失敗が怖い人のために!不動産投資で考えるべきリスク

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不動産投資でリスクと言われるものは様々な種類のものがある。

家賃を大幅に下げないと入居者が決まらない、火事や地震による建物の倒壊、入居者の家賃滞納など、少し考えただけでもいろいろなものが思い浮かぶことでだろう。

しかしながら、シンプルに考えると、不動産投資のリスクは家賃が減るか出費が増えるかのどちらかに対する懸念だ。

つまるところ、収支が立ち行かなくなることのリスクに集約されるのである。その観点で考えると、不動産投資のリスクは左記の三つに大別できる。

・入居需要減によるリスク(収入減のリスク)

・災害等の外部要因によるリスク(出費増のリスク)

・金利上昇によるリスク(出費増のリスク)

入居者減はあらかじめ見込んでおくことが必要

1点目の「入居者需要減によるリスク」は、入居者需要が減って空室率が高くなったり、家賃を下げたりしないと決まらなくなることによって、収入が減ってしまうことに対するリスクである。

入居者が減ってしまう現象については、そのエリア全体の人口が減るという抗えない要因による場合がある。

しかし、「去年は満室だったのに今年は1室も決まらない」ということは基本的には起こらない。

何年にもわたって徐々に需要が数%ずつ減っていき、空室がかなり増えてしまうことにより、家賃を大幅に下げないと入居が決まらないといった状況になるのである。

入居者減のリスクは基本的には予測が可能である。

昨年の同時期と比べて埋まりにくい、周辺で家賃下落が激しいなどの状況に直面したら、物件を売却して手じまいにしてしまうか、リフォームや募集内容に工夫を凝らして耐えるかの選択を行うことになる。

建物は年数が経つほど古くなるので、家賃が徐々に下がっていくのは不可抗力な面がある。中古の物件を買う場合は家賃下落をしっかりと織り込み、収支に余裕がある物件を購入することが必要だ。

天災のリスクは損害保険でカバーできる

二つ目の「災害等の外部要因によるリスク」も、不動産投資を始める上での懸念事項として考えている人が多いと思う。具体的にどのような災害が想定されるかを考えてみると、次のようなものが挙げられる。

・地震、津波、による建物の倒壊

・火事による建物の焼失

・その他、落雷、洪水、積雪などによる被害

これらはすべて天災による被害だが、直撃した場合の被害は甚大である。場合によっては1,000万円単位の出費になる場合もある。

結論から言うと、これらの災害を未然に防ぐ手立ては、あまりない。

地震や洪水であればそのような被害が過去起こっているかを役所に行けば調べられるので、不安があるのであればそもそも災害の懸念がある地域の物件は買わないというのも手だ。

根本的に防ぐ手立てはないが、天災による被害のほとんどは、損害保険の掛け金を増やしてカバー範囲を広くすることで、損害に対する補償を付けることが可能である。

損害保険会社は、約款に記載してある事項であれば基本的に出し渋ることはあまりない。

もし保険金が出ないような事態になったら、日本損害保険協会の損保ADRセンターに申し立てをすることもできる。私も火事により1,000万円以上の損害を被ったことが過去にあるが、保険金は全額問題なく支払われている。

損害保険を十分に活用すれば、天災による被害の心配はそれほど必要がないと言える。

これらの災害に加えて、水道配管の破裂、基礎の傾き、シロアリの発生などの心配をする人もいるが、これらは物件購入前に修繕履歴や現地確認によって把握可能である。

事前にしっかり確認していれば、それは既知の事実となり、リスクとはならない。

金利上昇時にも耐えられる収益性の物件を購入する

3点目の金利上昇のリスクは、不動産投資の中では予見しにくい種類のリスクになる。

基本的な投資スタンスとして、金利上昇時でもしっかりキャッシュフローが回るぐらい高い収益性が確保された物件を購入するべきである。

固定金利にしておけばなお安心だが、そういう選択肢がないケースも多い。

返済比率が50%以下で、現在の貸出利率の倍の金利になっても収支が回る物件を購入することで、ある程度のリスクヘッジは可能である。

それでも心配であれば、金利上昇時に連動して値上がりするような投資信託(債券のベア型投信やCDSを組み入れた投信)を購入しておくという手もある。

そもそも、急激な金利上昇に強い懸念を持っている人は、不動産投資には取り組まないほうが良いとも言える。

 

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