アパート経営で失敗する人の特徴7つと回避法

アパート経営

「アパート経営で毎月安定した収入を得たい。でも、多額の借金を抱えて破綻したらどうしよう…」そう考えて一歩を踏み出せない人は多いのではないだろうか。
今回は、アパート経営に挑戦したいけれど失敗するのは怖いという人のために、アパート経営の仕組みや失敗例と回避法などを紹介する。

≪目次≫

アパート経営・投資の仕組みとは?マンション経営との違いは?

まず、アパート経営・投資とはなにかを説明しよう。

「アパート経営」とは、アパートの所有者が入居者に部屋を貸すことで毎月の賃料を得る投資手法である。

かつては、地主が所有する土地にアパートを建築して運営するのが一般的なアパート経営であった。しかし昨今は、サラリーマンによるアパート経営・投資が急激に拡大し、多くの人がサラリーマン大家として会社員の年収と同等の利益を得ている。

「アパート経営」という場合は、アパート1棟の建物と土地を所有して経営を行うことがほとんどだ。

「マンション経営」という言葉も耳にすることが多いと思うが、マンション経営は一般的に、マンションの一部屋を購入し運営する「ワンルームマンション投資」「区分所有投資」を指すことが多い。

不動産投資の手法は、大きく分けると「アパートを1棟丸ごと所有し運営するアパート経営・投資」「マンションの一部屋を所有し運営する区分所有投資」に分けられるのだ

今回は、より投資効率が高い「1棟アパートを所有し運営するアパート経営・投資」を中心に説明していくが、一室のみを所有するワンルームマンション投資、区分所有投資も基本的には同じだと考えて問題ない。

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アパート経営・投資でなぜ失敗する?

毎月の家賃という安定した収入をベースにして資産形成を目指すアパート経営は、FXや株など他の投資方法に比べて安定性の高い投資(ミドルリスク・ミドルリターン)だといわれている。

ではなぜ、そのアパート経営で失敗してしまう人がいるのか。

アパート経営・投資を実践する場合には、「どんな場所でアパート1棟を購入するか」、「どのような金融機関から融資を受けるか」、「いかに利益がでる管理・運営を行えるか」など考えるべきポイントが多岐にわたる

一言でアパート経営といっても、購入・融資・管理などオーナーとなる投資家が学ぶべきポイントは非常に多く、それらの知識が足りないまま始めてしまい失敗につながるのだ。

実はたった0.2%!アパート経営・投資で破綻する人の割合

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アパート経営・投資で心配される「失敗のリスク」。失敗の不安を抱いている人に知っておいてほしいのは、アパート経営に失敗し破綻する人の割合は1%にも満たないということ。

それは、スルガ銀行のデータからも読みとれる。スルガ銀行は、アパート経営・投資を行う人なら誰でも知っている金融機関だ。2つの大きな特徴は、他の金融機関では融資が付かないような物件でも積極的に融資を行うこと、またその貸出し金利が3.5〜4.5%と高いこと。

つまり、使い方を間違えると破綻の可能性が他の金融機関よりもずっと高くなるということだ

そんなスルガ銀行でも、平成29年3月期の決算資料によると3か月以上のアパートローン延滞率は0.2%前後とかなり低い。スルガ銀行で0.2%ということは、他の金融機関ではもっと低い水準だということが想定ができる。

アパート経営・投資で破綻する人の割合というのは、多くの人が漠然と考えているよりもかなり小さなものなのである。 

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アパート経営・投資で失敗する人の特徴7つと回避法

では、実際にアパート経営・投資で失敗する人はどんな人か、その特徴と回避方法を以下の7つに分けて見ていこう。

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失敗1:物件さえ購入すればアパート経営で稼げると思っている
失敗2:アパート経営で「利回り」だけを重視し過ぎる
失敗3:アパートを購入する地域選びを間違っている
失敗4:アパート管理会社を活用できていない
失敗5:節税目的でアパートを購入してしまう
失敗6:不動産会社に勧められた物件を購入してしまう
失敗7:アパート経営に関する知識を勉強して得ていない

