不動産投資は物件探しが9割

不動産投資では「良い物件を探せるかどうか」が一番重要だ。

ここに異論をはさむ人は少ないだろう。

しかし、管理のノウハウや損益計算や投下資本の回収割合などの、小難しい計算式をマスターすることに励む人も多い。

どれだけ管理を上手くやるかや、どの位の期間で投資資本を回収するかなどは、知らないより知っておいた方がいい。

しかし実際は、高利回りでキャッシュフローの出るいい物件を持っている人が、沢山の収益を上げている。

リフォームの巧拙などは枝葉の問題なのだ。

ノウハウよりもいい物件を買うことがなぜ重要なのか

ひたすら良い物件を次々買うことに集中した方が、結果として不動産投資が上手くいく確率は上がる。

「重要な2割の行動が、成否の8割方に影響する」というパレートの法則は聞いたことがあると思う。

不動産投資においては、物件探しが8割と言わず9割を占めるぐらい重要だという認識で問題ないだろう。

まだ物件を購入する前の段階においては、

・一緒に不動産投資をやる仲間を作る

・書籍を読む

・セミナーに参加する

・不動産投資ブログを眺める

といった活動は、必要最低限にとどめよう。

不動産投資の方向性を自分の中で決めた後は、出来る限り時間を作ってひたすら物件探しに没頭した方がいい。

物件購入した途端に物件購入への行動量が減る人がいる。

リフォームのプランの検討、入居者募集の営業活動など、物件を購入した後にやることが増えることは間違いない。

しかしこれらの作業は最低限にして、引き続き新たな物件購入のための時間を確保した方が効率がいい。

物件を1つか2つ保有するだけで十分満足なのであればそれでいい。

しかし年間キャッシュフロー1,000万円など高い目標を持っているにも関わらず、事務作業や少額なお金を浮かすことに忙殺されていては、当初の目標を忘れていると思わざるを得ない。

経費削減ではなく物件購入で利益を上げる

物件を増やすことの重要性について、わかりやすい例を挙げよう。

Aさん  利回り12%の物件を一つ持っていて、不動産知識が完璧

Bさん  利回り10%の物件を複数棟持っているが、不動産の知識はザル

という極端に違う2人がいたとする。

経費のマネジメントはAさんの方が上手で、利回りの高い物件も購入できている。同じ規模の物件を同数持っていれば経費の額はAさんの方が少なく、利益もBさんよりAさんの方が多いだろう。

しかし複数棟持っているBさんの方が家賃収入が多く、管理の多少の巧拙を加味しても手残りとなる利益の額は圧倒的に多いことだろう。

Bさんが何棟かさらに買えばAさんとの収益の差はさらに広がる。Aさんがいくら経費の効率化を図ろうとも、その効果は限定的だ。

確かに募集活動を精査したりリフォームの相見積もりを厳密に行えば、利益額はそれなりに増える。ただしこれは守りの活動だ。これらに注力しているばかりでは大きな成果は見込めない。

利益の原資となる攻めの活動は、あくまでも物件購入で達成するべきだ。

成長段階のビジネスでは売上げを上げることが重要であり、だからこそ不動産投資のキモとなるのは、物件を探して購入する活動なのだ。

もちろん、赤字になってしまうような収益性の低い物件を無理して購入し、しかも経費に無頓着な状態になってしまっては、破たんしてしまう。

何でもいいから沢山の物件を購入すべきだと言っているのではなく、いい物件を安く買うことに注力することこそが必要な活動なのだ。

経費を安くするテクニックや税金に対する知識は確かにジワジワ効いてくる。当然ながらそれらの知識はないよりあった方がマシだ。

ただそれでも利回り10%の物件を持っている人よりも、利回り13%や15%の物件を複数買っている人の方が現実問題として利益の額は多いのだ。

我々はビジネスとして不動産を購入しているのであって、趣味でやっているわけではない。

どれだけ深い専門知識を持っていようと、収益を上げていなければ意味はないのだ。

1棟や1室よりも複数棟持っている方が利益の絶対額が大きくなるのは言うまでもない。

物件をまだ持っていないのであれば、最低でも1日1時間はネットをチェックして、新規物件がないかを複数のサイトで毎日確認することを行って欲しい。

買付は常に4、5本入っている状態にしておく必要がある。

買付が複数入っている状態じゃないと「気持ち悪い」と感じるぐらいになれば本物だ。この状態を半年続けても物件が買えなかった人を、私はかつて見たことがない。

確かに時期によっては物件の値段が上がってしまっていて、いい物件が少ないこともある。

「自分の基準に合致する物件は市場に一つもないのではないか」

と思うこともあると思う。

しかしながらそんな時分でも、ネットに掲載されている物件に指値を入れて割安な価格で買っている人は確実に存在する。

不動産投資のキモは、いかに物件購入のための行動量を増やすかだ。

このことを常に忘れないようにしよう。

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