段から建物面積を割って算出されるので、以下の計算式となる。

 2.88億円 ÷ 360坪 = 80万円

この80万円が適正一種単価となる。

この一種単価より土地の一種単価が髙ければ期待利回りは8%より下がるし、安ければ8%より上がることになる。

これまでの説明でわかると思うが、アパート用地を仕入れる際には土地の広さの他に容積率が非常に重要になる。

容積率を勘案して土地の値段を表す指標が一種単価だ。

一種単価を使いこなせれば、収益物件を建てる際に割安な土地かどうかを、容積率を勘案して比較することが出来るようになる。

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