失敗1:物件さえ購入すればアパート経営で稼げると思っている

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破綻する割合は少ないアパート経営・投資だが、物件を購入しただけで家賃収入が入るほど簡単なものでもない。

アパート経営には必ず、空き部屋がでて家賃収入が入らなくなる空室リスクがつきまとう。例えば、一人暮らし用の賃貸住居では、居住年数2〜4年の人が70%台と圧倒的に多く、空室になる部屋が絶えず発生する。3月の入れ替わりの時期には空室が2、3部屋と同時に重なることもあるだろう。

物件さえ購入すれば、常に満室の状態でアパート経営ができ家賃収入が入ってくると考えている人は、空室リスクの適切な対処方法を知らず経営に失敗してしまう可能性が高いといえる。

【失敗1の回避法】アパート購入後の空室対策を事前に立てておく

空室に対する失敗を回避するには、空室が出た時の対策を事前にきちんと立てておくことだ。

例えば、空室発生時には、クリーニングや原状回復(壁紙の張り替えや浴室のカビ取り)が必要になる。そこにかかる費用を抑えるため、適切な価格設定を把握し、割安なクリーニング業者や壁紙の張り替えを安く行ってくれる職人を事前に探しておくことは大切だ。

また、空室が続いた時にローン返済ができないと破綻リスクが高まるため、アパート経営で入ってくる毎月の賃料は緊急用に備えておくのが投資初期の基本である。 

“空室=賃料の入ってこない期間”をいかに減らすかで、アパート経営での利益が大きく変わるということを心得よう。

[関連記事] 不動産投資のリスクとは?〜空室・家賃滞納・地震・火災編〜

[関連記事] 不動産投資のリスクとは?〜金利上昇・損害賠償編〜

失敗2:アパート経営で「利回り」だけを重視し過ぎる

アパート経営・投資における利回りとは、投資額に対する年間賃料の割合のことである。

例えば、5,000万円の1棟アパートに対して利回り10%の場合、年間賃料は500万円だ。同じく5,000万円の1棟アパートが利回り8%であれば、年間賃料は400万円となる。

この場合、一見すると利回り10%の物件の方が利回り8%の物件より収益性は高いように思える。しかし、不動産投資ではさまざまな理由により、利回りどおりの利益が得られない場合があるので注意が必要だ。

相場より高利回りな物件には理由があることも多く、「ほとんどが空室」「再建築不可」「エレベーターのメンテナンス費用が高い」など難しい要素が絡んでいることがある。

こういった物件を高利回りで買えたとしても、事前にリスクを見極める選球眼が必要となり、想定通りの利益を得られず失敗してしまう可能性が高いことを覚えておこう。

【失敗2の回避法】高利回りであることの理由を確認する

利回り10%以上など高利回りの物件を見つけたら、高利回りである理由を確認するべき

「売主が相続で売り急いでいる」「相場がわかっていない不動産会社が売りに出している」などが理由であれば特に問題はない。

一方、借地権や再建築不可であることが理由だった場合、金融機関の融資が付きづらく売却も難しいことが多いため、相応の専門知識がなければ買うべきではないだろう。また、高利回りでも空室の多い物件はリフォーム費用が追加でかかることになるため、安価で満室にするためのリフォーム知識や資金がなければ経営は難しいだろう。

高利回りの物件には必ず理由があることを理解し、利回りの数字だけでアパートの良し悪しを判断しないようにするべきだ。

[関連記事] 不動産投資の利回り計算方法(表面利回りと実質利回り)

失敗3:アパートを購入する地域選びを間違っている

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アパート経営・投資をする際に重要なのが、立地の選択だ。

ここでいう立地とは、「都心ターミナル駅から徒歩3分」のように単に立地条件が良いということではない。そういった誰もが良いと認める都内の主要部は、当然ながら価格も高く人気もあるため、会社員が行うアパート経営ではあまり利益を得られない可能性が高い。

また、立地条件を「自宅の近く」などに設定している人も多いが、自宅近辺が賃貸需要の高い良好な立地であるとは限らない。アパート経営において重要な立地選択を、たまたま建っている自宅近辺に設定するというのでは、自ら失敗しにいっているようなものだ。 

【失敗3の回避法】特定の地域を定めず、広く物件を探す

ではどういった立地を選べばいいだろうか?

