不動産投資のキャッシュフローの計算方法

不動産投資のキャッシュフローの計算方法・利用方法について解説を行おうと思う。

不動産投資で、何故キャッシュフローに重きを置く投資をするべきなかについてはマンションオーナーがキャッシュフローを重視するべき理由を参照して貰いたい。

家賃収入○千万円ですということを自慢している人がたまに居るが、家賃収入は売上であり利益ではない。

重要なのは決算書上の営業利益・経常利益であり、実務的にはフリーキャッシュフローの多寡が重視される。

キャッシュフローの定義は様々だが、以下が良く使われる不動産投資におけるキャッシュフローの計算方法だ。

1.満室時家賃収入-銀行返済

2.満室時家賃収入-(銀行返済・金利+固都税)

3.満室時家賃収入-(銀行返済・金利+固都税+管理費+空室家賃)

この項では、一番実際の手残りの金額に近い、3の計算方法について説明する。

キャッシュフローの計算方法

何故キャッシュフローを計算をする必要があるのかというと、物件価格と利回りしか載っていない概要資料を見ただけでは、正確な手残りの額がわからないからだ。

また、物件同士の収益性の比較も出来ない。

詳細な計算をしてみたら、意外と収益性が低い物件と言うのはあるのだ。

概要資料を何千枚以上見て慣れてくれば、物件の大体のキャッシュフローの目安は掴めるようになる。

しかし物件の詳細な検討をする段階になったら、やはりエクセルを使ってしっかりと数値を確認するべきだろう。

キャッシュフロー計算で必要な項目を以下に記載する。

項目(単位:万円) 計算式
躯体構造 RC
法定耐用年数 A 47年
築年数 B 20年
物件価格 C 5,000万円
満室時収入 D 600万円
表面利回り E=D/C 12.00%
諸費用+頭金 F=C×0.07 350万円
貸出金額 G 5,000万円
貸出金利 H 3.00%
融資期間 I 27万円
返済金額 J=PMT((H/12,I*12,G)*12)*-1 270万円
入居率85%時収入 K=D×0.85 510万円
経費20% L=D×0.2 120万円
満室時キャッシュフロー M=D-J-L 210万円
入居率85%時キャッシュフロー N=K-J-L 120万円
CCR(Cash on Cash Return) O=N/F 34.17%
一億円当たりキャッシュフロー N/(C/10000) 239万円
銀行支払総額 G×I 7,301万円

この表で最終的に見るべきなのは、入居率85%時のキャッシュフローだ。

空室率15%と管理費・固都税20%も加味してあるので、検討段階では十分利用できる精度のキャッシュフローが確認可能となる。

投資効率を評価するCCR

CCR(キャッシュ・オン・キャッシュリターン)も、不動産投資ではキャッシュフローと並んで重要な項目だ。

これは自己資金の投資効率を見るための指標で、頭金+諸費用をどのくらいの期間で回収できるかがわかる。

この例の場合、5000万円の物件をフルローンで買っているので頭金はない。諸費用には、登記費用、不動産取得税、火災保険、仲介手数料などが含まれ、通常は物件価格の7%程度が掛かる。

5,000万円の7%は350万円なので、この350万円を何年で回収できるかを確認するのがCCRという指標だ。

CCRは、100%の時を投資回収期間がゼロ年(=持ち出しなし)と解釈する。

利回りが高くても、頭金を沢山出して購入している物件はCCRが低く、投資効率が悪いとみなされる。

今回の例の場合、CCRは34.17%なので、100%の3分の1ほどの数値だ。投資資金の回収まで、3年程度かかることがわかる。CCRが10%の場合100%の10分の1なので、投資回収まで10年かかることになる。

CCRが100%を超えているとするとそれはオーバーローンで融資を引いたケースだ。その場合、決済終了の段階で手残りが発生することになる。

詳しい内容は別項「ROIよりもCCRを重視した投資を行う」を見てほしい。

1億円当たりキャッシュフローで物件を横比較する

もう一つ重要な項目が、表中の1億円当たりのキャッシュフローだ。

これは、異なる金額の物件を横比較する時に使う。

不動産投資でキャッシュフローの詳細な計算を行う必要があるのは、この1億円当たりのキャッシュフローを確認したいからだと言っても過言ではない。

目安として、1億円当たりのキャッシュフローが、都心部では50万円、地方では100万円を超えていれば収益性は悪くない案件だと言える

自分の中で物件選定の数値基準を持つと、物件を選ぶ際の検討がスムーズになって取捨選択がもの凄く効率的に速くなる。

上記の計算式を作る上で一番難しいのは、返済金額を計算する部分だ。ここでは、EXCELのPMT関数を使い、元利均等返済の返済金額を計算している。

関数を調べながら、使いやすい表を自分で作ってみることをお勧めする。


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