マンションオーナーがキャッシュフローを重視するべき理由

不動産を購入する際に「キャッシュフロー」が出るかどうかを、マンションオーナーはみな重視するべきだと私は考えている。

資産性、収益性、など不動産の価値を測る考え方はいくつもあるが、キャッシュフローが多いか少ないかが特に投資に初期段階においては最も重要だからだ。

一般用語で言うキャッシュフローは「現金の流れ」を意味する言葉だ。

企業活動においては、得た収入と外部への支出の差となる流動性資産の多寡を指す。

決算書上では利益が出ているにも関わらず、資金繰りが理由で黒字倒産する企業が存在するのは、日々のキャッシュフロー予測が正確に出来ていないからだ。

企業経営では、キャッシュフローが回るかどうかが死活問題に関わるので、大変重視して管理されている。

しかし、不動産投資におけるキャッシュフローは、企業のキャッシュフローとは若干意味合いが異なると言える。

不動産投資で言うキャッシュフローは、単に家賃収入と支出の差を意味することが多い。

キャッシュフローを重視する投資では、借り入れ額の多さや、売却時の想定含み益などは、基本的に重視しない。

現時点でどれだけキャッシュが積みあがるのかを重視する考え方であり、収入の最大化と支出の最小化を目指すのだ。

ここは物件選定をする上で重要なポイントなので、あとで例を出して説明を行う。

キャッシュフローの計算方法

キャッシュフローは、

家賃収入 - 管理費 - 返済・金利 = キャッシュフロー

という式で計算される。

管理費には、清掃費用、エレベーターのメンテナンス費用、管理会社への費用、微小な修繕のための費用、固都税が含まれる。

概算で計算する際は、これらをまとめて家賃収入の20%など一定の割合で計算するのが良いだろう。

実際は、ワンルームよりもファミリー用の部屋の方が面積よりも家賃の割合が低いので、修繕費用がかさむことになる。

また、エレベーターがあるのか、固都税がいくらなのかによっても管理費の総額は変動する。しかし物件検討時にいちいち詳細な計算をしていると、時間が掛かり過ぎてしまう。

もろもろひっくるめて、家賃収入の20%で管理費用を計算し、あとから木造のワンルームなら安めに、RCのファミリーなら高めに掛目を入れると良いだろう。

管理費の正確な予測も重要だが、計算結果の変動要因は、家賃収入と銀行への支払い(返済・金利)の割合が大きいことに着目して欲しい。

家賃収入を100だとすると、管理費用は20ぐらいでしかない。

銀行に支払う元金返済と金利の合計は40から50の間になると思うので、返済・金利の金額をいかに減らせるかが、キャッシュフローを多く残せるかどうかに多大な影響を及ぼしてくる。

返済の額をいかに減らすかについてだが、まず金利水準が返済額に大きく影響することは容易に理解が出来ると思う。

金利4%と金利1.5%では返済額が大きく変わるので、キャッシュフローも大きく変動するのだ。

しかし、それ以外にも見落としがちな重要な要素がある。

それは返済の期間だ。融資期間と言い換えてもいい。

より返済期間を長く設定して物件が購入出来れば、返済は薄く長く行うことになる。

そうすると、毎月入ってくるキャッシュフローの額は、自動的に厚くなるだろう。

ただし、金利を払う期間が長くなるため、銀行への支払総額は多くなり、返済が進みづらくなるというデメリットもある。

借金を長い期間抱えたくないマンションオーナーの中には、キャッシュフローではなく返済期間の短さを優先させる人も実際に存在する。

これはこれで投資の一つの取り組み方だが、投資の初期段階においては、まず一定額のキャッシュフローを得ることが何にも増して重要だ。

キャッシュが積み上がれば次の物件購入も取り組みやすくなり、良い循環に入れるからだ。

まずは一定額(毎月100万円など)のキャッシュフローを得るために、キャッシュフローと投資金額の規模を追求するのが、短期間で資産を構築するための近道だ。

キャッシュフロー計算の具体例

キャッシュフロー計算の具体例を挙げよう。利回りが10%のRC物件だ。

構造 RC築20年
物件価格 12,000万円
家賃収入 1,200万円/年
管理費 20%(240万円/年)
空室率 15%(180万円/年)
金利 2.5%
融資期間 27年(元利均等返済)

上記の物件の返済金額+金利は、612万円/年となる。

家賃収入から、返済金額+金利と管理費(20%)・空室率(15%)を引くと、168万円/年が残る計算となる。

この168万円が、この物件の年間キャッシュフローだ。

利回りが10%とそれほど高くないが、融資期間が長いので、返済比率は50%を若干超える程度で収まっている。

次に高利回り物件の例を見よう。

利回り18%の木造物件だ。

構造 木造築20年
物件価格 4,000万円
家賃収入 720万円/年
管理費 20%(144万円/年)
空室率 15%(108万円/年)
金利 2.5%
融資期間 10年(元利均等返済)

非常に高利回りなものの、木造で既に20年新築時から経っている。木造の法定耐用年数の22年なので、残存期間はほとんどない。

必然的に使える銀行は限られて来るが、政府系の日本政策金融公庫などを使えば、このような物件も購入は可能だ。しかし融資期間は上記の通り10年など非常に短くなる。

RC物件と同じ計算式でキャッシュフローを試算すると、16万円/年しか残らないことがわかる。

明らかにRC物件のキャッシュフローより少ない。売価が3倍違うので割り戻して計算しても、RCが56万円なのに対して木造は16万円だ。

高利回りな物件にも関わらず、手残りの金額の割合が利回り10%のRC物件より大きく劣るのは、融資期間が短いからである。

この木造物件は、キャッシュフローは生まないが、返済が進むスピードは融資期間が27年のRCの物件よりも格段に早い。しかも10年後には残債を返し終えてしまう。

こういう木造物件は5年ぐらい耐えられれば残債は大きく減っているので、安定性を重視する投資をしたいなら買っても良いかもしれない。

しかし、まずはフリーキャッシュフローを十分得てから、残債の比率などの改善に着手した方が、不動産投資の拡大スピードは間違いなく早まる。

物件をまだ持っていないのであれば、キャッシュフローが得られる物件をある程度の規模まで買い進める戦略を、私は勧めている。

手元にキャッシュがなければ、次の戦略も立てようがない。逆にキャッシュがあれば、現金購入や頭金を入れた購入など、様々な選択肢が生まれる。

キャッシュフローを重視するという戦略を採用するのは、投資を行うマンションオーナーとして至極合理的な判断なのだ。

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