もっとも確実なのは、特定の地域を定めずに広く物件を探し、良い物件情報があたった時にその地域の不動産会社にヒアリングをして、現状の賃貸需要や地域の適切な家賃相場などを個別に聞いていく方法。「人口減少が進んでいるため、地方でのアパート経営は危険だ」などと言う人もいるが、地方であっても賃貸需要が多い地域はたくさん存在する。

賃貸需要や地域相場に関しては、その地域に精通している不動産会社にヒアリングをするのがもっとも効率が良い。具体的なヒアリング方法は「東京の空室率34.74%は本当か?「空室率の高さ」があてにならないワケ」でも紹介しているので参考にしてみてほしい。

失敗4:アパート管理会社を活用できていない

アパートの管理会社は、「入居者の募集」から「日々のクレーム処理」「緊急時の対応」「家賃の入金管理」まで、アパート経営を円滑に行うために欠かせない大切なパートナーだ。基本的には、家賃の5%程度を管理手数料として支払うことで、アパートの管理を行ってくれる。

管理手数料を惜しんで自主管理を行うアパート経営者もいるが、これは失敗する可能性が高いのでおすすめしない。

自主管理の場合、家賃滞納があったら自分で入居者に連絡をとって催促をしなければならない。また、水道やガスの故障などで、入居者から早朝や深夜に連絡がくることもあるだろう。さらに、アパート経営において一番大切な入居者の確保を、空室が出た後に自分一人で行わなければならず、空室損が大きくなる可能性が高いのだ。

【失敗4の回避法】アパート管理は専門家に任せる

アパート経営・投資は一人で行うのではなく、多くの専門家の力を借りながら(もちろん相応の手数料を支払って)行った方が、結果として経営が安定し利益を大きくすることができる。先の例でいえば、滞納や故障の対応をその都度自分が行うとなると、それだけで肉体的にも精神的にも疲弊し、次の良い物件を探すどころではなくなってしまうだろう。

必要な費用を専門家に支払いながら適切に任せた方が、アパート経営・投資は安定し次のステップへと進みやすいのだ。

[関連記事] アパートの空室対策は、管理会社選定が重要

失敗5:節税目的でアパートを購入してしまう

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サラリーマンにとって「節税対策としてのアパート経営・投資」は、雑誌でもたびたび特集が組まれるほど人気の節税手法である。しかし、その仕組みを正しく理解している人は少ないため説明しておこう。

アパート経営のためにアパート1棟を購入すると、さまざまな経費が発生する。特に、物件を購入した年は赤字(家賃収入よりも出ていく経費の方が多い状態)となることが多い。

会社員の場合、この赤字分を給与所得と合算し、所得税・住民税を下げることができるのだ。初年度以降も、飲食費やタクシー代、書籍代などを「アパート経営・投資のための経費」とすることが可能で、こうした経費を積み上げて赤字化した分を確定申告で給与所得と合算し、税金を下げることができる。

これがいわゆる「サラリーマンのアパート経営・投資での節税」の仕組みである。

しかし、よく考えてほしい。税金は、儲けがでた利益に対してかかるものだ。アパート経営・投資における節税とは、「儲けがでずに赤字化して税金を下げる」ということであり、「節税効果の高いアパート経営=儲けのでないアパート経営ともいえるのだ。

節税目的のアパート経営は、儲けのでるアパート経営とは相反する関係にあると知っておいてほしい。

【失敗5の回避法】利益がでるアパート経営を目指す

アパート経営でもっとも大切なのは「利益をあげる」ことである。優良なアパートを購入して運営できれば利益はあがり、それに応じて税金が増えるのも当然のことだ。「節税」という言葉に騙されず、利益がでるアパート経営を目指そう。

