不動産投資で失敗したら破産するしかないのか

不動産投資では、多くの人が融資を受けて物件を買っている。

融資が使えることが、不動産に投資することの唯一無二のメリットだと私は考えているが、銀行から借りたお金が返せなくなったらどうなるか知っているだろうか。

自己破産して困窮した生活を送るしかないのだろうか?

こんな事態は避けるに越したことはないが、どうなってしまうかを少し考えてみてほしい。

漫画やドラマのように、怖い人に自宅のドアをドンドン叩かれるようなことや、勤務先の会社まで取り立てに来るようなことが起きるのだろうか?

結論から言うと、このように追い立てられる事態は銀行から借り入れをしている限り絶対に起こらない。

借りている先は金融庁から認可を受けている金融機関であり、暴力団排除の傾向が久しい昨今において、このような乱暴な措置を取ることはあり得ないのだ。

しかし、貸し手が闇金や個人の場合は別だ。

もしかしたら漫画やドラマのような事態になるかもしれないが、この項では金融機関(金融商品取引業者)から借りているという前提で話をする。

返済が滞った時の金融機関の対応とは

お金が返せなくなり返済が滞るようになると、まずあなたに対して問い合わせが金融機関から来ることになる。

それを無視して大体3か月ぐらい支払いが延滞されると、金融機関内でも貸し倒れの懸念が強まり、回収できないことを前提に動き始める。

本当に返済が難しければ、この段階で融資条件の緩和の相談を銀行に対して行おう。

融資年数を延ばしたり、金利引き下げの交渉をするのだ。

地域密着で営業を行っている信金や信組は、地域での評判が悪くなることを気にするのでかなり柔軟な対応をしてくれる例もある。

貸しはがしなどの乱暴なことはせず、いきなり差し押さえなどを行うようなことは絶対にしない。

逆に、ノンバンクや規模の大きい銀行は淡々と処理を進める場合が多い。

返せないことが決定的になった場合、その時点で何をすべきかというと、まずはいくら手元にあるのかを正確に把握することが重要だ。その後、優先順位を付けてお金を返す算段を立てることになる。

この時の優先順位は、小口の個人や企業を優先しよう。

意外に思うかもしれないが、銀行は後回しでいい。

銀行などの金融機関は、ある程度の確率で融資資金が回収できないことは、会社として見込んでいるからだ。

銀行として不良債権が回収できないと困ることは確かだが、銀行の貸し倒れ比率は2%前後のことが多い。

回収できないことはある程度想定内の事態であり、融資先の倒産や破産は言ってみればよくあることなのだ。

融資した銀行員個人の評価は下がるが、そこは会社員なのであくまで仕事の中での話だ。融資先の貸し倒れにより、銀行員個人が個人的に困窮したりすることは絶対にない。

しかし、あなた個人を信用してお金を貸してくれた、企業や個人は違う。

そういう人をないがしろにすると、周りからの信用は一気になくなることになる。

彼らは身銭を切って貸しているため、回収のためであれば手段は厭わない可能性もある。

債権者が複数いる場合は、まず出来るだけ小口の人に返却し、関係者の数を少なくした方が賢明だろう。

次に税金の支払いを優先して対応する必要がある。不動産投資では、所得の絶対額が多くなるので、所得税や住民税が高水準になっている場合がある。

知らない人も多いが、税金は自己破産をしても免責にならない。

「税務署は暴力団よりも恐ろしい」などと都市伝説的に語られたりするが、金銭面だけを考えれば実はその通りだ。ローンや借金は自己破産すれば支払いを免れるが、税金は対象外なのだ。

今後、再起を図る時に税金が重くのしかかるような事態を避けるために、破たん時も税金は優先して払うようにした方が良いだろう。

税金は免責にならないものの、5年間経てば時効になる。実際にこのやり方を推奨する人もいるようだ。

しかし免責になる5年もの間、所得を取らないでやり過ごすのは時間の無駄だ。さっさと残ったお金で納税して破産した方がいい。

銀行は破たん者の融資を債権としてサービサーに売る

融資返済がどうしても出来なくなった時に、銀行がどう対応するのかについて説明しよう。

回収不可能になった借金は、不良債権として「サービサー」と呼ばれる業者に債権を格安で売却される。

例えば債権額(借金額)が1億円だった場合、その1割以下(ものによっては数万円などもっと安い)でサービサーが買取を行うのだ。

不動産は現物資産があるので、サービサーにとってはある程度の回収益が最初から見込める。

不良債権の中では、価値がある案件だと見なされるのだ。

これが中小企業の運転資金のための融資であれば、売却可能な資産が残っていない可能性が高いので、ゼロに近い評価になるだろう。

銀行は複数の案件をバルク(束)にして、サービスサーに合計○千万円のような形で売却することが多い。

不動産の案件はその中でも回収の可能性がある不良債権として扱われるので、回収の見込みがほぼなく、100円や1000円など非常に安価な値段が付けられた事業投資の案件などと抱き合わせで一緒に売られることが多い。

このように、サービサーは安価で金融機関から債権の買い取りを行っているため、サービサーに対して借金額を値引く交渉が出来る可能性もある。

処理が決まったのちに、不動産を売却して返済に充てる措置を取ることになる。

この時点で個人の破産処理も同時に進める場合が多いだろう。

破産しても生活に困窮しない方法もある

こうしていわゆる「破たん物件」が世に出てくることになるわけだが、いくらで売れようと売主の手元にお金が残るわけではないので、やや投げやりな値段になって売りに出されている場合も多い。

また、当面の生活資金が欲しいため、優先的に契約を進める代わりに売買金額のほかに300万円下さいなどという交渉をする人もいる。

売買金額に含めてしまうと、いくら高値で売れようとも破産した個人にお金は入ってこないので、このような要求を持ちかけて来るのだ。

破たん物件を買う場合、このような要求に応じるかどうかの倫理的な問題は別にあるが、出来るだけ安く買いたいのであれば応じるのも手だ。

このようにして現金を得れば、破産は避けられないかもしれないが当面の生活には困らない。

また、不動産を複数の資産管理法人に分けて所有していれば、例えばA法人が破たんしてもB法人は通常通り業務を継続できる。

B法人から直接給与所得を得ることは難しいかもしれないが、家族を雇用して給与を払うことや、法人の経費を使うことは問題なく出来るだろう。

破産の仕方によっては、お金に困ることもなく暮らせている人も多いのが実状なのだ。

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