アパート経営で失敗する人はどんな人なのか

うとうとするビジネスウーマン

アパート経営で失敗した人というのを見たことがあるだろうか?

多くの人が融資を引いてアパート経営を始めるため、入居率が悪くなると収支状況は厳しくなる。

家賃よりも銀行への返済が多くなってくると、リフォームなどもやりにくくなってくる。そうなると、さらに管理状況が悪くなり入居者も付きにくくなる。

そうすると徐々に悪い循環に入っていき、最後には会社員の収入や貯金を使っても補てんできなくなり、破たんを迎えるのだ。

アパート経営への融資に積極的なスルガ銀行のデータを見てみると、どの位の割合の人が失敗しているかがわかる。

2016年3月末のデータでは、アパートローンを含めた住宅ローンの残高は1兆9,564億円だ。

1年間で3,000億円以上も残高を積み増しているが、全体の延滞率は0.23%と低い。

融資先が290万件あり、アパートローン・住宅ローン関連で、破たんしているもしくはその懸念が強い融資先が1.2万件ある。

過去に延滞などが発生している要注意先は、約17万件だ。

ご存知の通り、スルガ銀行はアパートローンの金利が4.5%と非常に高い。

そのかわり、他行が融資しないようなリスクが高い物件に積極的にお金を出している。

しかしながら、実際にアパート経営で失敗して破たんする人の割合は、わずか総貸出金額比で0.2%だ。

破たんをある程度見込んでいると思いきや、意外と低い破たん割合だとと思わないだろうか?

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破たんする人の共通点

データには上がって来ないが、実際は会社員の給料や貯金で補てんしながらアパート経営を行っている人は、間違いなく存在する。

これらの人達は、貸出先の銀行からは補てん状況が見えないので、当然ながら銀行が出す調査データには反映されない。

給与からの補てんにより、個人全体の財政状況が破たんしていなくても、アパート経営は失敗していると思わざるを得ない。

私はこのようにアパート経営で失敗している人を何人か知っている。

実際に失敗して破たんした人と会って話しを聞いたこともある。

具体的な状況は人それぞれ違うし、買っている物件の種類も異なる。

ある人は、悪質な営業マンを信頼してワンルームマンションを5戸買ったものの、家賃収入よりもローンの支払いの方が多くなり破たんした。

ある人は、RCの高利回りの1棟マンションを買ったが、リフォーム費用をねん出することが出来なくなり、入居率が悪くなり破たんした。

このような人達には共通点がある。安易に他の人を信用して、アパート経営を行っていることだ。

多くの人は営業マンの口車に乗せられて、悪い物件を買ってしまっているのが、破たんを引き起こす原因なのだ。

失敗する懸念が少ない物件を買っているにも関わらず、不慮の事態が発生して破たんした人というのはほとんど存在しない。

アパート経営で失敗する人は、最初からそういう収益性の悪い物件を、営業マンに掴まされているのだ。

不動産会社の営業マンと、アパート経営者は必ずしも利害が一致しているわけではない。

不動産の営業マンは、ノルマのためにとにかく何でもいいから売らないといけないという会社で働いている人も多い。

手練れの営業マンであれば、顧客であるあなたにそんな素振りは見せないと思うが、このプレッシャーは相当なものだ。

中古の収益物件を専門でやっている会社は、物件数も少なく顧客のレベルも比較的高いので、まだマシだ。

これが、供給量も多く融資も付きやすい新築ワンルームマンションの販売営業だと、プレッシャーは相当キツイ。

毎日上司から、電話を掛けた数や人に会った数をチェックされ、成約が少ないと容赦なく人格否定の罵倒をされるのだ。

そのような中で、果たしてどれだけの人が顧客の視点で物件を提案してくれると思うだろうか?

私は性悪説を信じているわけではないが、あなたの事情よりも会社で売りたいものを提案してくることは、容易に想像出来るだろう。

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アパート経営で失敗しないためにやるべきこと

破たん回避のためにやるべきことは一つだけでいい。物件の選定基準を自分で持ち、絶対にそれを守ることだ。

構造、エリア、利回り、キャッシュフローなどについて、買ってもいい最低レベルの基準を数値でしっかり持ち、それに沿って物件を探すのだ。

こんな簡単なことをするだけだが、これで失敗して破たんすることは絶対になくなる。

アパート経営で失敗する人の多くは、自分で考えて物件の購入を判断してなく、人に勧められるものを買っている人達だからだ。

こういう人達は、物件を精査せずに、提案してきた人を感覚的に見て信用する傾向がある。

営業マンもそれをわかっているので、まずは自分を信用させるために色々な行動を取る。

こういう人達と付き合いをやめるなとは言わない。もしかすると、いい物件を紹介してくれるかもしれないからだ。

しかし判断のポイントは、あくまでも物件そのものがいいかどうかだ。

その物件を購入した後は誰も助けてくれないということを肝に銘じ、物件が良いかどうかだけを冷静かつシビアに見よう。

不安な人は、第三者からの意見を聞くのもいいかもしれない。

出来るだけ実績があり、アパート経営に関してあなたの先を行っている人の方がいいだろう。

こういう人は利害関係がないので、あなたのためを思って躊躇なく意見を言ってくれるだろう。

「買わない方がいいですよ」と言ってくれる人が居ることは、本当に貴重だ。

私自身も、アパート経営を開始する前と開始後一定期間は、著名な投資家の人に相談をお願いしていた。

このようにアパート経営に関して相談できる人を設けることは、失敗を回避して成功するためには意外と重要なのだ。

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