不動産投資の利回り計算方法

不動産投資の利回りはどのように計算すればいいのかについて解説をしよう。

不動産投資で使う「利回り」とは、次の式で表される物件の収益性を測る指標のことを指す。

表面利回り=年間家賃収入÷物件価格×100

利回りは「%」で表記される。

年間家賃収入が100万円物件価格が1,200万円で売りに出されているとすると、

100 ÷ 1,200 = 0.0833

となるため、利回りは8.33%になる。

この数値を「表面利回り」と呼ぶ。

表面利回りは、物件の収益性を比較する時に利用され、表面利回りを比べることにより割安か割高かがわかるようになる。

そのため、物件の概要資料の多くは、価格とともに表面利回りが大きく書かれているのだ。

高利回り物件はそれだけ収益性が高い可能性があり、好まれる傾向にある。

表面利回りと実質利回り

「表面利回り」とは別に「実質利回り」というものもある。

表面利回りは家賃収入と物件価格のみで計算するが、光熱費、管理費用、固都税などの出費が多いか少ないかによって、実際の収益性は大きく変わってくる。

これらの出費項目を家賃収入から引いた、「実質的な手残りとなる割合」を同じく%で表したのが「実質利回り」だ。

実質利回りの計算式は次の通りとなる。

実質利回り=(年間収入-年間支出)÷物件価格×100

実質利回りの方が表面利回りよりも計算結果は緻密だが、年間支出額は物件が売りに出ている段階では判明していないことも多いので、計算の簡便さに欠ける。

それゆえ、物件の概要資料に単に「利回り」と書いてある場合は、年間家賃収入と物件価格のみで算出する「表面利回り」で計算されていることがほとんどだ。

物件を買った際に実際に毎年いくらお金が残るのかは、融資を何年で組むのか、金利水準はどの程度なのか、空室率はどの程度なのか、などによって大きく変わってくる。

机上で実質利回りを計算したところでは、実際の利益の割合と必ずしもイコールではないのだ。

不動産の収益構造は極めてシンプルなので、支出額は物件によって2倍になったり半分になったりすることは稀だ。

このような理由により、簡便的に計算が出来る表面利回りを使うだけで十分事足りることが多いのだ。

物件が高利回りで売りに出るには理由がある

利回りは基本的に高ければ高いほどいいわけだが、利回りのみにこだわることによる落とし穴もある。

利回りが15%あればかなり高利回りな物件だと言えるが、空室が半分あり、それを埋めるのが難しい場合、利回り9%でも満室になっている物件の方が、実際の収益性は高いことがある。

空室を埋められるかどうかは、利回りの数値に表すことが出来ないので、それらのリスク要因を加味した上で表面利回りを比較し、検討している物件の収益性の高低を判断する必要があるのだ。

全体的な傾向として、都心部の物件は利回りが低く、地方の物件は利回りが高いことが多くなっている。

築10年以上の中古物件の目安となる利回りは次の図のとおりだ。

エリア 利回り 特徴
都心(東京を含む一都三県) 5-9% 需要は安定しているが利回りは低い
政令指定都市(札幌、名古屋、大阪、福岡など) 7-11% 都心ほど利回りが低くないが、供給過多な地域もある
地方(その他の地域) 10%- 人口減のリスクがあるが、利回りは高い

都心の物件は、相続税対策で購入する資産家層や、資産保全のために購入する海外の投資家が購買層として存在しており、必ずしも収益を重視しない人達が一定数存在している。

その結果、都心部物件価格が高く利回りが低過ぎるバランスが悪い物件でも成約することが多々あり、都心部ではなかなか良い利回りで購入できる機会が限られている。

利回りの高低はリスクの高低と相関関係にある。

即ち、利回りが高い物件ほどリスクは高くなり、利回りが低い物件ほどリスクは低いくなることが多い。

リスクが高い物件とは、新築時からかなりの年数が経過していたり、入居者需要が少なかったり、人口減が見込まれるなどの要素を備えている物件だ。

このような物件は満室にしてそれを維持するのが難しいので利回りが高くなる傾向にある。

逆に、新築で、エリアも良く、駅からも近い物件は利回りも低くなる。

不動産投資では利回りが高い物件を狙う方が基本的にはベターだが、その際に取っていいリスクと取ってはいけないリスクがある。

利回りが20%以上あっても、 空室が半分以上あり、埋まる見込みがない物件を購入するのはNGだ。

同じように、築40年でリフォームが全くされていない物件も、買った時の利回りが高くても今後修繕でお金が掛かる可能性が高いので割り引いて見る必要がある。

取ってもいいリスクと言うのは、自分の努力でカバー出来るリスクだ。

・空室が多くあるが、募集方法を変えれば満室に出来る

・すごく汚れているが、清掃業者を入れれば綺麗になる

などの状況がある程度確定的だと判断するのであれば、その物件の購入を検討して良いだろう。

一見高利回りでリスクが高い物件を見抜けずに買ってしまうと大変だが、このようなリスクをカバーできる物件を買えれば、大きなリターンを望める可能性がある。

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