大家を悩ます住民トラブルや事故についてどう対処するべきか

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不動産投資において住民トラブルは様々なものがあるが、重大な問題が発生した場合はそれ以後の空室率にも大きな影響を与える場合がある。

具体的には、

  • ペット飼育や楽器使用、違法駐車などの規約違反
  • 住人の騒音やゴミ放置などのトラブル
  • 自殺
  • 孤独死
  • 不法侵入
  • 同棲者への暴行、傷害事件
  • 強盗や殺人

などがあるが、所有者として事前に対応可能な手段は限られる場合も多くある。

それゆえ、予防策が重要になってくる。

住民トラブルへの具体的な対策

結論から言うと、不動産管理会社を慎重に比較検討し、きめ細やかな対応が出来る管理会社を選ぶことが一番効果的な対処方法だ。

不動産投資家の大部分が、入居者とのやりとりを自分では行わずに不動産管理会社に管理全般を任せるであろう。

そのような状況下で、管理会社が物件管理を管理する能力がなく大家に対して何の報告もしなければ、大家は物件の状況を知る機会は少なくなってしまう。

住人のささいなトラブルや最近ゴミが長期間放置されているなど、本来であれば問題が大きくなる前に対処できるにも関わらず、放置されてしまう可能性が出てくるのだ。

その結果、退去につながってしまうなどの状況が発生したら、目も当てられない。

このようなトラブルは、事が大きくなる前にいくつもの兆候が発生している場合が多い。

それを見つけて未然に防げるかどうかは、管理会社の実力に掛かっている。

自分の代理として物件を面倒見てくれる管理会社は適当なところを選ぶのではなく、多くの会社に問い合わせて比較しながら具体的なトラブルに対する対応などをどうしているのかについて聞いてから決めるべきだと言える。

その時の注意点として、担当者になる社員と話して細やかで気が利いているかを会話の中から確認するべきだ。

ずさんで気遣いのない人物がきめ細やかに不動産の管理業務を行う可能性は低いからだ。

入居者選びは基準を設ける

空室が長い間出ている物件があると、大家から管理会社への風当たりも強くなる。

その結果、入居のハードルを下げて問題が起きそうな入居者とも契約を結ぶケースが出てきてしまう。

そうなると、最終的には家賃滞納や様々なトラブルで投資収益も下がり、結果的に管理会社も大家も苦労することになる。

そうならないための方法として有効なのは、空室が多かろうが少なかろうが関係なく、入居者選定の一定の基準を管理会社と事前に明確化することである。

この対応をすることによりトラブルの発生確率は間違いなく軽減されることになるだろう。

具体的には、保証会社の審査に通らない人は入居させない、保証会社を通さない場合は必ず保証人を付ける、などの対応が考えられる。

セキュリティ設備を利用する

最近はセキュリティ設備も安価になってきたので、少し費用がかかるが物件の成約率にも影響する設備であるので、トラブルの未然防止と空室率低下の両方に効果が期待できる。

具体的には専有部分にはモニター付きインターホンやピッキング対策用にディンプルキー、共用部分には防犯カメラやオートロック、センサーライトや共用裏口はタイマーで夜中は点灯させるなどセキュリティ設備を充実させることにより、盗難や強盗、ストーカーなどの不法侵入のリスクを抑えられる。

しかし、防犯カメラは死角ができるので、複数必要であるが費用の関係上、エントランスなどに防犯カメラの存在を強くアピールする工夫をして最低限度の台数を設置すればよいと思われる。

入居者トラブルが発生した場合の保険

損保各社からは、物件運営時の様々な出費に対する保険商品が提供されている。

・アソシア「家賃補償保険」

死亡事故や火災などでリフォーム等が必要な場合、その期間中の家賃を最大6ヶ月補償する。

・アイアル少額短期保険「無縁社会のお守り」

自殺や孤独死、殺人事件発生時に家賃補償や現状回復費用を補償する。

・エース保険「オーナーズ・セーフティ」

入居者の死亡に対して管理業者が家主に支払う見舞金費用を補償する。

自殺・孤独死に大家として遭遇する可能性

死亡事故が起こると、重要事項説明書に「心理的瑕疵」という文言を記載することになる。

そうなると、該当の部屋の家賃が相場の7割程度まで下がる場合もあり、収益性が落ち資産価値が大幅に下落してしまう。

しかし、事故発生よりある程度の期間が経過すれば嫌悪感も薄まることが多い。

では、賃貸物件における自殺・孤独死の割合がどの程度なのかだが、両方を合計すると年間約1万7千人程いると考えられる。

日本全体の賃貸住宅約2200万戸で割れば約0・07%となり、大家が自殺や孤独死に遭遇するのは確率的にはかなり低いということが言える。

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