さらに覚えておきたいのが、節税のために赤字化運営を続けていると、金融機関から追加で融資をしてもらえないという深刻なデメリット発生するということだ。

金融機関は当然ながら、赤字の企業や個人に資金を貸したくないと考える。そうなると、良い物件が出てきても融資が付かず買えないという、アパート経営・投資において最悪の事態に陥るとになる。また、リフォームや設備に対する少額の費用でさえ、追加融資を受けられないこともあるだろう。

節税のためのアパート経営・投資は、長期的に考えるとさまざまなリスクを伴い、失敗する可能性が高いのである。

[関連記事] 「節税できる不動産投資」と「儲かる不動産投資」は違う

失敗6:不動産会社に勧められた物件を購入してしまう

アパート経営に限らず、不動産投資において必ず理解しておきたいのが、不動産会社とアパート経営者の利害は完全には一致しないという事実

たとえ良心的な不動産会社であっても、勧める物件がいつでも良いとは限らないし、不動産相場によって割安・割高の価格ラインは常に変化する。

不動産会社は物件を売ることで収入(=仲介手数料)を得るが、売った後に発生する問題にまで対処してくれることはない。悪い言い方をすれば、どんなに問題が多いアパートであっても、売りさえしてしまえば不動産会社の仕事は終わりなのだ。

不動産会社が勧める物件はきっと良い物件だろうと思い込んでしまうとアパート経営での失敗につながる。

 【失敗6の回避法】自分なりの判断基準を明確にもつ

アパート経営・投資をする際には、「自分の責任で物件を購入する」という強い意識をもつことが大切だ。アパート購入後に利益を出さないと困るのは、不動産会社ではなく自分自身なのである。

不動産会社は物件購入にあたっての大切なパートナーであり、プロの意見を聞くことが重要なのも間違いない。ただ、勧められた物件に対して、自分なりの判断ができない段階での物件購入はまだ早いと考えた方がいいだろう。物件を購入した後の責任はすべてアパート経営者である自分にあることを肝に銘じ、勉強して知識を蓄え、判断基準を明確に定めてからアパート経営に取り組もう。

[関連記事] 優良物件だけ紹介してくれる不動産会社は存在するか?

失敗7:アパート経営・投資に関する知識を勉強して得ていない

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失敗6にも通じるが、アパート経営が成功するか失敗するかは「勉強量+行動量」にほぼ比例する。つまり、たくさんの知識を得て、知識をもとに最大限行動すれば、多くの場合成功するのである。

なぜなら、アパート経営・投資は、すでに多くの成功者が手法や体験談を書籍やセミナーで公開している、ノウハウの確立した投資方法だからだ逆にいえば、勉強をせずに挑んだ場合、かなりの確率で失敗物件を手にしてしまい、保有し続けることも売却することもできなくなる。

毎月の安定した家賃収入どころか、自分の給料から毎月数万円を物件の返済にあて続けなければならなくなるのだ。

 【失敗7の回避法 】知識の蓄積を怠らないよう地道に努力する

一番簡単で効果のある勉強法は、アパート経営に関する書籍をできる限りたくさん読むことだろう。書籍を出版するようなアパート経営者は、すでに成功しノウハウを確立している人が多く、そういった成功者の知識を1冊1,500円程度で得られると考えると費用対効果はかなり高いといえる。

まずは書籍でさまざまな知識や手法を学んでから、自分に合いそうな著者のセミナーや勉強会に参加すると、知識の蓄積は加速度的に進むだろう。

[関連記事] 不動産投資の勉強を始めてから物件を買うまでに必要な期間は?

アパート経営・投資で失敗を避けるには、正しい知識を身につけることが大切!

アパート経営・投資の成否は勉強量と行動量にかかっている。まずは地道な勉強によって正しい知識を身につけることが大切であり、知識を身につけた後は前向きに行動し続けることが必要となってくる。

逆にいえば、この点さえ心に刻んでいれば、破綻に至るような大きな失敗はないだろう。今回説明してきたアパート経営で失敗する人の7つの特徴とその回避方法も、大切な知識の一つとして覚えておこう。

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